안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
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Q. 전세 임대계약 만료 몇달전에 결정을 해야 하나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임차인의 입장에서는 계약 종료시 이사를 원할 경우에는 계약만기일 2개월 전까지는 임대인에게 통지하여야 합니다.그런데 계속 거주를 희망하신다면 일단 임대인의 통지를 기다려 봐도 무방합니다.만일 임대인으로부터도 아무런 통지가 없다면 묵시적으로 갱신된 것으로 2년의 재계약이 이루어진 것입니다.그리고 임대인에게 2개월 전까지 계약종료나 계약조건의 변경을 통지 받았다면 갱신 청구권을 사용하여 2년 더 거주할 수 있게 되는 것 입니다.물론 임대인의 직접 거주 등 8가지 법정사유가 있다면 이사를 준비하셔야 합니다.이렇게 재계약이 이루어질 경우에 계약 조건의 변경이 없다면 계약서를 재작성하지 않아도 무방합니다.
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Q. 융자70%인 아파트 월세계약 괜찮을까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.11억에 언제든 팔릴 수 있는 집이고 추가로 5,000보증금은 액면상 문제가 없습니다.하지만 만일의 경매시 가치 하락분을 고려한다면 안전을 장담할 수 있는 부분은 아닙니다.현재로서는 선순위 채권총액이 보증보험 기준을 벗어나는 수준이지만만일 구체적으로 KB시세 등 제시하여 상담시 보증가입이 가능하다면 문제는 없습니다개인 의견으로 추천은 10점만점에 5점을 드립니다
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Q. 임대사업 등록은 어디서 해야 되는지 알고 싶어요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임대사업은 다주택자가 세제헤택을 받기 위한 민간임대등록이 있고 단순히 임대소득의 소득신고를 위한 사업자 등록이 있습니다민간임대 등록은 거주지 구청에서 신청합니다등록조건과 절차는 을 검색하셔서 확인하세요다주택자 등이 임대차 소득을 신고하기 위한 사업자등록은 지방 세무서에서 접수합니다임대차 목록을 준비하시고 세무서 방문 또는 홈텍스 온라인 접수로 가능합니다
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Q. 거주하는 집 문제가 생겼을 때 임대인이 비용을 지불하는 기준이 뭔가요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.이 부분 분쟁이 많은 경우로 특약으로 세세하게 기록을 하기도 하나 여전히 이해충돌이 잦습니다일반적으로 시설구조상의 결함 노후로 인한 파손과 고장은 임대인의 책임입니다.보일러나 가전의 수명을 다한 경우 누수 등입니다일상적인 소모품 전등, 스위치, 소액이 지불되는 수리비 등입니다다만 케이스별로 노후도나 사용만족도 등에 판단이 다를 수 있습니다.그리고 임차인도 선량한 관리자로서 관리책임이 있습니다.장마기 혹한기 겨울철 등에는 시설유지에 주의를 기울여야 하겠습니다임차인 입장에서는 입주시 시설의 상태를 파악하여 임대인과 공유하고 사용중 고장시는 전문가의 판단으로 노후로 인정받는 다면 무리가 없을 것입니다.
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Q. 집주인(임대인)이 들어와서 살겠다고 엄포를 놓는데 만기날 끝까지 임대인이 들어오는걸 확인해야 할까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.임차인은 계약중 1회에 한하여 갱신청구권을 사용할 수 있고 이때 임대인은 5%를 초과하여 임대료를 인상할 수없고 2년의 재계약을 보장해주어야 합니다.단 임대인의 직접 거주를 이유로 이를 거절 할 수 있습니다만일 이 사유에 의한 거절로 이사하였으나갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 임대인이 거주하지 않고 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다금액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 합니다1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액이를 확인하기 위해 기존 임차인은 기존주택의 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있습니다.이상 임대차보호법 관련조항입니다