안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 전세 사기꾼들은 왜 나오게 되는 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기는 몇가지로 분류해 볼 수 있는데 전입신고 허점을 이용하는 경우, 갭투자를 이용하는 경우, 신탁을 이용하는 경우, 집주인의 계약 이행의식 결여의 경우 등이 있습니다. 이는 처음부터 나쁜 마음을 먹고 타인의 돈을 편취하려는 경우도 있고 처음부터 악의를 가지지는 않았으나 경제 상황의 변화로 어쩔 수 없이 발생하는 경우 등 다양한 경우가 있습니다.어떠한 경우든지 전세사기가 이루어지면 이미 돈이 다른 곳으로 흘러가서 현실적으로 돈을 받을 수 있는 방법이 없게 되므로 직거래보다는 공인중개사를 통한 거래를 하는 것이 바람직하며 등기부등본과 건축물대장 확인, 계약서 특약, 전입신고와 확정일자 획득, 전세보증보험 가입 등 전세사기를 방지하기위한 조치들이 반드시 필요합니다.
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Q. 주상복합과 아파트의 면적이 다른이유를 알려주세요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주상복합아파트는 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받으며 일반아파트에 비해 용적률이 높아 고층이며 기본적으로 저층은 상가로 구성됩니다. 일반아파트와 달리 공급면적에 주차장이 포함되어 전용률이 낮고, 발코니도 없어 같은 평수의 아파트보다 좁아 답답한 느낌을 줄 수 있으며 내부 통풍이나 환기가 원활하지 않습니다. 또한 대단지 아파트같이 커뮤니티 시설이나 부대 시설 등을 갖추기가 어려운 단점이 있습니다. 그리고 구조적으로 상업시설과 주거시설을 같이 보유하다보니 관리비나 세금등이 일반 아파트에 비해 비쌉니다.
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Q. 괜찮게본 매물의 집주인이 등기부등본상 세명이 나오는데 계약은 누구랑 맺어야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차의 경우 공유물의 관리는 공유자 지분 과반수로 이루어 지므로 소유주의 절반이 넘는 동의가 있어야 합니다. 따라서 등기부등본상의 지분을 확인하여 반드시 과반이상의 지분을 가지고 있는 사람(들)과 계약을 맺어야 합니다. 한명과 계약을 맺을 경우에는 다른 공동 소유주의 위임장과 인감증명서를 통해 대리권을 수여 받았는지 확인후 진행해야 합니다. 매매 계약인 경우에는 지분의 100%인 모든 공유자들과 계약을 진행해야 하므로 한명과 계약하는 경우에는 다른 모든 공동 소유주의 위임장과 인감증명서 그리고 통화등을 통한 확인 후 진행하는 것이 필요합니다. 이러한 계약시는 하자나 분쟁이 생길때 책임을 질 공유자의 지정도 필요하므로 계약서에 특약으로 남기는 것이 필요합니다.
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Q. 도로명 주소는 무엇을 근거로 만들어졋나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기존의 주소였던 지번 주소는 도시화의 진행으로 인해 토지의 분할 및 합병에 따라 불규칙하게 부여되어 지번이 불규칙하게 배열되어 찾기가 어렵게 되었는데, 도로명주소는 도로명과 건물번호로서 찾기쉽게 개편되었습니다. 도로에는 고속도로, 대로, 로, 길 등 네가지 도로 구분 종류가 있으며 00로00길 등으로 표기되게 되었습니다. 기초번호방식(예: 00대로100번길 = 100x10=1000m 시작지점에서 1000m 떨어진 지점)에 의한 표시의 장점은 해당 길이 어디쯤에서 시작되는 지 파악하기 용이하고 중간에 길이 새로 생겨도 쉽게 대처할 수가 있다는 것입니다.
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Q. 앞으로의 서울 집값은 계속 상승할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울에는 각종 편의시설과 교육시설, 공공기관, 교통시설, 판매시설, 문화시설 등등 사람에게 필요한 모든 것이 설치되고 그와 관련한 수많은 일자리가 있으며 다양한 수요와 다양한 공급이 발생하고 제공되는데 반해 주택보급률이 2022년기준 93.7로 다른지역과 달리 주택 수요가 많아서 아직까지 상승여력이 있다고 봅니다. 현재는 금리인하에 대한 기대감으로 집값 상승이 이미 선반영된 감이 좀 있고 은행들은 이미 금리인하를 거의 선반영했으며, 정부의 대출 규제와 경제상황의 악화 등으로 올해안에는 서울의 주요지역을 제외하고는 금리 인하의 영향은 제한적일것 같습니다. 하지만 내후년 금리인하가 계속되면 공급부족과 집값 인상에 대한 기대심리 등으로 서울 인기지역을 중심으로 우상향 할것으로 예상됩니다. 그러나 장기적으로는 인구감소와 주택 공급으로 인해 수요가 줄어들어 가격이 안정화 될 수도 있습니다. 이는 정부의 특별한 정책이나 경제상황의 변화에 따라서 변경될 수도 있습니다.
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Q. 전세 실거래가 등록은 잔금 납부까지 완료해야 되는 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세 실거래가(주택임대차신고)는 잔금납부와 무관하게 계약체결일로부터 30일 이내에 신고하게 되어 있으며 임대인이나 임차인이 신고할 수 있으며 보통은 임차인이 확정일자와 함께 등록하는 경우가 많습니다.
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Q. 아파트 경매 물건이 낙찰된 결과는 어디에서 확인할 수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매 결과는 법원경매정보사이트에서 사건번호를 입력해서 확인할 수 있습니다. 경매사건검색 후 결과에 매각이라고 나오면 낙찰된 것을 알 수 있습니다. 또는 유료 나 무료 사설경매사이트에서 사건번호로 경매물건을 검색해서 해당 사건을 클릭하면 좀 더 자세산 매각결과 정보를 확인 하실 수 있습니다.
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Q. 월세 보증금문의입니다 계약은 종료된상황
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아직 전입신고 유지중이시라면 현 상황을 정리하여 내용증명을 보내시고 임차권등기명령을 신청하시기 바랍니다. 임차권이 등기되면 다른 곳으로 전출하셔도 대항력과 우선변제권이 유지되며 다른 세입자가 들어오기 힘들어 지므로 임대인을 압박할 수 있습니다. 그리고 임차권등기가 되면 보증금에 대한 지연이자 청구가 가능합니다.
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Q. 단독주택과 옥탑방에 대해서 질문드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.건축법상 옥탑방이 건물전체 바닥면적의 1/8을 초과하면 1개의 층으로 봅니다. 이렇게 초과하는 경우 층수가 달라지면 다가구주택 (3층이하)가 다세대주택(4층이하)로 될 수 있으며 세금 기준이 완전히 달라지게 됩니다.
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Q. 공인중개사 거래방식에 대해 궁금증이 있습니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공동중개를 경험하신 것 같습니다. 중개는 매도인과 매수인을 연결해 주는 것인데, 중개인들끼리 네트워크가 형성되어 있어 매도인에게 의뢰 받은 중개인A가 적당한 매수인을 찾지 못하고 있을 때 매수를 의뢰받은 중개인B가 연락하여 오면 중개인A의 주관하에 중개가 이루어지는 방식입니다. 신속한 중개를 위해 자주 이용되는 방법입니다.