안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 부동산 경기가침체되면 전세가격은 어떻게될까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 경기 침체 시 매매 시장 뿐만 아니라 전세 시장도 영향을 받는 다는 말씀이 맞습니다. 일반적으로 부동산 경기 침체기에 전세 가격이 복합적인 양상을 보이는 데 몇 가지로 살펴 보겠습니다.부동산 경기 침체 시 전세 가격 동향 ===>초기 하락 또는 안정 화 경향 :부동산 경기가 침체되면 매매 심리가 위축되고, 이는 전세 시장에도 영향을 미처 전세 가격이 하락하거나 안정 화 되는 경향을 보일 수 있습니다. 실제로 2022년 하반기 이후 전세 가격이 하락세를 나타내기도 합니다. 이는 다음과 같은 요인 때문입니다.매매 수요 감소 :집값이 하락할 것이라는 기대감에 매매를 미루는 사람들이 늘어나면서, 전반적인 시장 침체 분위기 속에서는 전 세 가격도 함께 하락 압력을 받을 수 있습니다.금리 인상 영향 :경기 침체기에 금리가 인상되는 경우, 전세 자금 대출 이자 부담이 커져 전세 수요가 월세로 전환되면서 전세 가격 하락 요인으로 작용할 수 있습니다.전세가 율 상승 및 전세 수요 증가 가능성 :하지만 침체가 장기화되거나 매매 가격 하락 폭이 커지면, 오히려 전세 가격이 상대적으로 견조 하거나 상승하는 경우도 발생할 수 있습니다. 이는 매매 대신 전세를 선택하는 수요가 늘어나기 때문입니다.매매 관망세 심화 :집값 하락에 대한 우려로 매매를 포기하고 전세로 머무르려는 수요가 증가합니다. 전세가 율 상승 :매매 가격이 전세 가격보다 더 크게 하락하면서 전세가 율(매매 가격 대비 전세 가격 비율)이 상승할 수 있습니다. 이는 나중에 매매 전환 수요를 유발할 수도 있습니다.금리 인하 시 전세 가격 상승 압력 :만약 경기 부양을 위해 금리가 인하된다면, 전세 자금 대출 이자 부담이 줄어들어 전세 수요가 다시 늘어나고 전세 가격이 상승할 압력을 받을 수 있습니다.전세 시장의 리스크 확대 :경기 침체기에는 '역 전세'나 깡통 전세와 같은 전세 시장의 리스크가 확대 될 우려도 있습니다.역 전세 :기존 전세 계약 만기 시점의 전세 시세가 계약 당시보다 낮아져 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주기 어려운 상황을 말합니다.깡통 전세 :주택 매매 가격이 전세 보증금보다 낮아지거나 비슷해져, 집이 경매로 넘어가더라도 임차인이 보증금을 온전히 돌려받지 못할 위험이 있는 상황입니다.결론적으로, 부동산 경기 침체 시 전세 가격은 초기에는 하락 압력을 받을 수 있으나, 매매 관망세 심화나 금리 변동 등 여러 요인에 따라 상대적으로 견조하거나 상승하는 복합적인 양상을 보일 수 있습니다. 다만, 이 시기에는 역 전세나 깡통 전세와 같은 전세 시장의 리스크가 커질 수 있으므로 주의가 필요합니다.
부동산
Q. 오픈빨은 혹시 사기인가요? 보통 오픈할떄는 사람이 엄청몰리다가 그다음에는 안오더라고요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.'오푼빨'은 새로운 가게나 사업체가 문을 열었을 때, 초기 홍보나 사람들의 호기심으로 인해 일시적으로 매출이나 방문객 수가 급증하는 현상을 일컫는 비공식적인 표현입니다. 이는 개업 초기의 특별한 분위기나 이벤트, 신규 매장에 대한 기대감 등이 복합적으로 작용하여 나타납니다.'오픈빨'은 자연스러운 현상인가요?===>네, 오픈빨은 어느 정도는 자연스러운 현상으로 볼 수 있습니다.초기 관심 및 호기심 :새로운 것이 생기면 사람들은 자연스럽게 관심을 가지고 방문하게 됩니다.개업 프로모션 :많은 가계들이 개업 초기에 할인, 증정품 등 다양한 프로모션을 진행하여 고개 유치를 시도합니다. 이러한 마케팅 활동은 초기 매출 증대에 기여합니다.입소문 효과 :초기에 방문한 고객들의 긍정적인 경험이 입소문을 통해 더 많은 사람들을 끌어들이는 효과를 낼 수 있습니다.오픈빨이 사기 또는 기망 행위가 될 수 있나요? ===>인위적인 부풀리기 :일부 업체는 초기 매출이나 방문객 수를 인위적으로 부풀려 투자자나 예비 창업자들을 현혹할 수 있습니다. 예를 들어, 실제 고객이 아닌 사람들을 동원하여 줄을 세우거나, 허위 주문을 넣는 등의 방식으로 '장사가 잘되는 것 처럼' 보이게 할 수 있습니다. 과장된 정보 제공 :프랜차이즈 창업의 경우, 정보공개서를 제대로 확인하지 않고 '오픈빨'만 믿고 계약했다가 나중에 매출 하락으로 빚더미에 앚는 사례도 있습니다.이는 사업의 실제 수익성이나 지속 가능성에 대한 정보를 의도적으로 왜곡하거나 숨기는 기망 행위로 볼 수 있습니다.초기 단계의 사기 계약 :부동산 분야에서도 지역 주택 조합처럼 사업 초기 단계부터 잡음이 끊이지 않고 일부 조합원들이 사기 계약을 당했다고 주장하는 사례가 있습니다. 이는 오픈 빨과 유사하게 초기 홍보나 기대감을 이용하여 불완전한 정보를 제공 하고 계약을 유도하는 경우에 해당할 수 있습니다.결론적으로 '오픈빨' 자체는 자연스러운 현상일 수 있지만, 이를 악용하여 사업의 실체를 과장하거나 투자자를 속이는 마케팅 사기의 수단으로 활용될 수도 있습니다. 특히 지인 분께서 마케팅 사기를 당하신 경험이 있으시다면, 초기 홍보나 겉으로 보이는 모습에만 현혹되지 않고 더욱 신중하게 접근하시는 것이 중요합니다.이를 위해서는 정보 공개서 및 계약서를 철저히 확인하고, 현장 방문 및 발품을 통한 기존 가맹점 주 들의 의견을 들어보고 법률 전문가나 회계 전문가의 도움을 받아 계약 내용이나 재무 상태를 검토하는 것도 좋은 방법이라 생각됩니다.
부동산
Q. 영종도는 공항 관계자가 아닌 일반인이 살아도 거주할만 한가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.영 종 도는 인천 국제 공항이 위치한 곳이지만, 단순한 공항 배후 도시를 넘어 주거, 산업,업무,관광 기능이 복합 된 도시로 조성 되고 있습니다.교통 편 및 생활 인프라:교통 편 개선 :현재 영 종 도는 인천 대교 와 영종 대교를 통해 육지와 연결되어 있습니다. 특히, 2025년 개통 예정인 제 3 연륙 교는 영 종 도와 청라를 직접 연결하여 서울 및 수도권으로의 접근성을 크게 향상 시킬 것으로 기대됩니다. 또한, 청라 국제 도시에는GRX-B노선(2028년 개통 예정)이 들어설 예정이어서, 영 종 도에서 서울로의 이동 시간이 획기적으로 단축될 것입니다. 이러한 교통 인프라 개선은 영 종 도 에 거주하려는 인구 유입을 증가 시킬 가능성이 큽니다.생활 인프라 확충 :과거에는 교통 불편과 생활 인프라 부족으로 자 족 도시로서의 한계가 있었지만, 최근에는 정 주 여건이 대폭 개선되고 있습니다. 스타 필드 영 종(예정), 종합병원 설립 추진,학 군 개선 등 다양한 개발 호재가 이어지면서 거주 수요가 증가하고 있습니다. 인천 도시 공사에서도 영 종 하늘 도시 개발 사업을 통해 토지 및 사가 분양, 임대 주택 공급 등을 진행하고 있습니다.공항 소음 문제 :공항 인근 지역은 항공기 운항에 따른 소음 문제가 발생할 수 있습니다. 실제로 인천공항은 3년 여간 소음 기준 초과가 3,244건 발생하여 김포공항보다 180배 많았다는 조사 결과도 있습니다.교통 체증 문제 :인천 국제공항 고속 도로의 교통 량이 부족하여 우회 도로의 교통 체증이 발생하는 경우도 있습니다. 하지만 제 3 연륙 교 개통으로 서울 및 수도권과의 접근성이 향상되면, 기존 도로의 교통 량 분산에도 긍정적인 영향을 미쳐 전반적인 교통 흐름이 개선될 것으로 예상됩니다.자연환경 :말씀 하신 분의 말씀대로 영 종 도는 섬이라는 지리적 특성 상 자연환경이 잘 보존된 곳이 많습니다. 바다와 인접해 있어 해양 경관을 즐길 수 있으며, 공원이나 녹지 공간도 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.결론적으로, 영 종 도는 공항 소음이나 일부 교통 체증과 같은 우려 사항이 있지만, 제 3 연륙 교 개통과 같은 교통 인프라 확충, 그리고 스타 필드, 병원 등 생활 편의 시설의 지속적인 확충으로 인해 일반인들이 거주하기에 점차 더 좋은 환경으로 변화하고 있습니다. 특히 조용한 환경을 선호하시는 분의 취향에 맞는 지역을 잘 찾아보신다면 충분히 만족스러운 거주지가 될 수 있습니다.
부동산
Q. 부동산 월세 질문입니다 궁금합니다!
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.월세 보증금에 대한 대출 상품도 다양하게 존재합니다. 주로 은행이나 주택 도시 기금, 주택 금융 공사 등에서 취급하고 있습니다.대출 상품 종류 :월세 보증금 대출 :보증금의 일정 비율을 대출해 주는 상품입니다. 카카오 뱅크 등 여러 은행에서 전 월세 보증금 대출 상품을 제공하고 있습니다.버팀목 전세 대출(월세 전환 시 ):전세 자금 대출을 받은 후 월세로 전환하는 경우도 있습니다.청년 전 월세 보증금 대출 :청년 층을 위한 특별 대출 상품도 있습니다.확인 절차 :금융기관 상담 : 주거래 은행이나 주택 도시 기금, 주택 금융 공사 등에서 월세 보증금 대출 상품의 종류와 본인의 소득, 신용 도에 따른 대출 가능 여부 및 한도를 상담 받으시는 것이 가장 정확합니다.계약 조건 화인 : 대출을 받기 위해서는 공인 중개업소를 통해 주택 임대차 계약을 체결하고, 임차 보증금의 5% 이상을 납입했다 는 증 빙 이 필요할 수 있습니다.소득 확인 :소득 금액 증명 원 또는 근로(사업)소득 원천 징수 영수증 등으로 소득,확인이 가능해야 합니다.건물 유형 확인 :건물의 용도나 위반 건축물 여부에 따라 대출이 불가능하거나 제한 될 수 있으므로, 아래에서 설명 드릴 건물 확인 절차를 반드시 거치셔야 합니다.주거 용 건물 및 불법 건축물 확인 방법 ===> 건물의 용도와 불법 건축물 여부를 확인하는 것은 매우 중요합니다. 이는 보증금 보호와 직 결 될 수 있기 때문입니다.건축물 대장 열람 :가장 확실한 방법은 해당 건물의 건축물 대장을 열람하는 것입니다. 건축물 대장은 정부 24 웹사이트나 가까운 주민 센터에서 발급 받을 수 있습니다.주 거 용 건물 확인 :건축물 대장의 '용도' 항목을 확인하여 '단독 주택''공동 주택(아파트, 연립, 다세대), '오피스텔'등으로 기재되어 있는지 확인해야 합니다. 만약'근린 생활 시설'(줄여서 '근 생')로 되어 있는데 주거 용으로 사용하려는 경우 주의가 필요합니다. 근린 생활 시설은 상가나 사무실 용도로 허가 받은 건물로, 주거 용으로 개조하여 사용하는 것은 불법 일 수 있습니다.이런 경우는 대출이 어려울 수 있습니다.불법 건축물 확인 :건축물 대장 상단에 '위반 건축물'이라는 문구가 기재되어 있는지 확인해야 합니다. 위반 건축물은 허가 없이 증축,개축,용도 변경을 한 건물입니다. 위반 건축물로 등재되면 전세 대출이 불가 하거나, 임대인에게 이행 강제 금이 부과되고 최악의 경우 철거 명령이 내려질 수도 있습니다. 계약 당시에는 위반 건축물이 아니었더라도, 계약 이후 지자체에서 위성 사진 등을 통해 위반 여부를 판독하여 뒤늦게 위반 건축물로 등재되는 사례도 있으니 주의가 필요합니다.결론적으로, 건물의 소유권 관계, 근저당 ,가압류 등 권리 관계를 확인하여 보증금 회수에 문제가 없는지 확인하는 것이 중요하며, 이전에 등기부 등본을 열람하시며 가압류와 근저당에 대해 우려하셨던 만큼, 월세 계약 시에도 이 부분을 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.
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Q. 중기청 대출 1회 연장 이후, 목적물 변경하여 추가 연장 가능한지 알고 싶습니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.중소 기업 취업 청년 전세 자금 대출(중기 청 대출)은 일반적으로 최초 2년 계약 후 2년 연장이 가능하여 총 4년까지 이용할 수 있습니다. 1회 연장 후 목적물 변경을 통해 추가 연장을 시도하시는 것은 가능할 수 있으나, 총 대출 기간이 4년을 초과하는 시점부터는 중기 청 대출 자격이 종료되고 '중소 기업 취업 청년' 버팀목 자금 대출로 전환될 수 있습니다.이 경우, 버팀목 대출의 자격 요건을 다시 충족해야 대출 이용이 가능합니다.몇 가지 우려 하시는 사항에 대해 살펴보겠습니다.중기 청 대출 연장 및 버팀목 대출 전환 관련 ===>중기 청 대출 1회 연장 후 목적물 변경 및 추가 연장 가능성 :중기 청 대출은 총 4년(2년+2년)까지 이용 가능하며, 이 기간 내에 목적물 변경을 통한 연장은 가능한 것으로 알려져 있습니다. 하지만 이미 4년 째 거주 중이시라면, 추가적인 중기 청 대출 연장은 어려울 수 있으며, 대출 종류가 변경될 가능성이 높습니다.버팀목 대출로의 전환 가능성 :중기 청 대출을 4 년 간 이용한 후에는 '중소기업 취업 청년' 버팀 목 자금 대출로 전환 될 수 있습니다. 이 전환 시점에서는 버팀목 대출의 자격 요건을 다시 심사 받게 됩니다.소득 증가 및 새로운 전세금의 영향 ==>소득 증가의 영향 :정책 대출은 소득 기준을 충족해야 이용할 수 있습니다 소득이 처음 대출 심사 기준 이상으로 늘었다면, 버팀 목 대출로 전환 시 소득 기준을 초과하여 대출 자격이 제한 될 수 있습니다.버팀 목 대출 역시 소득 요건이 있습니다.새로운 전세금 (2.2억 원)의 영향 :청년 버팀목 전세 대출의 최대 대출 한도는 일반적으로 2억 원 입니다. 이사 가고자 하는 건물의 전세금이 2.2억 원이라며, 이는 청년 버팀목 대출의 한도를 초과하므로 대출 실행이 어려울 수 있습니다.정확한 정보 확인을 위한 권고 ==>본인의 정확한 상황과 현재 정책에 따른 가능 여부를 확인하기 위해서는 다음 기관에 직접 문의하는 것이 가장 좋습니다.대출을 받으신 은행 :현재 대출 상태 및 목적물 변경, 연장, 전환 가능성에 대해 가장 정확한 안내를 받을 수 있습니다.주택 도시 기금(기금e든든) :버팀목 대출 등 정책 대출의 최신 자격 요건 , 한도, 신청 절차 등에 대해 상세히 안내 받을 수 있습니다.결론적으로, 정책 대출의 조건은 변동 될 수 있으므로, 이사 계획에 맞춰 미리 해당 기관에 문의하여 자격 요건과 대출 가능 금액을 확인하시는 것이 중요합니다.