안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 1가구 2주택인데, 2번째 취득한 주택을 매도할 시 양도소득세는 얼마일까요?, 첫번째 주택은 비과세 혜택 받을 수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.비조정지역인 경우에는 거주 요건이 없으므로 보유만 2년하시면 1세대 1주택인 경우에는 비과세 요건이 됩니다. 그러나 2주택인 경우에는 기본적으로 비과세가 안되므로, 일시적 1세대 2주택으로 양도세 비과세 조건을 만족하셔야 하는데, 그러기 위해서는 신규주택을 구입한지 3년 안에 기존주택을 팔아야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 두번째 주택을 먼저 팔게되면 양도세를 내셔야 하고, 팔고나면 1주택이 되니 1세대 1주택으로 매도시 비과세 요건이 됩니다.
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Q. 전세입주시에 장,단점이 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상황에 따라 전세와 월세 어느것이 유리한지가 달라질 수 있습니다. 고정적인 수입이 있고 금리가 낮은 상태이며 저금리의 대출을 이용할 수 있으며 전세대출이자가 월세 보다 적다면 전세가 유리합니다. 달마다 월세가 나가지 않아서 안정적인 생활을 할 수 있고 언젠가 활용할 수 있는 전세금이 있어서 미래를 준비해 나갈 수 있는 장점이 있습니다. 하지만 보증금이 묶여서 상당한 기간 활용을 하지 못하는 단점이 있습니다.자산이 충분하지 않고 대출 금리가 높아서 전세대출이자가 월세보다 많으며 목돈 마련이 쉽지 않은 상태라면 월세가 유리할 수도 있습니다. 많은 보증금이 묶이지 않으므로 자산 활용에 보다 유리한 장점이 있으나 달마다 월세를 조달해야 하는 것이 부담으로 될 수 있는 단점이 있습니다.향후 금리의 변화 추이를 잘 검토하여 대출이자와 월세를 비교해 보시고 결정하시는 것이 필요해 보입니다.
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Q. 집을 살 때 혹시 대출안받고 사는 사람 많을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 거래량이 줄어들고 있음에도 강남에서 아파트에 대해 한번씩 신고가가 신고되는 경우가 있는데, 대다수가 자산가들이 대출없이 집을 사는 경우입니다. 반면 중저가 아파트의 경우에는 대부분 대출을 끼고 구입하다보니 대출규제를 받아 거래량이 줄어든 것입니다.
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Q. 부동산 거래시 다운계약서가 탈로난다면
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.시세조작이나 대출한도 상향, 세금 탈루 등을 목적으로 실제 거래가격을 업.다운 계약 등으로 거짓으로 신고하여 적발되는 경우 매도인은 신고.납부불성실 가산세와 양도소득세 추징, 양도세 비과세 감면 배제 및 해당 부동산 실거래금액의 10%이하의 과태료에 처하게 되며, 매수인은 1세대 1주택 비과세 혜택 박탈, 취득세의 3배 이하의 과태료, 취득세와 신고.납부불성실 가산세 추징, 실거래금액의 10%이하 과태료에 처해지며, 공인중개사가 연루 되어 있을 때는 공인중개사는 취득금액의 10%이하의 과태료, 업무정지 또는 등록취소가 될 수 있습니다. 그밖에도 부동산 거래 신고에 관한 법률에 의해 다음과 같은 조항들이 있어 주의하셔야 합니다.*부당하게 재물이나 재산상의 이득을 취득하거나 제3자로하여금 이를 취득하게 할 목적으로 거짓으로 신고한자는 3년이하의 징역 또는 3천만원의 벌금 부과.*부동산 거래대금 지급 증명자료를 거짓으로 제출한 자는 3천만원 이하의 과태료 부과.*개업공인중개사에게 거짓으로 신고하도록 요구한 자에게는 500만원이하 과태료 부과.*거짓으로 신고하는 행위를 조장하거나 방조한 자에게는 500만원 이하 과태료 부과.*다운계약서 작성으로 매수자가 취득세 비과세,면제,감경되는 경우 비과세,면제,감경되지 않는경우 납부할 취득세 3배 이하에 상당하는 과태료 부과.*분양권 다운계약서 매수자 분양권 취득가액의 100분의5이하에 상당하는 과태료 부과.
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Q. 오피스텔 전입신고 유무 필요성에 대해
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집주인이 주거용이 아닌 업무용으로 오피스텔을 등록한 경우로 판단됩니다. 만일 전입신고를 하게되면 주거용 오피스텔이 되어 집주인이 다른 주택을 보유하고 있으면 다주택자가 되어 그에 따른 과세가 되므로 이를 피하고자 업무용으로 유지하는 것입니다. 주민등록을 하지 않으면 대항력이 발생하지 않고 확정일자를 받아도 효력이 발생하지 않으니 제 3자에 임차권을 주장할 수 없게됩니다. 이런 경우에는 전세권을 설정하여 최소한의 보장이라도 받는 것이 좋습니다.
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Q. 전세계약 어떻게해야할까요????
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보통의 경우에는 양쪽집 모두에 권리를 주장할 수 없어 고민하게 되지만 부모님 집으로 이사가는 경우라면 이사가는 쪽은 걱정할 필요가 없으니 보증금을 돌려받을 때까지 먼저 살던집에 주민등록을 남겨두면 되실 것입니다.
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Q. 중소기업에서 일해서 내집 마련 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.요즘 집값이 너무 비싸서 대기업을 다니더라도 월급으로 집을 구입하기는 어려운 상황입니다. 많은 사람들이 적은 돈이라도 모아서 우선 종자돈을 만들고 배우자와 함께 청약을 들고 대출을 해서 집을 구입하고는 합니다.
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Q. 요즘 집을 구매할려고 하는데....
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택을 구매하려는 목적에 따라서 달라질 수 있을 것입니다. 장기간 거주하고 마당있는 삶을 좋아하시고 여러가지 관리가 가능한 부지런하신 분이라면 단독주택이 좋을 수도 있는데, 보통의 삶을 원하고 어느정도 살다가 매도하여 차익을 내고 싶다면 아파트가 좋을 것입니다.
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Q. 부동산 중개인을 선택할 때 고려해야 할 요소가 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.대부분의 중개인은 자기 업이 걸려있으므로 그렇게 하지 않지만 정말 일부 중개인 중에 악의적인 사람들이 있을 수도 있으므로 중개소를 택할 때 여러곳을 방문하여 같은 매물에 대해 응대하는 모습을 종합적으로 판단해 보면 차이점을 알 수 있을 것입니다.
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Q. 부동산 가격이 많이 떨어져서 저희 아파트도 엄청 떨어졌는데요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 가격이 떨어져서 고민이 많으시겠습니다. 고금리에 대출규제 등으로 인해 현재 수도권 인기 지역을 빼고는 아파트 가격이 정체되거나 하락하고 있으며 전세도 상승세가 둔화되어 정체되고 있는 상황입니다. 트럼프 전대통령이 재집권에 성공하면서 금리 인하가 쉽지 않아 보이는 문제가 있습니다만 당분간은 큰 변화 없이 보합세를 보이고 이후에는 금리와 정부의 정책에 따라서 집값이 변화할 수 있을 것같습니다.