안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 남편명의 아파트20년 거주중인데 제명의로 작은 부동산 매매했을때 세금폭탄일까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.비아파트 관련한 규제완화 정책을 이용하시면 세금 절감이 되실 것 같은데 다음 내용을 참조하시기 바랍니다.신축 전용 60㎡ 이하 수도권 6억원·지방 3억원(취득가격) 이하 다가구 주택, 연립·다세대, 도시형 생활주택, 주거용 오피스텔을 구입하는 경우 취득·종부·양도세 산정 시 주택수에서 제외하는 기간을 ’27.12월까지 확대하며,24.1월~27.12월간 구입 및 임대 등록한 전용 60㎡ 이하, 수도권 6억원‧지방 3억원(취득가격)이하 다가구주택, 연립·다세대, 도시형생활주택, 주거용 오피스텔에 대해 ’27.12월까지 구입하여 등록임대주택으로 등록 (매입임대)하는 경우, 세제 산정 시 주택수에서 제외되는 것으로 발표되었으며 24. 12월 개정 예정이므로 향후 진행 상황을 잘 살펴보시고 대응하시기 바랍니다.또한 기존 1주택자가 '25.12월까지 지방 준공 후 24.1~’25.12월 준공된 취득가격 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하의 준공후 미분양 주택을 최초로 구입 시 1세대 1주택 특례 (양도세·종부세) 적용하는 것으로 되었음도 참조 바랍니다.
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Q. 앞으로 아파트가격이 오를까요???
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라는 갈수록 인구가 감소하고 수도권으로의 집중화가 심화되고 있어서 지방의 경우에는 인기지역이나 큰 단지외에는 아파트 가격이 좋아지기는 힘들어 보입니다. 서울같은 경우에 상가공실이 많아져서 연면적의 20%로 정해진 상업.업무시설 용도 비율을 낮추는 방안을 마련할 것으로 예상되므로, 특히 지방에서는 아파트도 유의해야 하지만 상가 투자에는 특히 유의하셔야 할 것으로 생각됩니다.
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Q. 원룸을 계약할 때도 사기를 당할 수 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.빌라의 전세사기가 많은 이유는 빌라의 거래 금액을 알기 힘든 점을 이용하여 금액을 부풀리기가 쉽고 전세금액이 비교적 많은 액수이기 때문이며 최우선변제로 보호 받기도 어렵다는 점 등입니다. 원룸 월세의 경우에는 대부분 보증금이 적어서 전입신고만 하면 최우선변제로 보호되고 보증금 금액자체가 적어서 사기의 대상이 되는 경우는 적습니다. 그러나 가능성이 아주 없는 것은 아니니 적어도 전입신고와 확정일자는 받아 놓으시는 것이 좋습니다.
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Q. 빌라구매 하려는데요 안전한 구매사이트
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.인터넷 사이트를 통하여 주택을 구하는 경우에는 중개수수료를 절약할 수 있는 경우도 있지만 부동산 중개소를 이용할 때 한번 걸러지는 효과가 줄어들기에 더 조심하셔야 합니다. 특히 너무 저렴하면 그만큼 문제점에 노출될 수도 있는데 일반적인 물건과 달리 직접 거주해야 하는 집을 고르는 것인만큼 본인이 주의하지 않으면 안됩니다.특히 지금도 전세사기 피해가 계속되고 있는만큼 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 등기부등본을 통한 권리관계의 확인, 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지 특약을 넣으시는게 필요합니다. 빌라의 경우 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다. 전세 보증금이 있는 경우 현실적으로 전세보증 보험 가입이 필수인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다.
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Q. 아파트 대출 규제 완화는 어려운 상황인걸까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현재 금리인하에 대한 기대감으로 집값 상승이 이미 선반영되었고 정부의 대출 규제와 경제상황의 악화 등으로 아파트 가격이 정체된 상태이며 전세가 상승도 주춤하고 있는 상황입니다. 게다가 트럼프 전대통령이 재선에 성공함에 따라서 내년에도 관세장벽과 세금삭감등이 예상되어 향후 금리인하가 쉽지 않아 보이는 점이 걸림돌로 예상되고 있습니다.대출 규제로 인해 서울의 주택 거래량이 크게 감소하고 있는 실정이며, 집을 분양받은 사람들이 어려움을 겪고 있는데, 제2, 3 금융권을 통해 대출하거나 퇴직금 중간정산, 개인 연금 해지 등을 통해 자금을 동원하는 등 어려움을 겪고 있습니다.
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Q. 서울 아파트 재건축 관련 정책이 최근 변경된 것이 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 재건축을 신속히 할 수 있도록 한 도시 및 주거환경정비법(이후 도정법), 민간임대주택법, 산업입지법, 시설물 안전 및 유지관리에 관한 특별법 개정안이 11월 14일 국회 본회의를 통과 했습니다. 따라서 개정된 법안은 공포 후 6개월 후인 내년 상반기에 시행될 것으로 예상되는데, 도정법 개정안의 재건축진단 주요 내용을 살펴보면 재건축 안전진단의 명칭을 재건축진단으로 변경하고, 시장.군수 등이 사업시행계획인가 전까지 재건축진단을 실시하도록 하며, 조합설립추진위원회 또는 사업시행자도 재건축진단을 요청할 수 있고, 조합설립추진위원회도 입안 요청이나 제안을 할수 있으며, 토지 등 소유자가 정비계획입안 요청, 입안제안, 조합설립추진위원회의 구성 중 한가지에 동의하면 다른 항목에 대한 동의로 인정하는 특례조항도 신설됩니다. 또한 기본계획을 수립하지 않은 지역도 정비계획 입안을 요청할 수 있고, 정비구역 입안 동의서나 추진위원회 구성 중 하나만 충족해도 사업추진이 가능해 집니다. 토지 등 소유자 동의방식에 전자서명 방식을 허용하며, 온라인 총회 개최 허용, 전자방식 의결권 행사 가능 등이 적용됩니다.정부는 이와같은 개정법안을 통해 재건축 사업 기간인 3년이상 단축될 것으로 예상하고 있습니다.
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Q. 전세집에 문제가있는데 이사가능할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인은 세입자가 임차 대상물을 사용하는데 이상이 없도록 수선을 해주어야 할 의무가 있으므로 일단 임대인에게 문제점들에 대해 해결하도록 요청해 보시기 바랍니다. 만일 임대인이 수선을 해주지 않아서 집을 사용할 수 없는 경우에는 그 지장이 있는 한도내에서 임차인은 차임(월세)지급을 거절할 수 있습니다. 또한 수선이 되지 않아 임차인에게 손해가 발생한 경우에는 임대인을 상대로 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수도 있습니다. 임대인의 수선의무 불이행으로 임대차 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대한경우에는 임차인은 계약을 해지할 수 있으며 손해배상 청구와 차임 반환도 청구할 수 있습니다.
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Q. 전입세대 열람원 발급 주민센터? 행정복지센터?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전입세대열람원은 인터넷을 통한 발급이 불가능하여 직접 아무곳이나 가까운 주민센터 (또는 행정복지센터)를 방문하여 신청하시면 발급받을 수 있습니다. 임대인인 경우에는 신분증, 임차인인 경우에는 신분증과 임대차 계약서를 제출해야 합니다.
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Q. 재개발 예정인 아파트 소유중인데 절차가 어떻게되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재개발 순서는 다음과 같습니다. 기본계획수립 → 정비계획 수립 → 정비구역지정 → 추진위원회구성 → 조합설립 → 시행자선정 → 시공사선정 → 사업시행인가 → 분양공고 및 분양신청 → 관리처분계획 수립 및 인가 → 이주, 철거, 착공 → 준공(아파트완공) → 이전고시 및 청산관리처분계획 수립 및 인가 후 임시 거처로 이주하셔야 하고 이후 준공이되면 입주할 수 있게 되며, 새로운 집에 대한 금액으로 판매할 수 있게 됩니다.
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Q. 전세 제도는 전세계 중 우리나라만 있는 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세제도는 볼리비아, 아르헨티나, 페루와 인도의 일부 지역에도 있습니다. 볼리비아의 안티크레티코는 보증금만 있고 월세가 없는 형태이고 2년의 기준 계약기간을 가지고 있습니다. 대부분 금융체계가 취약한 나라에서 유지되고 있습니다. 우리나라에서도 19세기 개화기에 외국인과 농촌인구의 도시지역 이동으로 주택수요가 증가하면서 지금과 비슷한 제도로 발전되었는데, 당시 부동산 관련한 금융 시스템이 없어서 주거를 마련해가는 시스템으로 자연스럽게 자리를 잡게 되고, 주택 가격이 계속 상승함에 따라 월세보다 주거 사다리 역할을 해주는 전세의 장점이 두드러지다 보니 지금까지도 전세 제도가 이어져 오고 있는 것입니다.