안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
Q. 한강뷰 아파트는 얼마나 인기가있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.한강 뷰 아파트는 서울에서 매우 높은 인기를 자랑합니다. 탁 트인 한강 조 망은 희소성이 크고, 도심 속에서도 자연과 가까이 지낼 수 있다는 장점 때문에 분들이 선호합니다.특히, 성동구의 트라마제, 용산구의 래미안 첼리투스, 마포구의 래미안 웰스트림, 한강 밤 섬 자이, 마 포한강 아이 파크 등은 한강 변에 위치하여 뛰어난 한강 조 망을 자랑하며 고급 주거 지로 인식되고 있습니다.집의 신축 여부나 인테리어,서비스의 질도 물론 중요하지만, 일반적으로 같은 평 수라면 입지가 갖는 가치가 상당합니다.특히 서울과 같이 인구가 밀집되어 있고 교통 , 편의 시설, 일자리 등이 집중된 대도시의 경우 더욱 그렇습니다.역세권 아파트의 경우 서울에서는 최근 5년간 매매 가격이 50% 상승했다는 분석되고 있습니다.서울의 한강 뷰 역세권에 위치한 브랜드 아파트(e편한세상 등)가 연 식이 10년 이상 되었다 할지라도, 상당수 지방의 최신 신축 동일 평형 브랜드 아파트보다 인기나 거래가 가 높을 가능성이 매우 큽니다.이는 다음과 같은 이유 들 때문입니다 :서울이라는 입지 자체의 가치 : 서울은 대한민국의 수도로서 경제, 문화, 교통의 중심지입니다.이러한 입지 자체가 다른 지역보다 훨씬 높은 가치를 가집니다.희소성 있는 한강 뷰 : 한강 변에 위치한 아파트는 제한적이기 때문에 한강 뷰는 그 자체로 특별한 프리미엄 요소가 됩니다.역세권의 편리성 : 지하철 역과 가까운 역세권 입지는 대중교통 이용이 편리하여 주거 만족도를 높이고 꾸준한 수요를 만듭니다.브랜드 아파트의 신뢰도 : e편한세상과 같은 잘 알려진 브랜드는 시간이 지나도 어느 정도의 신뢰도와 가치를 유지하는 경향이 있습니다. 물론 신축 아파트는 최신 건축 기술, 편리한 주차 시설, 커뮤니티 시설 등 여러 장점이 있습니다.하지만 부동산 시장에서는 '어디에 있느냐'가 '언제 지어졌느냐'보다 큰 영향을 미치는 경우가 많습니다. 특히 서울의 핵심 입지(한강 변, 역세권)는 시간이 지나도 그 가치가 크게 변하지 않거나 오히려 상승하는 경향을 보입니다.결론적으로 부동산 시장은 다양한 요인에 의해 영향을 받지만, 한강 뷰 와 서울 역세권이라는 입지는 분명 매우 강력한 가치 요소입니다.
Q. 부동산 투자에 있어 가장 기초적으로 신경써야 될 것은 무엇일까요? 중요한 요소 5개만 꼽아서 알려주시면 감사드리겠습니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 투자 시 기초적으로 신경 써야 할 중요한 요소5가지 알려드리겠습니다.명확한 투자 목표 설정 및 계획 : 가장 먼저,부동산 투자를 왜 하려는 지, 목표가 무엇인지 명확히 하는 것이 중요합니다. 단기 시세 차익을 원하는지, 장기적인 임대 수익을 목표로 하는지, 은퇴 후 거주를 위한 것인지 등에 따라 투자 방식이 달라집니다. 자신의 재정 상황, 투자 가능한 자금, 위험 감수 수준 등을 고려하여 신중하게 계획을 세워야 합니다.시장 및 지역 분석 : 투자하려는 지역의 현재 부동산 시장 상황, 미래 성장 가능성, 인프라(교통, 학교, 편의 시설 등), 그리고 해당 지역의 법률 및 규제를 철저히 분석해야 합니다.재정 상태 평가 및 자금 계획 : 자신의 총 자산과 부채를 정확히 파악하고, 투자에 사용할 수 있는 자금을 현실적으로 계산해야 합니다.매입 자금 외에도 취득세, 재산세,양도소득세 등 세금 문제 그리고 중개 수수료, 등기 비용 등 부대 비용까지 모두 고려해야 합니다. 대출을 이용한다면 이자 부담 능력도 신중히 따져보셔야 합니다.법률 및 규제 이해 : 부동산 투자는 다양한 법률 및 규제와 얽혀 있습니다. 계약서 작성 시 유의 사항, 세금 관련 법규, 임대차 보호 법, 지역 별 건축 규제 등을 충분히 이해하고 준수해야 합니다. 리스크 관리 및 장기적 관점 : 모든 투자에는 위험이 따릅니다. 시장 변동, 공실 위험, 세입 자 문제, 예상치 못한 수리 비용 등 다양한 리스크를 사전에 파악하고 관리할 계획을 세워야 합니다. 또한, 부동산 투자는 단기적인 시각보다는 장기적인 안목으로 접근하는 것이 바람직합니다.결론적으로 이 다섯 가지 요소들을 기초부터 탄탄히 다지신다면, 더욱 현명하고 안정적인 부동산 투자를 하시는 데 큰 도움이 될 것이라고 생각합니다.
Q. 오피스텔 임대시 세입자의 전입신고 오피스텔의 용도에 영향을 주는지 좀 구체적으로 질문을 드릴께요.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.두 분 전문가의 답변이 맞습니다. 단지 답변이 다른 이유는 오피스텔을 바라보는 법적인 관점이 다르기 때문입니다.주택법 상 오피스텔의 지위 : 건축 법이나 주택 법상 오피스텔은 기본적으로 주택이 아닌 업무 시설로 분류됩니다. 이 때문에 오피스텔을 소유하고 있더라도 주택 수 산 정에서 제외되는 경우가 있습니다. 생애 첫 주택 구입 대출의 자격 요건 중 '무주택 세대 주'를 판단할 때, 이 주택법 상의 분류를 따르는 경우 해당 오피스텔은 주택으로 보지 않아 자격이 유지 될 수 있습니다.세법에서는 '실질 과세 원칙이 적용'됩니다. 오피스텔이 건축 법 상 용도가 업무 시설이더라도, 실제로 주거 용으로 사용하고 있다면 세법 상 주택으로 간주됩니다. 세입 자가 오피스텔에 거주하면서 전입 신고를 한다면, 이는 해당 오피스텔이 주거 용으로 사용되고 있음을 명확히 하는 강력한 증거가 됩니다. 따라서 공인 중개사님의 말씀처럼, 세입 자가 전입 신고를 하거나 실제 거주 용으로 사용하면 세법 상으로는 주택으로 분류되는 것이 맞습니다.생애 첫 주택 구입 대출 : 대출 상품의 구체적인 자격 요건에 따라 다를 수 있으나, 일반적으로 정부 지원 대출 등은 세법 상의 '주택'개념을 따르거나 주택 법상 업무 시설이라도 사실상 주거 용으로 사용하면 주택으로 간주하는 경우가 많습니다. 세입 자가 전입 신고를 하고 거주한다면 해당 오피스텔은 주거 용으로 간주될 가능성이 매우 높으며, 이 경우 생애 첫 구입 대출 자격을 상실할 수 있습니다. 따라서 세금 부과(취득세, 양도세, 종합 소득세 등)시 세입 자가 전입 신고를 하고 실제 주거 용으로 사용한다면, 해당 오피스텔은 세법 상 주택으로 간주됩니다. 이 상태에서 다른 주택을 구입하시면 2 주택 자가 되어 새로운 주택 취득 시 취득세가 중과 될 수 있고, 향후 주택 매도 시 양도세 비과세 혜택을 받기 어렵거나 다주택 자 중과 세율이 적용될 수 있으며, 종합 부동산 세 납부 대상이 될 수도 있습니다.결론적으로 생애 첫 주택 구입 대출을 반드시 받으셔야 한다면, 해당 오피스텔을 임대 할 때 세입 자가 전입 신고를 하지 않고 사업자 등록을 하고 업무용으로만 사용하도록 계약 조건을 명확히 하거나, 아니면 해당 오피스텔을 매도하는 방안 등을 신중하게 고려해 보셔야 합니다.
Q. 세입자 있는 상태에서 집 매매시 주의점?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.세입 자가 있는 상태에서 집을 매매 시 주의 할 점은 다음과 같습니다. 임차인은 새로운 매수인 에게도 대항력을 주장할 수 있으므로 남은 계약 기간을 주장할 수 있고 계약 갱신 청구 권도 주장할 수 있습니다.이런 경우 임차인이 있을 경우 매수 인이 주의할 점은:임대차 계약 관계 승 계 확인 : 매수 인은 기존 임대인의 지위를 그대로 승계합니다. 따라서 기존 임대차 계약의 내용(계약 기간, 보증금, 월세 등)을 정확하게 확인해야 합니다.세입 자의 계약 갱신 청구권 : 세입 자는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신 청구 권을 행사할 수 있습니다. 만약 세입 자가 이 권리를 행사한다면, 특별한 사유가 없는 한 계약이 2년 연장됩니다. 매수 인이 실 거주를 원한다면, 임대차 만료일 6개월에서 2개월 사이에 정해진 기간 안에 실 거주 목적으로 계약 갱신 거절하겠다는 의사를 명확히 전달해야 합니다.세입 자와의 소통 : 매매 진행 상황과 매수 인의 실 거주 계획 여부 등을 투명하게 알리고 협조를 구하는 것이 좋습니다. 세입 자가 집을 비워줘야 하는 경우, 이사 날짜 조율 등이 필요할 수 있습니다.주택 상태 확인: 주택 내부 상황을 충분히 확인하기 위해서는 세입 자의 협조가 필요합니다. 매매에 따른 하자로 인한 분쟁이 없도록 사전에 충분히 확인 절차를 거치는 것이 좋습니다.매수자 와 세입 자가 새로운 계약서 여부 : 원칙적으로 매수 자가 기준 집주인의 임대인 지위를 그대로 승계하기 때문에 , 기존 세입 자와 매수자 사이에 새로운 임대차 계약서를 다시 작성하지 않아도 기존 계약은 유효합니다.매수 자와 세입자 간의 조건이나 금액을 명확히 하기 위해서, 세입 자의 계약 갱신 청구 권 행사 여부 등을 확실하게 하기 위해 새로운 계약서를 작성하거나 기존 계약서에 변경 사항을 추가하는 경우도 있습니다. 결론적으로 새로운 임차인과의 계약서 재 작성 여부는 매수 인의 의향과 세입 자와의 협의에 따라 결정 될 수 있습니다. 계약서를 새로 작성하는 것은 의무 사항은 아니지만 이는 향후 발생할 수 있는 분쟁을 방지하고 임대차 관계를 명확히 하는데 도움이 될 수 있습니다. 임차인은 새로운 계약서 작성 시는 기존 계약서는 그대로 보관하면서 새로운 계약서에 확정 일자를 받아야 합니다.
Q. 현재 아파트가격 상승추이인가요 하향추이인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 아파트 가격이 평균적으로 상승 추세인지 하향 추세 인지에 대해 살펴보면, 주어진 정보들을 통해 몇 가지 부분을 알 수 있습니다.2025년 초의 주간 아파트 가격 동향을 보여주는 자료들이 있습니다. 이러한 주간 동향은 특정 시점의 변화를 보여주지만, 전체적인 평균 추세를 나타내는 것은 아닐 수 있습니다. 2025년 3월 4주차 주간 아파트 가격 동향을 보면 서울 강북(한강 이북 14개 구)은 0.07%로 올랐고, 서울 강남(한강 이 남 11개구)은 0.14%,인천은 0.01% 하락했으며, 경기는 변동 사항이 없었으며, 비 수도권 5대 광역시는 0.01% 하락했습니다.8개도는 0.01%하락했는데 서울은 조금 올랐지만 인천과 비 수도권은 하락했음을 보여줍니다.이 처 럼 단기적인 주간 동향이나 다양한 전망을 종합해 볼 때 , 전국적인 '평균'적인 상승/하락 추세를 단정적으로 말씀드리기는 어렵습니다.시장 상황은 여러 요인에 따라 복합적으로 변화하기 때문입니다.가장 정확한 전국 평균 추세는 한국 부동산 원과 같은 공식적인 기관에서 발표하는 통계를 참고하시는 것이 좋습니다. 이러한 통계는 더 넓은 지역과 기간에 대한 데이터를 기반으로 하므로 평균적인 흐름을 파악하는데 도움이 됩니다.결론적으로 전국적으로 매매 가격, 전세가 격 지수 변화를 살펴보면 서울을 제외한 대부분의 지역들은 여전히 매매 가격 지수, 전세 가격 지수의 하락세가 이어지는 모습을 보여주고 있습니다. 이는 그 만큼 비 수도권(지방)에 거주하거나 주택을 구입하려는 사람들이 줄어들었음을 의미하고 서울(수도권)밀집도 가 강화되는 경향을 볼 수 있습니다.