안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 집주인이 보증금의 10프로 계약금을 주지 않을 때
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인이 연락이 되지 않고 보증금을 돌려주지 않는다면 현상황을 정리하여 내용증명을 통지하고 임차인이 계약 종료일까지 보증금을 돌려받지 못하면 그 다음날부터 임차권등기 신청을 할수있습니다. 신청 후 2주내에 임차권등기 설정완료되며 임차권등기명령으로 임차권이 등기되면 대항력(거주 + 주민등록)과 확정일자 등을 유지한 상태로 이사를 갈수 있는데, 반드시 퇴거를 하기전에 하셔야 합니다. 임차권 등기가 있다면 그때부터 보증금에 대한 연 12% 지연이자 청구가 가능합니다. 또한 전세보증금 반환 청구 소송의 방법을 고려해 볼 수 있으며, 미리 가압류 등의 보전 조치도 고려해보아야 하겠습니다.
부동산
Q. 인구는 줄어드는데 아파트 값은 왜 오르나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 아파트 가격이 오르는 이유는 자재비와 인건비가 상승하여 원가자체가 올라간데다가 건설사들이 미분양 등으로 저조한 수익을 만회하기 위해 가격을 올리고 있어서 입니다. 우리나라 건설사들이 대부분 소액의 자기자본으로 브릿지론과 PF대출을 통해 아파트를 건설하는데 대금 회수가 잘 되지 않으면 부실로 이어져 파산할 수도 있기에 단가를 올리고 있는 상황입니다. 정부에서는 이를 막기위하여 앞으로는 자기자금 비율을 20%이상으로 올리도록 하고 있습니다.
공인중개사 자격증
Q. 부동산학 개론 같은 경우는 기출문제만 봐도 충분히 괜찮은가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.중개사 시험 1차에서는 상대적으로 쉬운 부동산학개론의 점수가 높아야 합격을 할 수 있습니다. 따라서 부동산학개론의 기출문제는 수월하게 풀수 있어야 하고 예상문제도 문제없이 풀 정도가 되어야 민법에서 점수를 좀 못 받아도 합격하실 수 있습니다. 물론 법과목에 자신이 있고 민법에서 점수가 잘 나오신 다면 상황이 다를 수도 있습니다.
부동산
Q. 아파트와 비교해 빌라의 가장 큰 단점은 뭘까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.고급빌라를 제외하면 일반적인 빌라는 아파트에 비해 규모가 작으며 진입로부터 시작하여 주차장, 커뮤니티시설, 보안시설, 전반적인 환경, 건설회사의 명성 등 모든 면에서 상대적으로 부족하고 적은 거주 인구로 인해 인근에 상점, 학원, 편의시설 등 모든 면이 부족할 수밖에 없습니다. 이러한 차이들로 인해 수요가 적어서 아파트에 비해 빌라의 값이 낮게 책정됩니다. 또한 전세 사기범들이 특히 신축 빌라인 경우 거래 건수가 부족해 실가격을 알기 힘든 것을 이용해 가격을 부풀려 사기에 이용하다보니 상대적으로 가격을 알기쉽고 은행권에서 대출도 용이한 아파트에 대한 선호도가 더 올라가 금액차이는 더 벌어지고 있는 상황입니다.
부동산
Q. 집 매매관련 질문합니다 도와주세요 ㅠㅠㅠ
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전출을 하시면 대항력과 확정일자의 효력이 없어져서 위험한 상황이 됩니다. 가족이 있다면 가족 중 일부를 남기시고 물건도 일부 남겨놓고 전출하시기 바랍니다.
부동산
Q. 이거보는 사이트나 경로가 어떻게 되나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.사례에서 보는 것처럼은 되지 않으나 행정경계와 법정경계를 보시려면 카카오맵에서 레이어를 선택하고 행정경계 또는 법정경계를 눌러보시면 경계선과 동명이 표기됩니다.
부동산
Q. 토지거래허가구역은 갭투자가 불가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.강남구 삼성.청담.대치동과 송파구 잠실동은 2025년 6월까지 토지거래허가구역으로 지정되어있으며 일정 규모 이상의 주택.상가.토지를 거래할 때는 구청장의 허가를 받아야하며, 직접 살거나 운용하지 않으면 매매할 수가 없기에 전세를 끼고 매매하는 갭투자가 불가능 합니다.
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Q. 남편명의 아파트20년 거주중인데 제명의로 작은 부동산 매매했을때 세금폭탄일까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.비아파트 관련한 규제완화 정책을 이용하시면 세금 절감이 되실 것 같은데 다음 내용을 참조하시기 바랍니다.신축 전용 60㎡ 이하 수도권 6억원·지방 3억원(취득가격) 이하 다가구 주택, 연립·다세대, 도시형 생활주택, 주거용 오피스텔을 구입하는 경우 취득·종부·양도세 산정 시 주택수에서 제외하는 기간을 ’27.12월까지 확대하며,24.1월~27.12월간 구입 및 임대 등록한 전용 60㎡ 이하, 수도권 6억원‧지방 3억원(취득가격)이하 다가구주택, 연립·다세대, 도시형생활주택, 주거용 오피스텔에 대해 ’27.12월까지 구입하여 등록임대주택으로 등록 (매입임대)하는 경우, 세제 산정 시 주택수에서 제외되는 것으로 발표되었으며 24. 12월 개정 예정이므로 향후 진행 상황을 잘 살펴보시고 대응하시기 바랍니다.또한 기존 1주택자가 '25.12월까지 지방 준공 후 24.1~’25.12월 준공된 취득가격 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하의 준공후 미분양 주택을 최초로 구입 시 1세대 1주택 특례 (양도세·종부세) 적용하는 것으로 되었음도 참조 바랍니다.
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Q. 앞으로 아파트가격이 오를까요???
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라는 갈수록 인구가 감소하고 수도권으로의 집중화가 심화되고 있어서 지방의 경우에는 인기지역이나 큰 단지외에는 아파트 가격이 좋아지기는 힘들어 보입니다. 서울같은 경우에 상가공실이 많아져서 연면적의 20%로 정해진 상업.업무시설 용도 비율을 낮추는 방안을 마련할 것으로 예상되므로, 특히 지방에서는 아파트도 유의해야 하지만 상가 투자에는 특히 유의하셔야 할 것으로 생각됩니다.
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Q. 원룸을 계약할 때도 사기를 당할 수 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.빌라의 전세사기가 많은 이유는 빌라의 거래 금액을 알기 힘든 점을 이용하여 금액을 부풀리기가 쉽고 전세금액이 비교적 많은 액수이기 때문이며 최우선변제로 보호 받기도 어렵다는 점 등입니다. 원룸 월세의 경우에는 대부분 보증금이 적어서 전입신고만 하면 최우선변제로 보호되고 보증금 금액자체가 적어서 사기의 대상이 되는 경우는 적습니다. 그러나 가능성이 아주 없는 것은 아니니 적어도 전입신고와 확정일자는 받아 놓으시는 것이 좋습니다.