안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
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Q. 부동산 임장 가려는데 팁이 있을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.임장은 단순히 집 내부만 보는 것이 아니라, 아파트 단지와 주변 환경까지 종합적으로 파악하는 과정입니다. 객관적인 시각으로 꼼꼼히 확인하시면 좋은 판단을 내리시는 데 도움이 될 것입니다.● 아파트 임장 시 중점적으로 살펴 볼 사항 주변 환경 및 입지 :아파트 자체만큼 중요한 것이 주변 환경입니다. 실제로 거주하게 될 때 일상생활에 큰 영향을 미치는 요소들입니다.교통 편의성 :직장이나 자주 가는 곳 까지의 출퇴근 시간은 얼마나 걸리는지, 대중 교통(지하철, 버스 정류장)과의 거리는 어떤지 확인해 보세요. 교통이 편리해야 삶의 질이 높아질 수 있습니다.생활 인프라 :마트, 병원, 은행, 약국, 공원 등 생활 편의 시설이 가까운 곳에 잘 갖춰져 있는지 확인하는 것이 좋습니다.교육 환경 :자녀 계획이 있으시거나 자녀가 있다면 학 군이나 주변 학원 가 형성 여부도 중요한 고려 요소입니다.주변 유해 시설 :아파트 주변에 유흥가나 혐오 시설 등 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있는 시설은 없는지 직접 눈으로 확인하는 것이 좋습니다.아파트 단지 내부 :단지 자체의 관리 상태나 시설도 거주 만족도에 영향을 미칩니다.주차 환경:주차 공간은 충분한지, 주차 시스템은 잘 되어 있는지 확인해 보세요. 특히 저녁 시간대에 방문하면 실제 주차 상황을 더 잘 파악할 수 있습니다.조 경 및 관리 상태 :단지 내 조경은 잘 되어 있는지, 공용 공간(놀이터, 산책로 등)은 깨끗하게 관리되고 있는지 살펴보세요.커뮤니티 시설 : 단지 내에 헬스 장, 도서관 등 입주 민을 위한 커뮤니티 시설이 있다면 어떤 시설이 있고 어떻게 운영 되는지 확인해 보세요.건폐 율 및 용적률 :아파트의 건폐 율과 용적률을 확인하면 단지의 쾌적 성이나 동 간 거리를 짐작하는데 도움이 될 수 있습니다.아파트 내부 :실제로 거주하게 돌 공간인 만큼 가장 꼼꼼하게 봐야 할 부분입니다.구조 및 공간 활용 :방의 개수나 크기, 거실과 주방의 구조가 생활 방식에 맞는지 확인해 보세요. 수납 공간은 충분한지도 중요합니다.채광 및 통풍집 안에 햇볕이 잘 드는지, 환기는 잘 되는지 확인해 보세요.가능하다면 낮 시간대에 방문하는 것이 좋습니다.수리 상태 및 하지 여부 : 도배, 장판, 싱크대, 화장실 등 내부 마감 상태는 어떤지, 누수나 결 로 등 하자는 없는지 꼼꼼히 살펴보세요층 간 소음 :위 아래층이나 옆집과의 소음 문제는 없는지 확인하기 어렵지만, 벽 두께나 창호 등 을 통해 어느 정도 짐작해 볼 수 있습니다.뷰(전망) :창밖으로 보이는 풍경은 어떤지, 답답하지는 않은지 확인해 보세요● 임장 시 유용한 팁 :다양한 시간대 방문 :가능하다면 낮과 밤, 주 중과 주말 등 다른 시간대에 방문하여 주변 분위기나 교통 상황을 파악해 보세요부동산 전문가와 대화 :해당 지역 부동산 중개업소에 방문하여 궁금한 점을 질문하고, 지역 시세나 개발 계획 등에 대한 정보를 얻으세요관리 사무소 방문 :아파트 관리비나 주차 문제, 단지 내 규정 등에 대해 문의해 볼 수 있습니다.메모 및 녹음 활용 :여러 곳을 방문하다 보면 혼동될 수 있으니, 중요하다고 생각하는 부분은 메모하거나 녹음(상대방 동의 필요)하여 나중에 다시 확인하는 것이 좋습니다.체크 리스트 만들기 :미리 확인하고 싶은 항목들을 정리하여 체크 리스트를 만들어 가면 빠짐없이 살펴볼 수 있습니다.결론적으로 와이프 분과 함께 객관적인 기준을 가지고 꼼꼼히 살펴 보신다면, 두 분 모두 만족할 만한 좋은 결정을 내리실 수 있을 것입니다. 임 장 잘 다녀 오시기 바랍니다.
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Q. 1주택자 양도소득세 비과세 요건이 올해엔 어떻게 달라졌나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 2024년 기준으로 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건은 다음과 같습니다.2024년 기준 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건 :1세대 1주택자 해당 주택을 양도할 때 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위해서는 기본적으로 다음의 요건을 충족해야 합니다.보유 기간 요건 :해당 주택을 2년 이상 보유해야 합니다.거주 기간 요건 :취득 당시 조정 대상 지역에 있는 주택의 경우, 보유 기간 중 2년 이상을 거주해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, 2017년 8월 3일 이전에 취득했거나, 주택 임대 사업자로 등록한 경우 등 예외 사항이 있을 수 있습니다.즉, 현재 시점에서는 주택의 취득 시점과 해당 지역이 조정대상지역이었는지 여부에 따라 거주 요건 적용 여부가 달라집니다.2025년 개정 사항 :말씀하신 분께서 해마다 기준이 달라지는 것으로 알고 계신 것처럼, 양도소득세 분야에서는 2025년부터 일부 개정될 예정인 사항들이 논의되고 있습니다.특히 1 세대 1 주택 비과세와 관련된 보유 기간이나 거주 기간 요건 등에 대한 변화 가능성도 언급되고 있으나, 구체적인 내용은 확정까지 지켜볼 필요가 있습니다. 현재로서는 2024년 양도 시에는 위에서 말씀드린 2년 보유 및 (조정 대상 지역 주택의 경우) 2년 거주 요건을 기본으 로 적용 받게 됩니다. 세금 관련 사항은 개인의 상황과 주택의 상 세 정보에 따라 달라질 수 있으므로, 정확한 판단을 위한 정보를 살펴보시고 필요하다면 전문가와 상담을 하실 수도 있습니다.
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Q. 최근 서울 부동산 매물이 많이 감소하고 있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.이러한 매물 감소 현상과 함께 서울 부동산 가격이 상승세를 보이고 있다는 기사들도 다수 확인됩니다. 서울 부동산 매물 감소 및 가격 상승 요인 분석 : 최근 서울 부동산 매물이 감소하고 가격이 상승하는 데에는 몇 가지 복합적인 요인이 작용하고 있는 것으로 보입니다.공급 부족 :서울 지역의 신규 주택 공급이 수요를 따라가지 못하면서 매물 자체가 부족해지는 현상이 나타날 수 있습니다.금리 인하 기대감 :기준금리 인하에 대한 기대감이 커지면서 대출 이자 부담이 줄어들 것으로 예상하는 매수 심리가 개선되고, 집주인들은 매물을 거두거나 호가를 높이는 경향을 보일 수 있습니다.전세 시장 불안정 :전세 자금 대출 금리가 높아지면서 세입 자들이 전세 대신 반 전세나 월세로 전환하는 경우가 늘고, 전세 사기 등으로 인한 불안감으로 전세 거래량이 감소하면서 전세 가격이 상승하는 현상도 나타나고 있습니다. 이러한 전세 시장의 불안정은 매매 시장에도 영향을 미칠 수 있습니다.규제 완화 및 시장 심리 :토지 거래 허가제 해제와 같은 일부 규제 완화 조치나 전반적인 시장 심리 변화 또한 매물 동향과 가격에 영향을 줄 수 있습니다.결론적으로, 이러한 요인들이 복합적으로 작용하여 현재 서울 부동산 시장에서 매물 감소와 가격 상승 이라는 현상이 나타나고 있는 것으로 분석됩니다. 부동산 시장은 다양한 변수에 의해 영향을 받기 때문에 앞으로의 변화를 예측하기는 어렵습니다. 하지만 현재로서는 매물 감소와 가격 상승에 대한 분석 들이 나오고 있는 상황입니다.
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Q. 초보자가 부동산 투자에 뛰어들기 전 꼭 알아야 할 실수와 대비 방법은 무엇인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.초보 투자자들이 흔히 겪는 실수와 그에 대한 대비 방법을 자세히 알려드립니다.■ 초보 투자자가 흔히 범하는 실수와 대비 방법 :부동산 투자가 처음이신 분들이 자주 하는 실수들이 있습니다. 이러한 실수들을 미리 알고 대비하는 것이 중요합니다.시장에 대한 이해 부족 :흔한 실수 : 부동산 시장은 다양한 경제적, 사회적 요인에 의해 영향을 받습니다. 시장 동향이나 지역 특성을 충분히 파악하지 않고 숟불리 투자 결정을 내리는 경우가 많습니다.대비 방법 : 투자를 시작하기 전에 해당 지역의 부동산 시장을 철저히 조사하고 이해하는 것이 필수적입니다. 과거 데이터를 분석하고 전문가의 의견을 참고하여 시장의 흐름을 파악해야 합니다.계획적이지 않은 투자 :흔한 실수 :분위기에 휩쓸리거나 님들이 투자하는 곳을 따라 투자하는 경향이 있습니다. 명확한 투자 목표나 전략 없이 충동적으로 결정하기도 합니다.대비 방법 :자신의 재정 상황, 투자 목표 (단기 /장기, 시세차익 / 임대 수익 등, 투자 성향을 명확히 설정해야 합니다. 이를 바탕으로 구체적인 투자 계획을 세우고 원칙을 지키는 것이 중요합니다.주거 용과 투자 용 부동산의 혼동 :흔한 실수 : 자신이 거주할 집을 고르는 기준과 투자 수익을 목적으로 하는 부동산을 고르는 기준을 혼동하는 경우가 많습니다. 주거 용 부동산은 안정적인 주거 환경에 초점을 맞추지만, 투자 용 부동산은 수익률과 전문적인 지식이 필요할 수 있습니다.대비 방법 : 투자 목표에 따라 주거 용과 투자 용 부동산의 특성을 명확히 이해해야 합니다. 투자 용 부동산은 임대 수익이나 매매 차익을 기대할 수 있지만, 투자 위험과 전문적인 지식이 필요할 수 있습니다.단기적 vs 장기적 전략 혼용의 문제점 :흔한 실수 :단기적인 시세 변동에 일희일비하거나, 장기적인 안목 없이 단기적인 수익만을 쫓는 경우가 있습니다. 단기 투자는 빠른 수익을 기대할 수 있지만 위험이 높고, 장기 투자는 시간을 통해 자산 가치 상승을 노리지만 인내가 필요합니다.대비 방법 :자신의 투자 기간과 목표에 맞는 전략을 선택해야 합니다. 장기 투자를 선택했다면 단기적인 시장 변동에 흔들리지 않고 꾸준히 보유하는 인내가 필요하며, 단기 투자는 시장 분석과 빠른 판단이 중요합니다.■ 필요한 지표 및 데이터 분석 : 성공적인 부동산 투자를 위해서는 다양한 지표와 데이터를 분석하는 능력이 필요합니다.시장 동향 지표 :매매가 및 전세가 변동률, 거래량, 미분양 주택수, 금리 변동 추이 등을 파악하여 시장의 현재 상황과 미래 전망을 예측해 볼 수 있습니다지역 분석 지표 :인구 변화 추이, 가구 수 증가율, 소득 수준, 학군, 교통 인프라, 주변 개발 계혹 등을 분석하여 해당 지역의 잠재적 가치를 평가해야 합니다.수익률 분석 :예상 임대 수익률, 매매 차익 가능성, 세금 및 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 투자 대상의 수익성을 분석해야 합니다.■ 현지 부동산 경제의 특수성 고려 : 부동산 시장은 지역마다 특성이 다릅니다.서울에 계시다면 서울의 시장 상황과 규제, 수요 공급 등을 면밀히 살펴야 합니다.지역 별 규제 확인 :정부 정책이나 지역 별 조례에 따라 대출 규제, 세금, 거래 절차 등이 다를 수 있으므로 투자하려는 지역의 관련 규제를 반드시 확인해야 합니다.지역 별 수용 및 공급 :특정 지역은 주거 수요가 높거나 특정 유형의 부동산(예 : 소형 아파트, 오피스텔)에 대한 선호도가 높을 수가 높을 수 있습니다. 반대로 공급 과잉인 지역은 주의해야 합니다.현지 전문가 활용 :해당 지역의 공인중개사나 부동산 전문가와 상담하여 현지 시장에 대한 생생한 정보를 얻는 것이 큰 도움이 됩니다■ 실전 대비법 :충분한 학습 : 부동산 관련 서적, 강의 전문가의 조언 등을 통해 기본적인 지식을 쌓는 것이 중요합니다. 허미숙의 대표의 책처럼 기본 개념부터 현장 경험까지 배울 수 있는 자료를 활용해 보세요소액 투자로 경험 쌓기 :처음부터 큰 금액을 투자하기보다는 소액으로 시작하여 경험을 쌓는 것도 좋은 방법입니다.임장 활동 및 모의 투자를 통한 전략을 점검해 볼 수 있습니다.결론적으로 부동산 투자는 신중한 접근이 필요하며, 꾸준히 공부하고 경험을 쌓는 것이 중요합니다. 조급해 하지 마시고 차근차근 준비하시면 좋은 결과를 얻으실 수 있을 것입니다. 좋은 결과 있으시길 응원합니다.
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Q. 이사 전기세 정산하는거 어떻게되나요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.Q1. 전기세를 20일날 정산하면되나요??아니면 24일에 해야되나요?? ===>살던 곳의 전기 세는 계약이 만료되는 날짜인 24 일에 정산하시는 것이 일반적입니다. 이사 당일, 집을 비우기 전에 전기 계량기 최종 사용량을 확인하시고 한국 전력 공사(한 전) 고객센터에 전화하여 이사 정산을 요청하시면 됩니다. 사용하신 날짜(마지막 거주일 까지) 기준으로 요금을 계산하여 바로 납부하실 수 있습니다.Q2. 동사무소가서 전입신청은 해놨는데 20일부터 전기나 등 사용하면 이제 제이름으로 사용되는거에요? ===> 동사무소에 전입 신고를 하신 것은 새로운 거주지에 대한 주민등록을 마친 것입니다. 이는 거주 사실을 행정 적으로 등록하는 절차이며, 전기 요금 명의가 자동으로 변경되는 것은 아닙니다. 새로운 집에서 20일 부 터 전기를 사용하시려면, 한국 전력 공사에 연락하여 해당 주소 지의 전기 요금 명의를 본인의 명의로 변경 신청하셔야 합니다. 명의 변경을 하지 않으면 이전 거주자 명의로 요금이 청구되거나 '계약 자 불 명'으로 처리될 수 있습니다.Q3. 그냥 궁금한건데 그럼 20일 21일 22일 23일 24일 이 겹치는 날짜는 제가 사는 집이 두 곳이 되는건가요?? ===> 법적으로는 전입 신고를 한 곳이 본인의 공식적인 거주지가 됩니다. 만약 20일 에 새로운 곳으로 전입 신고를 하셨다면, 20일 부 터는 새로운 주소가 공식 거주지가 됩니다. 하지만 20일 부 터 24일 까지는 물리적으로 두 곳의 집을 모두 이용하시거나 짐을 옮기는 등의 활동을 하실 수 있습니다. 이 기간 동안 두 집 모두에서 전기, 수도, 가스 등의 공과 금이 발생할 수 있으며, 이는 사용하신 만큼 각각 정산하셔야 합니다. 법적인 거주지와 실제 생활하는 공간은 다를 수 있습니다.Q4. 보통 월세 이사 할 때 이렇게 겹쳐서 잡나요 24일 계약 만료면 24일 입주로 잡나요?? ===> 월세 이사 시 계약 만료 일과 새로운 집의 입 주일을 겹쳐서 잡는 경우가 종종 있습니다. 이는 이사 준비(짐 정리, 청소 등)나 이사 당일의 혼란을 줄이고, 이사 후 새로운 집을 정리할 시간을 확보하기 위함입니다. 결론적으로, 어떤 방식으로 할지는 개인의 이사 계획이나 집주인과의 협의에 따라 달라질 수 있습니다. 겹치는 기간이 길어질수록 월세나 공과 금을 이중으로 부담해야 하므로, 보통은 최소한의 기간만 겹치도록 조율하는 경우가 많습니다.