안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 주택담보대출은 무조건 길게 받는게 좋은 선택일까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주담대는 길게 가져가는 것이 유리합니다. 이자가 많은 것 같지만 물가가 계속 오르기때문에 갈수록 부담이 줄어들게되고 나중에는 오히려 이득이 되게됩니다.
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Q. 양도소득세 실거주 2년 관련 질문드려요!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.1세대 1주택이며 실거래가액이 12억이내인 경우 조정대상지역(강남3구와 용산구)이 아니면 보유만 2년해도 비과세가 되지만, 조정대상지역인 경우에는 2년 거주를 해야 합니다. 예외적으로 1년이상 거주하고 근무 관련하여 타지역으로 발령이 난 경우에는 양도소득세가 비과세 됩니다. 이때 반드시 부득이한 사유가 발생한 후에 양도해야 합니다.
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Q. 제한물권은 강제퇴거 같은 게 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주어진 정보가 부족하여 세부적인 내용을 알수는 없으나 경매가 진행중일 수도 있으므로 가급적 다른 물건을 알아보시는 것을 추천 드립니다. 경매가 진행되어 낙찰이 이루어지고 배당이 진행되면 결국 퇴거해야 하는데 제한물권이 있는 것을 알고도 후순위로 들어간 경우에는 보증금을 돌려받지 못하게될 확률이 높습니다.
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Q. 건물의 용적률은 어떻게 확인할 수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.건물에 적용된 건폐율과 용적률은 건축물대장을 확인하면 알 수 있습니다. 해당 대지에 적용되는 건폐율과 용적률은 지방자치단체의 조례로 정하고 있으며 토지이음에서 확인할 수 있고 정확하게는 해당자치구 건축과에 문의하시면 알 수 있습니다.
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Q. 맘에 드는 전세 빌라를 봤는데 임대인이 80대의고령인데 만일 혹시나 계약기간안에 돌아가시면 일반적인 상속은 자녀가 맡게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인이 사망하게되면 임대차 주택은 배우자나 자녀 등이 상속인이되어 임대차 보증금 반환채무를 받게 됩니다. 따라서 상속인을 찾아 소유권이전등기가 되어야 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 만일 이러한 과정이 늦어져서 계약기간 종료에도 보증금을 돌려받지 못하면 임차권등기명령을 신청하고 임차권이 등기가되면 이사를 가실 수 있습니다. 이러한 경우를 대비해서도 전세보증보험에 가입하시는 것을 추천드립니다. (HUG에서는 24년10월 28일~24년11월15일까지 기간중 임대인이 사망한 전세피해자에 대한 상속재산관리인 선임지원 신청을 접수하고 있습니다.)
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Q. 전세를 알아보다가 등기부등본을 보면서 생각이 든 게 채권 순위가 궁금해졌습니다. 선순위채권의 자격이 어떻게 되는지 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세로 입주하여 전입신고와 확정일자를 받은 경우 소액임차인에 해당된다면 최우선변제(서울의 경우 1억6500만원이하일 때 5500만원한도) 를 선순위 저당권 (집주인 대출)에 앞서 변제 받을 수 있으며 5500만원을 초과하는 금액은 우선변제권에 의해 선순위 저당권 배당 후에 받을 수 있습니다. 그러나 상기의 금액을 초과하면 저당권후에 변제를 받게 됩니다. 변제 순서는 등기부에 있는 저당권 날자와 확정일자 또는 전입신고 익일 중 늦은날을 비교하여 정해지므로 하루라도 빨리 전입신고와 확정일자를 받는 것이 유리합니다.
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Q. 수익형 부동산이라고 하면 어떤 종류의 부동산을 말하는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.수익형 부동산은 임대수익의 비중이 큰 부동산을 말하며 상가나 꼬마빌딩, 지식산업센터, 오피스텔, 다가구주택 등 월세를 받을 수 있는 다양한 물건들이 존재 합니다.
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Q. 전세 연장계약서 특약 작성 문의드립니다?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기존 계약서 내용을 알 수가 없기에 말씀드리기가 어렵지만 별 문제 없다는 전제하에, 날자와 새로운 임대인 정보만 변경하여 기존 계약서 내용을 그대로 적고 기존 계약서의 연장이라는 문구를 넣으시면 될 듯 합니다. (제안하신 내용과 함께 병기) 확정일자가 있는 기존 계약서도 잘 보관하셔야 합니다.
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Q. 전세승계 아파트 매수 후 임차인에게 향후 실거주 통보 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.문자메시지가 도달했다는 증빙이 필요하므로 전화 통화를 하셔서 회신을 받으시고 만일 전화를 받지 않는다면 내용증명을 보내시기 바랍니다.
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Q. 주택청약 당첨 후에 해야 하는 일이 뭔가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청약 당첨을 축하드립니다. 일단 계약금을 준비하셔야 할 것인데, 청약 공고문 내용을 다시 확인하시고 분양사무소에 문의하여 계약에 필요한 서류와 납부시기 등을 확인하시기 바랍니다. 일단 당첨자들에 대한 서류 확인절차가 이어지므로 서류를 잘 준비하셔야 합니다. 이후 중도금과 잔금 등에 대한 준비도 하셔야 겠지요.