안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 전세 만기날 집주인분이 갑자기 전세금을 돌려주지 않는 경우에 대한 대처방법 질문드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세기간이 만료되어도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 임차권등기명령을 신청하실 수 있습니다. 임차권등기명령으로 임차권이 등기되고 나면 대항력(거주 + 주민등록)과 확정일지 등을 유지한 상태로 이사를 갈수 있고 다른 세입자를 들일 수 없게 하여 임대인을 압박할 수 있기에 하는 것인데 반드시 퇴거를 하기전에 하셔야 합니다. 퇴거를 하는 순간 대항력과 확정일자를 상실하게 되므로 임차권등기가 이루어지기 전의 공백에 권리순위를 다투는 일이 벌어지게 되면 자칫 위험한 상황이 될 수도 있습니다. 임차권 등기가 있다면 그때부터 보증금에 대한 연 12% 지연이자 청구가 가능합니다.전세보증금 반환이 제때에 되지 않고 임대인이 반환에 의지가 없다면 현실적으로 전세보증보험을 통해 보증금을 회수하는 것이 가장 신속한 방법이 될 수 있습니다. 따라서 전세기간 만료전에 충분한 기간을 두고 임대인에게 계약 갱신을 하지 않을 것임을 문자나 내용증명으로 통지하여 증빙자료를 확보하고 사전에 임대인의 의중을 파악해 두는 것이 필요합니다.
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Q. 동일한 사업장 주소로 공인중개사 사업자가 2개 일 수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 자격증 취득후 개업을 하기위해서는 반드시 먼저 실무교육을 받고 사무실을 구한 후 시·군·구청장에 사무소 개설등록을 신청한 후, 개업전 중개행위에 사용할 인장 등록 및 업무보증을 설정 하고 세무서를 방문하여 사업자 등록을 해야 합니다. 여기서 사무실은 기존 공인중개사의 사용승락서를 받아 공동으로 사용할 수도 있으므로 같은 사무실에 여러명의 공인중개사가 일하는 경우도 있습니다.
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Q. 임대인에게 말하지않고 업무옹 오피스텔 사업자등록
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.업무용 오피스텔의 경우 기존에 사업자등록증이 있다면 계약서를 작성하고 점유한 후 사업자등록증 소재지를 이사한 곳으로 이전하고 관할 세무서를 방문하여 확정일자를 받으면 대항력이 발생하여 상가임대차 보호법의 적용을 받을 수 있습니다. 단, 업종에따라서 영업신고, 등록, 허가가 필요한 경우 관할지자체의 기준에 부합해야 등록이 가능합니다.사업자등록을 하려고 한다면 권리관계에 영향을 미칠 수 있으므로 계약시에 임대인에게 이를 밝혀 허락을 득하는 것이 필요합니다. 사업자등록을 하면 수익이 있건 없건 소득신고를 하셔야하고 금액은 임대인과 협의를 해보셔야 할 것입니다.
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Q. 후불 월세 퇴거시 마지막 월세 관련 질문드립니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.후불로 납부하시는 경우에는 25년 9월 18일이 마지막 월세 지불일이 됩니다. 2년 계약이므로 24번 납부하시면 되고 납부 내역을 보여주시면 될 것입니다.
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Q. 토지거래 허가구역 기존에 아파트 전세두고있는건 어떻게되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지거래허가제하에서는 2년간 실제로 해당주택에 거주해야하는 의무가 부과되는데, 지정 이전에 허가를 받아서 전세를 끼고 아파트를 구입했다면 유효한 거래로서 계속 전세 임대차 계약을 이어나갈 수 있습니다.
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Q. 묵시적 갱신에 해당하는지 질문(집주인이 6.5개월전 실거주의사표시 유효여부)
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.법조항에 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간이라고 표기되어 있기는 하지만 그 이전이라도 임대인이 이미 갱신 거절의 의사를 표시하였다면 미리 이전에 필요한 충분한 기간을 주기위해 알린 것으로 볼 수 있으므로 다른 주택을 알아보시는 것이 좋을 것으로 판단됩니다. 그리고 임대인측에서 계약종료 2개월 전에 다시 연락을 취해올 가능성이 많다고 판단됩니다.
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Q. 아파트 전세사는데 집주인이 집을 팔라고 합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.갑작스럽게 집주인이 주택을 매도한다는 소식에 난감한 상황이 되셨군요. 주택이 매도되는 경우 임차인이 계약갱신권을 사용할 수는 있으나 새로운 임대인이 직접거주를 사유로 거절할 수 있으므로 이러한 상황이 된다면 결국 퇴거하셔야 할 수 있습니다. 하지만 만일 새로운 임대인이 계약종료 2개월전까지 등기를 완료하고 임차인의 계약갱신청구권(현재 집주인에게 갱신 청구)을 거절하지 않는다면 계속거주하실 수 있습니다.
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Q. 생애첫주택.. 무주택자 혜택 얼마나 좋은건가요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기본적으로 디딤돌대출은 정책대출로서 연2.85~4.15%의 낮은 금리로 구성되어 있는데 생애최초 주택구입자는 여기에 0.2% 할인을 받을 수 있습니다. 만일 다자녀나 신혼부부, 다문화가정, 장애인 가구 또는 지방 주택이라면 추가로 할인이 될 수 있습니다. 다만 최대 적용제한이 있어 0.5%(다자녀 0.7%)까지 할인이 될 수 있습니다. 일반 주택담보대출이 4~6%에 이르는 것과 비교한다면 훨씬 저렴하게 대출을 할 수 있는 것입니다.
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Q. 부모님께 아파트증여 받았습니다..
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.증여받은 부동산에 대해서는 증여세 신고 기한인 3개월로부터 3개월 즉, 6개월이내에 반환할 수 있고 이 경우 증여세가 부과되지 않습니다. (하지만 처음 증여세는 그대로 유효합니다.) 따라서 이미 취소할 수 있는 기간이 경과한 것으로 판단되며 지금 반환을 하게되면 다시 증여세가 과세될 수 있습니다. LH청년전세임대주택은 기본적으로 무주택자를 대상으로 하므로, 모집공고일 이전에 보유하신 지분을 처분해야 지원이 가능할 것입니다.
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Q. 잔금일 질문입니다. (보금자리론)
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.은행에서는 대출 실행일까지 기존 세입자가 퇴거하면 되므로, 같은날 잔금일을 잡아도 가능합니다. 원활한 진행을 위해서 평일날 진행하는 것이 필요합니다.