안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 청약 소득/자산 조회시 신용정보 조회알람이 오나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.청약에 당첨되신 후에는 해당 주택의 입주 자격을 확인하기 위해 소득, 잘산, 무 주택 여부 등을 검증하는 절차를 거치게 됩니다. 이 과정에서 주택 소유 정보나 소득, 자산 정보를 확인하기 위해 관련 시스템을 통해 정보를 조회하게 됩니다.일반적으로 신용 정보 조회 알림 서비스는 금융기관 등에서 대출 신청이나 신용카드 발급 등 금융 거래를 이해 개인이 신용 정보를 조회할 때 신용 평가 회사에서 제공하는 알림입니다.청약 당첨 후 진행되는 소득 및 자산 조사는 주택 공급 기관(LH, SH등)에서 입주 자격 충족 여부를 확인하기 위해 이루어지는 것으로 , 이는 금융 거래를 위한 신용 정보 조회와는 성격이 다릅니다. 따라서 이 과정에서 이루어지는 소득 미 자산 조회가 신용 평가 회사에서 제공하는 '신용 정보 조회 알 림'을 직접적으로 발생 시키는 것이 일반적 입니다.다만, 주택 공급 기관의 내부 절차나 시스템에 따라 별도의 통지 절차가 있을 수도 있으니, 해당 청약의 공고문을 자세히 확인해 보시는 것이 가장 정확합니다. 공고문에 자격 검증 절차 및 통지에 대한 내용이 명시되어 있을 가능성이 높습니다.
부동산
Q. 여름에는 왜 대체적으로 주식이 안좋다고 판단하는건가요?!
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.여름철에 주식 시장이 대체로 좋지 않다고 판단하는 데에는 몇 가지 이유가 있습니다.여름철 주식 부진의 이유 :계절 절 요인 및 휴가 시즌 : 여름은 많은 투자자들이 휴가를 떠나는 시기입니다. 이로 인해 주식 시장의 거래량이 감소하는 경향이 있습니다. 거래량이 줄어들면 작은 매도 세에도 주가가 크게 영향을 받을 수 있으며, 시장 전체의 활력이 떨어질 수 있습니다.기관 투자자들의 활동 감소 :개인 투자자 뿐만 아니라 기관 투자자들도 여름 휴가 시즌에는 거래를 줄이는 경우가 많습니다. 큰 자금이 시장에서 일시적으로 빠져 나가거나 관망세로 돌아서면서 시장 전체에 영향을 줄 수 있습니다.과거 통계 및 심리적 요인 :역사적으로 5월부터 10월 까지 의 수익률이 다른 기간보다 낮았다는 통계가 있습니다. 이러한 과거의 경험이 투자자들의 심리에 영향을 미쳐 여름철에는 보수적으로 투자하거나 자금을 회수하려는 경향을 보이기도 합니다. 특히 9월은 역사적으로 주식 시장에 악명 높은 달로 여겨지기도 했습니다.물론 이러한 현상이 매년 반드시 나타나는 것은 아니며, 경제 상황이나 다른 여러 변수에 따라 여름철에도 좋은 흐름을 보이는 경우도 있습니다. 하지만 일반적으로 여름철에는 앞서 말씀드린 이유 들 로 인해 주식 시장이 다소 조용하거나 부진한 모습을 보이는 경향이 있다고 알려져 있습니다.
부동산
Q. 이전 세입자 전출신고 되지않은 상황에서 새 세입자의 전입신고 및 국가지원을 위한 세대주 지정 가능할까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.이사하시는 집의 이전 세입 자가 아직 전출 신고를 하지 않은 상황에서 새로운 세입 자의 전입 신고 및 국가 지원(국민 취업 지원 제도)을 위한 세대 주 지정 가능 여부에 대해 하나 씩 살펴보겠습니다. 이전 세입 자가 전입 되어있는 상태로 제가 전입 신고가 중복으로 가능한가요? ==>원칙적으로 한 주소 지에 두 세대가 동시에 전입 신고를 하는 것은 어렵습니다. 주민 등록 법 상 한 사람은 한 곳에만 주민등록을 할 수 있기 때문입니다. 이전 세입 자가 전출 신고를 완료해야 본인께서 해당 주소 지로 전입 신고를 하실 수 있습니다.중복으로 전입이 가능하다면 국민 취업 지원을 받을 수 있는 세대 주 상태가 되는 것인지? ==>중복 전입 신고는 원칙적으로 어렵습니다.국민취업지원제도 신청 시 무 주택 세대 주 요건은 본인께서 주소 지에 단독 세대 주로 전입 신고가 완료되어야 충족될 수 있습니다. 이전 세입 자의 전입 상태가 정리되지 않아 정식으로 전입 신고를 하지 못하면, 국민 취업 지원 제도 신청에 필요한 세대 주 요건을 제때 갖추기 어려울 수 있습니다.이전 세입 자가 전입 된 상태에서는 우선 변제 권이나 대항 력 등, 제 보증금을 지키기 곤란한 상황인지? ==>주택 임대차에서 세입 자의 보증금을 보호 받기 위한 가장 기본적인 요건이 바로 대항 력 과 우선 변제 권입니다.대항 력 :임차인이 제 3자(집주인이 바뀌거나 집이 경매로 넘어가는 경우 등)에게 임대차 계약 내용을 주장할 수 있는 권리입니다. 대항 력은 주택을 인도 받고 전입 신고를 마치면 그 다음날 0 시부터 발생합니다.우선 변제권 :임차 주택이 경매나 공 매로 넘어갔을 때, 후 순위 권리자 보다 먼저 보증금을 변제 받을 수 있는 권리입니다. 우선변제 권은 대항 력 요건(주택 인도 + 전입 신고)을 갖추고 확정 일자를 받으면 발생합니다. 이전 세입 자가 아직 전입 되어 있다는 것은 그 세입 자가 여전히 대항 력을 가지고 있을 가능성이 높다는 의미입니다. 본인께서 전입 신고를 하지 못하거나, 이전 세입 자의 전입 상태가 정리되지 않으면 본인의 대항 력과 우선 변제권 이 제대로 확보되지 않아 보증금을 보호 받기 어려운 상황이 될 수 있습니다.임대인께서는 일단 전입 신고가 바로 가능한 바로 옆집으로 우선 신고를 하자고 하는데, 이게 맞는 건가요?==>절대 그렇게 하시면 안 됩니다. 전입 신고는 실제로 거주하는 곳으로 해야 합니다. 임대인의 제안대로 실제로 거주하지 않는 옆집으로 전입 신고를 하는 것은 위법이며, 더 중요한 것은 본인께서 실제로 계약하고 거주하는 집(보증금 3 천만 원을 내는 집)에 대한 대항 력과 우선 변제권 을 전혀 확보할 수 없게 됩니다. 만약 그 집에 문제가 생겨 경매로 넘어가더라도 보증금을 돌려받기 매우 어려워집니다. 임대인의 제안은 본인의 보증금을 위험에 빠뜨리는 행위이므로 절대 응하시면 안 됩니다.제가 현재 사는 아파트에 전출 신고를 해줘야 세입 자가 들어오는데, 이러한 경우 중복 전입 신고가 되면 세입 자는 제 현재 아파트에 전입이 가능한 것인지 ==>본인께서 현재 거주하시는 아파트에서 전출 신고를 하셔야 새로운 세입 자가 그 주소 지로 전입 신고를 할 수 있습니다. 한 주소 지에 여러 세대가 동시에 전입 신고를 하는 것은 원칙적으로 불가능하기 때문입니다.본인께서 이사 가시는 집으로 전입 신고를 하시려면 현재 아파트에서 전출 신고를 먼저 하셔야 합니다. 만약 본인께서 불법적인 방법으로 중복 전입을 시도하더라도, 이는 법적으로 인정되지 않으며 현재 아파트에 들어올 새로운 세입 자의 전입 신고에도 무제가 발생할 수 있습니다.결론적으로, 가장 안전하고 올바른 방법은 이전 세입 자가 이사 나가는 날 전출 신고를 완료하고, 본인께서 같은 날 또는 그 다음 날 바로 해당 주소 지로 전입 신고를 하시는 것입니다. 확정 일자는 계약서에 받으시면 됩니다. 이전 세입 자의 전출 날짜를 최대한 앞당기거나 최소한 본인의 전입 신고가 가능하도록 협조를 구하시는 것이 필요합니다. 만약 협조가 어렵다면, 계약 진행 자체를 신중하게 재고 하시는 것이 좋습니다. 부디 잘 해결되어 마음 편히 이사하시고 계획하신 일드도 순조롭게 진행되시기를 진심으로 바랍니다.
행정사 자격증
Q. 시골에 있는 농지에 도로 개설을 할 려고 하는데 절차가 어떻게 되나요?
안녕하세요. 박영주 행정사입니다.농지에 도로와 같은 시설을 설치하여 농업 생산 외의 목적으로 사용하기 위해서는 일반적으로 농지 전용 절차를 거쳐야 합니다. 이는 농지 법에 따라 농지의 효율적인 이용 및 보전을 위해 마련된 제도입니다.농지 진입로 개설을 위한 주요 행정 절차 :이웃 토지 소유자와의 합의 및 사용 승낙:본인의 농지가 맹지이기 때문에, 도로에 접한 이웃 토지를 통해 진입로를 개설하려면 해당 토지 소유자의 동의가 필수적입니다.사전에 이웃 토지 소유자와 충분히 협의하여 진입로 사용에 대한 합의를 이루고, 토지 사용 승낙 서를 받는 것이 가장 중요합니다. 필요한 경우 토지 사용에 대한 계약(예 : 지상 권 설정 등)을 체결할 수도 있습니다.농지 전용 허가 또는 신고 신청 :진입로 개설 목적에 따라 농지 전용 허가 대상이 될 수도 있고, 일부 경미한 경우에는 신고 대상이 될 수도 있습니다일반적으로 건축물을 건축 하는 등 다른 목적과 함께 진입로를 개설하는 경우, 이는 복합 민원으로 처리되어 농지 전용 허가 절차를 따르게 됩니다.순수하게 농지 이용을 위한 진입로 개설에 대해서는 농지법상 별도의 명확한 규정이 없으나, 농지전용 허가 심사 기준에는 '전용 목적 사업의 실현 가능성'이 포함되어 있으므로, 진입로 확보 계획이 허가 여부를 결정하는 중요한 요소가 됩니다.신청은 해당 농지가 위치한 시/군/구청의 농지 담당 부서에 하시면 됩니다.구 비 서류 준비 : 농지 전용 신청 시에는 일반적으로 다음과 같은 서류가 필요합니다.농지 전용 허가 신청서 또는 신고서사업 계획서(진입로의 위치, 폭, 길이,구조 등 상 세 계획 포함)토지 이용 계획 확인 원지적도 및 임야도 사본토지 등기부 등본이웃 토지 소유자의 토지 사용 승낙서 (필수)현장 사진 등행정 기관 심사 및 현장 조사 :신청 서류가 접수되면 해당 지자체의 농지 담당 부서에서 서류를 검토하고, 필요한 경우 현장 조사를 실시합니다.농지 법 및 관련 법규에 따라 진입로 개설 목적의 적합성, 사업 계획의 타당성, 주변 농지 이용에 미치는 영향, 재해 발생 가능성 등을 종합적으로 심사합니다.허가 또는 신고 수리 :심사 결과 농지 전용 기준에 적합하다고 판단되면 농지 전용 허가 또는 신고 수리가 이루어 집니다.공사 진행 및 완료 신고 :허가 받은 내용에 따라 진입로 개설 공사를 진행합니다.공사가 완료되면 해당 관청에 완료 신고를 해야 합니다.추가 유의 사항 을 살펴보겠습니다 :농지 법 외에도 건축 법, 국토 계획 법 등 다른 법률의 적용을 받을 수 있습니다. 예를 들어, 진입로의 폭이나 구조 등이 건축 법 상 도로 기준에 맞아야 하는 경우도 있습니다.지지체 별로 농지 전용에 대한 조례나 세부 지침이 다를 수 있으므로, 반드시 해당 시/군/구청의 농지 담당 부서에 직접 문의하여 정확한 절차와 필요 서류, 심사 기준 등을 확인하시는 것이 가장 중요합니다.복잡한 행정 절차나 이웃과의 협의 과정에서 어려움이 있다면, 토지 관련 전문가(예: 토목 측량 설계 사무소)나 행정사 등에게 도움을 받는 것도 고려해 볼 수 있습니다.마지막으로 계획하신 대로 진입로 개설이 원할 하게 진행되어 농지를 편리하게 이용하실 수 있기를 바랍니다.
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Q. 깡통전세와 역전세는 어떻게 다른가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.깡통 전세와 역 전세의 차이점으로 볼 때 두 개념은 전세금을 돌려받기 어려워질 수 있다는 점에서 유사하지만, 그 원인에 차이가 있습니다. 깡통 전세 정의 : 집주인의 주택 담보 대출금과 세입 자의 전세 보증금을 합한 금액이 해당 주택의 매매 가격보다 높은 경우를 말합니다. 즉, 집값이 하락하여 집값이 전세금보다 낮아져 세입 자가 전세금을 회수하기 어려운 상황입니다.주요 원인 :주택 매매 가격의 하락입니다. 집값이 떨어지면서 집을 팔아도 세입 자의 전세금과 은행 대출금을 모두 갚지 못하게 될 위험이 커지는 상황입니다.역 전세정의 :현재 시장에서 형성된 전세 시세가 기존 임대차 계약 시점에 계약했던 전세 보증금 보다 낮아진 상황을 말합니다. 주요 원인 : 전세 시세의 하락입니다. 계약 만기 시점에 집주인이 새로운 세입 자에게 기존 전세금보다 낮은 금액을 전세를 내 놓아야 하거나, 기존 세입 자에게 차 액을 돌려줘야 하는 상황이 발생합니다.결론적으로 깡통 전세는 집값 하락으로 인해 전세금을 돌려받기 어려워지는 역 전세는 전세 시세 하락으로 인해 계약 만기 시점에 집주인이 세입 자에게 차 액으로 돌려주기 어려워지는 상황입니다. 두 경우 모두 세입 자가 전세 보증금을 온전히 돌려 받지 못할 위험이 발생할 수 있으므로, 전세 계약 시에는 해당 주택의 매매 시세와 전세 시세, 그리고 집주인의 선 순위 대출 여부 등을 꼼꼼히 확인하시는 것이 중요합니다.