안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 조합이 지자체에 사업신고를 하기 위한 토지확보율
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지역주택조합은 동일지역에 거주하는 주민들이 조합을 설립하고 직접 주체가 되어 사업부지를 매입해서 사업을 추진하는 방식입니다. 지역주택조합은 특히 토지 확보가 문제가 되는데, 토지소유주의 95% 이상의 동의를 얻어야 사업계획 승인을 받을 수 있으며 조합원 모집원과는 별개 입니다.
부동산
Q. 부산과 마산을 연결하는 부마전철은 언제 개통하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부전-마산간 복선전철은 2025년 중으로 개통 예정입니다. 이미 완공되었지만 낙동강 터널 붕괴사고와 투입될 열차 문제로 인해 방치되고 있으며 광역전철이 아닌 준고속열차인 KTX-이음 차량과 일반열차인 ITX-마음으로 운행 예정이라고 합니다. 당초 계획했던 광역전철이 아니라서 금액이 비싸기에 처음 기대한 만큼의 효과는 떨어질 듯 보입니다.
부동산
Q. 집값이 내려간다 하면서, 실제로는 안그런데 , 내년은 어떤가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현재 금리인하에 대한 기대감이 집값 상승에 선반영된 감이 좀 있고, 은행들은 이미 금리인하를 거의 선반영했으며, 정부의 대출 규제와 경제상황의 악화 등으로 올해안에는 서울의 주요지역을 제외하고는 금리 인하의 영향은 제한적이어서 집값 상승세가 꺽이고 있는 상황입니다. 하지만 내년에 금리인하가 계속되면 공급부족과 집값 인상에 대한 기대심리 등으로 집값이 우상향 할 수도 있을것으로 예상됩니다. 이는 정부의 특별한 정책이나 경제상황의 변화에 따라서 변경될 수도 있습니다.
부동산
Q. 부모님 돌아가시고 다음 전세세입자 구하는데 이사비 드려야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세기간중 계약을 해지하려면 후속세입자를 구하고 복비를 부담하는 등 손해를 감수하셔야 할 수 있습니다. 1.5억의 전세인 경우에는 복비는 상한요율 0.3%가 적용되므로 45만원이 상한액이 됩니다.
부동산
Q. 부산 삼익비치는 어떻게 99층으로 재건축을 하는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부산 광안대교 옆 삼익비치를 최고 99층의 아파트 단지로 재건축하겠다는 계획안이 나왔습니다. 부산시에서 디자인이 혁신적인 건물을 지으면 주어지는 특별건축구역 제도를 활용하여 용적률을 최대로하고 주변 면적을 모두 활용하여 초고층의 건물을 짓겠다는 안을 내놓았는데 초고층인 경우 공사비가 많이 소요되므로 분담금이 많이 적용될 것으로 예상되어 확실하게 진행될 지는 좀더 지켜봐야 할 것으로 생각됩니다.
부동산
Q. 전세를 할려고 하는데 어떤걸 체크해야되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기를 방지하시려면 계약 전부터 서류를 확인할 필요가 있습니다. 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고, 임대인이 법인이고 종업원이 있는 경우에는 임금체납 문제가 발생할 수도 있으니 특히 유의하셔야 합니다.공인중개사를 통한 거래를 추천 드리며, 인터넷으로 주변의 거래 내역 조회, 현지 방문 확인 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부와 건축물종류 및 일치 여부확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보실 것을 추천 드립니다. 계약서에 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는것이 필요합니다. 대항력과 확정일자는 기본적으로 획득해야 합니다.현실적으로 보증 보험 가입이 필수인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 하며 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다. 전세 보증금 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 공시시가와 매매가의 차이는 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공시가격은 정부의 “부동산가격공시제도”에 의한 가격을 말합니다. 공시지가는 토지에 대한 가격이므로 주택에대한 가격은 별도로 확인해야 합니다. 흔히 빌라라고 불리우는 다세대 주택은 공동주택이므로 KB시세나 한국부동산원 부동산테크 시세가 없는 경우 공동주택공시가격을 확인해야 하는데, 확인된 가격의 126% (공동주택공시가격의 150% x 담보인정비율 90%)를 한 금액이 보증한도가 됩니다.만일 이 가격이 4억3천만원이라면 126% 5억4180만원이 보증한도가 되니 전세가보다 높아서 보증 대상이 됩니다.
부동산
Q. 생숙을 분양받았는데 잔금을 못치르면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.생숙의 경우 대출도 어렵고 거주도 안되기에 전세를 놓을 수도 없어 말이 많은 상황입니다. 중도금까지 납부되면 임의로 일방에서 계약해지는 할수 없는데, 잔금을 납부하지 않으면 계약 이행을 하지 않은 것이므로 연체이자 및 계약 불이행에 대한 손해 배상 책임이 발생 하게됩니다. 유사한 상황이 많을 수도 있으니 분양계약사와 잘 협의해 보시기 바랍니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 시험은 어떤 과목을 가장 집중적으로 해야 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.중인중개사 시험 과목은 1차 부동산학개론과 민법, 2차 중개사법, 공법, 공시법, 세법으로 모두 6과목으로 구성되어 있어 부동산학개론을 제외하면 모두 법과목 입니다. 각 차수별로 합격을 해야하는데, 1차는 부동산학개론에 집중을해서 평균 60점을 넘기고 민법은 과락인 40점을 넘기는 방밥을 택할 수도 있으며, 2차는 중개사법에 집중해서 최대한 점수를 받고 가장 어려운 공법은 빈출 항목위주로만 공부하고 공시법과 세법에 다음으로 집중하는 것이 좋습니다. 그러나 이는 개인의 성향에 따라서 달라질 수 있습니다.
부동산
Q. 첫 주택 구매 시 고려해야 할 중요한 사항은 무엇인가요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택을 구입하려할 때는 금액뿐만 아니라 현지를 직접 방문하여 확인하는 것이 중요한데 주변 환경 (교통, 마트, 은행, 병원 등 편의시설, 혐오시설 유무, 학교와 학군, 관공서, 개발 가능성, 주변의 유사 물건 등), 건물 상태 (채광상태, 노후상태, 주차장 현황, 건물의 균열이나 누수 상태, 벽체상태 - 습기로 인한 곰팡이나 벽지 들뜸, 배수상태, 수압상태, 소음 상태, 보일러 상태 - 교체 유무, 승강기 상태 등), 건물의 시세 (부동산 몇 곳 방문 문의), 주민 등의 의견 등을 확인해 보는 것이 좋습니다.