안녕하세요. 박영주 행정사,공인중개사,건축기사입니다
부동산
Q. 전세계약 중도 해지 가능한 사항인가요????
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.일반적으로 임대차 계약 기간 중에는 임차인이 마음대로 계약을 중도 해지하기는 어렵습니다. 계약은 정해진 기간 동안 유효하며, 특별한 사유가 없는 한 계약 기간을 지켜야 하는 것이 원칙입니다.하지만 임차인이 거주하기 어려울 정도의 심각한 문제가 발생했다면 계약 해지를 주장해 볼 수도 있습니다. 쥐와 같은 해충 문제는 주거 환경에 큰 불편을 초래하고 위생상 문제도 일으킬 수 있기 때문에, 이러한 상황이 계약 해지의 정당한 사유가 될 수 있는지 검토해 볼 필요가 있습니다.쥐 문제가 계약 해지 사유가 되는지는 상황의 심각성과 임대인의 대처에 따라 달라질 수 있습니다.임대인에게 문제 통보 및 해결 요청 : 가장 먼저 하셔야 할 일은 집주인(임대인)에게 현재 상황을 정확히 알리고 문제를 해결해 달라고 요청하는 것입니다. 임대인은 임차인이 주택을 사용하고 수익 하는 데 필요한 상태를 유지해 줄 의무가 있습니다. 쥐 문제는 이러한 의무와 관련될 수 있습니다.임차인의 대처 : 임대인이 문제를 인지하고 방역 등 해결 노력을 했는지, 그럼에도 불구하고 문제가 지속 되는 지가 중요합니다. 임대인이 해결 노력을 했는데도 쥐가 계속 발생한다면, 문제가 해결될 때 까지 임대인에게 지속적으로 요구할 수 있습니다.계약 해지 가능성 :만약 임대인이 문제 해결에 소극적이거나, 방역 등 노력을 했음에도 불구하고 쥐 문제가 해결되지 않아 주거가 사실상 불가능할 정도라면 계약 해지를 주장할 수 있는 근거가 될 수 있습니다. 하지만 단순히 불편함을 느끼는 정도로는 중도 해지가 어려울 수 있으며, 주거가 불가능할 정도의 심각성을 입증해야 할 수도 있습니다.중도 해지 시 발생할 수 있는 문제 :만약 임대인의 동읠 없이 일방적으로 계약을 중도 해지하게 되면, 남은 계약 기간 동안의 월세나 새로운 임차인을 구할 때까지 발생하는 손해(예: 공실 기간이 임대료, 중 개 수수료 등)에 대해 임차인이 책임을 졍 할 수도 있습니다.쥐 문제로 인한 계약 해지를 주장하더라도, 임대인이 이를 받아들이지 않으면 법적인 분쟁으로 이어질 수도 있습니다. 이 경우, 쥐 문제의 심각성, 임대인의 해결 노력 여부 등을 법원에서 판단하게 됩니다.어떻게 대처해야 할 까요? :증거 확보 :쥐 오줌 자극 사진, 쥐 소리 녹음, 임대인에게 문제 해결을 요청한 문자나 통화 기록 등 증거를 최대한 확보해 두는 것이 좋습니다.임대인과 소통 :임대인에게 현재 상황의 심각성을 다시 한번 알리고, 방역 등 구체적인 해결 방안을 요구하세요. 내용 증명 등을 통해 공식적으로 요청하는 것도 방법입니다.법률 전문가 상담 :현재 상황이 계약 해지 사유에 해당하는지, 어떻게 대처해야 할 지 등 구체적인 법률 자문을 받아보시는 것이 가장 정확하고 안전한 방법입니다.결론적으로, 말씀 하신 분의 상황이 잘 해결되기를 진심으로 바랍니다. 힘든 시기이지만, 차근차근 단계를 밟아 나가시면 좋은 결과를 얻으실 수 있습니다. 힘내세요
부동산
Q. 전세낀 아파트 매수시 주의사항/특약사항
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세가 낀 아파트를 매수하실 때는 매도인, 기존 세입 자, 그리고 매수인 간의 관계와 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.기존 임대차 계약 내용 확인 :현재 세입 자와 매도인 간에 체결된 임대차 계약서 내용을 정확히 확인해야 합니다. 전세 보증 금액, 계약 기간(만료일 2027년 5월), 특약 사항 등을 꼼꼼히 살펴보아야 합니다.세입 자의 계약 갱신 청구 권 행사 여부 확인 :세입 자는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신청구권을 행사할 수 있습니다. 만약 세입 자가 이미 계약 갱신 청구 권을 행사했다면, 매수 인은 실 거주 목적이더라도 세입 자의 계약 갱신 요구를 거절하기 어려울 수 있습니다. 다만, 대법원 판례에 따르면 매수 인이 소유권 이전 등기를 마치고 실 거주를 원할 경우 세입 자의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있다는 판결도 있습니다. 하지만 법 개정 가능성 등 변수가 있을 수 있으니 정확한 확인이 필요합니다.매매 대금 지급과 전세 보증금 승 계 : 매매 대금 중 일부는 세입 자의 전세 보증금으로 대체 될 것입니다. 매매 계약 시 매매 대금 지급 방식과 전세 보증금 승 계에 대해 명확히 정해야 합니다.잔금 지급 시 매도인, 매수인, 공인중개사, 법무 사 등이 모두 모여 자금 흐름을 확인하는 것이 좋습니다.세입 자의 전입 신고 및 확정 일자 확인 :세입 자가 대항 력 과 우선 변제 권을 갖추고 있는지 확인해야 합니다. 전입 신고와 확정 일자를 통해 세입 자의 보증금이 안전하게 보호 받을 수 있는지 파악할 수 있습니다.잔금을 치른 즉시 매수 인이 전입 신고와 확정 일자를 받아 두는 것도 중요합니다. 매도 인의 채무 관계 확인 : 매도 인이 집에 설정된 근저당 권 등 채무 관계를 확인하고, 매매 잔금으로 해당 채무가 모두 상환되는지 확인해야 합니다. 등기부 등본을 통해 확인할 수 있습니다.건물 상태 확인 :아파트의 건축 연도, 시설 상태 등을 직접 방문하여 꼼꼼히 점검하는 것이 좋습니다.특약 사항 :전세 낀 아파트 매매 계약 시 매수 인의 권리를 보호하기 위해 다음과 같은 특약 사항을 고려해 볼 수 있습니다.임대차 계약 승 계에 관한 사항 : "본 매매 계약은 현 임대차 계약(보증금 3억 원, 만료일 2027년 5월)을 매수 인이 승계하는 조건으로 체결한다"와 같이 명확하게 명시합니다.임대차 보증금 반환 책임 소재 : "임대차 계약 만료 시 임대차 보증금 3억 원은 매수 인이 세입 자에게 직접 반환하기로 한다"와 같이 보증금 반환 주체를 명확히 합니다.매도 인의 기존 채무 말소 조건 : "매도인 은 매매 잔금 수령과 동시에 해당 부동산에 설정된 모든 근저당 권 등 제한 물 권 을 말소 한다"라고 하든지"매도 인은 잔금시 은행에 근저당 설정을 매수 인의 잔금으로 해결하고 나머지 금액을 받기로 한다"와 같이 매수 인이 깨끗한 등기부 등본을 받을 수 있도록 합니다.세입 자의 협조 의무 명시 :"세입 자는 매수 인의 소유권 이전 등기 및 전입 신고 등에 적극 협조한다'와 같이 세입 자의 협조를 구하는 내용을 포함할 수 있습니다.계약 해제 조건 :만약 세입 자의 계약 갱신 청구 권 행사 등 예상치 못한 변수가 발생할 경우 계약을 해제할 수 있다는 내용을 명시할 수도 있습니다.세입 자가 전세 대출을 받았는지 매수 자가 확인할 수 있는 방법 :매수 인이 세입 자가 전세 대출을 받았는지 직접적으로 확인하는 것은 쉽지 않습니다. 세입 자의 개인 정보에 해당하기 때문입니다. 대출을 해준 은행은 세입 자의 계약서를 가지고 있지만, 세입 자가 새로운 집주인에게 은행 지점이나 대출 금액을 알려주지 않는다면 확인이 어렵습니다.다만 다음과 같은 방법으로 시도해 볼 수 있습니다.세입 자에게 직접 문의 :세입 자에게 정중하게 전세 대출 이용 여부 및 대출 기관 등에 대해 문의해 볼 수 있습니다.공인중개사를 통한 확인 :계약을 진행하는 공인중개사에게 세입 자의 전세 대출 여부를 확인해 줄 것을 요청 할 수 있습니다. 공인중개사가 세입 자나 기존 집주인은 통해 정보를 얻을 수도 있습니다.전세 자금 대출 상환 증명서 요청 :세입 자에게 전세 대출이 완 납 되었는지 확인하기 위해 '전세 자금 대출 상환 증명서'등 공식 서류를 요청할 수 있습니다. 필요 시 해당 은행에 신분증과 임대차 계약서를 지 참 하고 직접 확인하는 방법도 가능합니다. 세입 자 보증금에 압류나 가압류 있는지 매수 자가 확인 할 수 있는 방법 :세입 자의 전세 보증금에 압류나 가압류가 설정되어 있는지 매수 인이 직접 적으로 확인하는 것은 어렵습니다.압류나 가압류는 채무자(세입 자)와 채권자 간의 문제이며, 제3채무자(임대인)에게 통지 됩니다. 다만 매도 인을 통해 서나 등기부 등본을 통해서 확인이 될 수 있습니다. 만약 세입 자의 채권자가 세입 자의 보증금에 대해 채권 압류 및 추심 명령을 신청했다면 , 임대인(매도인)은 제3채무자로서 이를 통지 받게 됩니다. 매수 인은 매도 인으로 부 터 이러한 사실을 전달 받아야 합니다.결론적으로, 부동산 거래는 큰 금액이 오가는 만큼, 전문가인 공인중개사 및 법무 사와 충분히 상담하시고 모든 서류를 꼼꼼히 확인하시는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 어머니가 공인중개사를 하고계신데요 제가 부동산에서 타로를 봐도 될까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다. 공인중개사로 되어있는데 밖에 홍보하고 제가 타로 를 봐도 법적으로 걸리는 게 없을까요?==> 어머님의 공인중개사 사무실로 등록된 공간에서 타로 상담을 홍보하고 직접 진행하는 것은 법적으로 문제가 될 소지가 있습니다. 부동산 중 개 서비스를 받으러 온 고객이 타로 상담 서비스와 혼동하건, 두 서비스가 연관되어 있다고 오해할 가능성이 있습니다. 이는 "공인 중 개 사 법' 상의 품위 유지 의무나 신뢰성 문제와 연결될 수도 있습니다.타로 상담은 별도의 사업자 등록이 필요한 업종일 수 있습니다. 어머님의 공인중개사 사업자 등록으로 타로 상담 수익을 함께 처리하는 것은 적절하지 않을 수 있으며, 세무 상 문제도 발생할 수 있습니다. 본인이 개인 사업자가 있으시더라도, 그 사업을 어머님의 부동산 사무실 주소에서 영위하는 것이 허용되는지 확인이 필요합니다.아니면 어머니 밑에 일하는 직원으로 저를 고용해서 타 로를 혹시 보면 괜찮을까요? ==>공인중개사 직원은 일반적으로 중 개 업무를 보조 하거나 사무실 운영과 관련된 업무를 수행합니다. 타로 상담은 중 개 업무와 직접적인 관련이 없는 별개의 서비스입니다. 직원의 고용 형태(예: 중 개 보조 원 등)와 관계없이 , 실제 수행하는 업무가 등록된 중 개 업 의 범위를 벗어나는 경우 문제가 될 수 있습니다.부동산 사무실에서 타로 상담을 위한 방법 모색 ==>현재 "공인 중 개 사 법" 및 관련 법규 상 공인중개사 사무실에서 중 개 업 외 다른 사업을 함께 영위하는 것에 대한 명확한 규정이 없거나 제한적일 수 있습니다. 따라서 부동산 사무실 공간을 활용하여 타로 상담을 하려면 다음과 같은 방법을 고려해 볼 수 있습니다.별도의 사업자 등록 및 공간 분리 : 가장 확실한 방법은 타로 상담 사업에 대한 별도의 사업자 등록을 하고, 물리적으로 공간을 분리하여 운영하는 것입니다. 하지만 소방 법 때문에 공간 분리가 어렵다고 하셨으니 이 방법은 현실적으로 어려움이 있겠습니다.비 상주 사무실 활용 : 타로 상담 사업자 등록 주소를 비 상주 사무실로 하고, 실제 상담은 어머님 사무실의 일부 공간을 '임시적으로'활용하는 방식을 고려해 볼 수는 있습니다. 하지만 이 경우에도 사무실 간판이나 홍보물에 타로 상담을 명시적으로 표시하는 것은 문제가 될 수 있으며, 고객에서 혼동을 주지 않도록 명확히 구분해야 합니다.온라인 상담 또는 출장 상담 : 사무실 공간 활용에 제약이 있다면, 온라인으로 타로 상담을 진행하거나 고객이 원하는 장소로 출장하여 상담하는 방식을 고려해 볼 수 있습니다. 이 경우 사무실 공간 사용에 대한 법적 문제를 피할 수 있습니다.결론적으로 , 부동산 사무실은 공인중개사 자격에 기반한 전문적인 업무 공간이므로, 다른 종류의 사업을 함께 운영하는 것은 여러 법규와 충돌할 가능성이 있습니다. 특히 고객에게 혼동을 주거나 공인중개사의 신뢰성을 해칠 수 있는 행위는 엄격히 제한될 수 있습니다. 본인의 상황과 목표를 고려하여, 법적으로 문제가 없는 선에서 타로 상담 사업을 영위할 수 있는 최선의 방법을 신중하게 모색해 보시는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 전세 갱신청구권을 통한 계약일정 관련하여 문의 드립니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.주택 임대차 보호 법에 따라 계약갱신청구권을 행사하시면, 기존 임대차 계약과 동일한 조건으로 다시 계약 된 것으로 보며, 갱신 되는 임대차의 기간은 2년이 보장됩니다. 다만, 보증금이나 차임은 종전 금액의 5% 범위 내에서 증 감할 수 있습니다.계약 일정 및 잔금 처리 관련 답변 : 본인께서 문의하신 두 가지 질문에 대해 답변 드리겠습니다.기존 계약처럼 계약일 따로 잔금 일정 따로 선정해야 하나요?법적으로 계약갱신청구권을 행사하면 기존 계약이 자동으로 2년 연장되는 효력이 발생합니다. 따라서 새로운 계약서를 반드시 작성해야 하는 것은 아닙니다. 하지만 보증금 증액이 있거나, 계약 내용을 명확히 하기 위해 갱신 계약서나 변경 계약서를 작성하는 것이 일반적입니다. 만약 보증금 증액이 있다면, 이 증액된 금액이 사실상 '잔금'의 성격을 가지게 됩니다. 기존 계약처럼 계약서 작성 일과 잔금 지급 일을 분리할 수도 있지만, 이는 당사자 간의 협의에 따라 달라집니다.계약 일에 잔금까지 한번에 처리할 수 없는지 궁금합니다:계약서 작성(또는 갱신 계약서 / 변경 계약서 작성)과 보증금 증 액 분(잔금)지급을 같은 날에 처리하는 것은 가능하며, 흔히 이루어 집니다. 계약 만료일 인 7월 30일 이전에 집주인 분과 협의하여 7월 29 일에 계약서 작성과 함께 증액된 보증금을 지급하는 방식으로 진행하실 수 있습니다. 중요한 것은 임대인과 임차인이 서로 합의한 날짜에 진행하는 것입니다.결론적으로 계약 갱신 청구 권을 통한 전세 계약 갱신 시, 법적으로는 기존 계약이 연장되지만, 보증금 증액이 있거나 명확한 기록을 위해 갱신 계약서를 작성하는 경우가 많습니다. 이때, 계약서 작성과 보증금 증액 분 지급(잔금 처리)은 당사자 간의 협의에 따라 같은 날 진행하는 것이 가능합니다. 계약 만료일 인 7월 30일 이전에 집주인 분과 원만히 협의하시어 일정을 정하시면 됩니다.
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Q. LH행복주택 버팀목대출 받은 후 감액신청이 가능할까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.LH 행복 주택과 같은 임대 주택에서는 보증금과 월 임대료 간의 비율을 조정하는 '상호 전환'제도를 운영하고 있습니다.본인이 말씀하신 '감액 신청'과 유사한 개념일 수 있습니다.LH임대 주택 보증금 산호 전환(감액 신청)제도 :상호 전환이란 : LH 임대 주택에서는 입주자가 보증금의 일부를 월 임대료로 전환하거나, 반대로 월 임대료의 일부를 보증금으로 전환하여 납부할 수 있도록 하는 제도입니다. 이를 통해 입주자는 자신의 자금 상황에 맞게 보증금과 월 임대료 부담을 조절할 수 있습니다.감액 신청 (보증금 -월 임대료 전환) :보증금을 줄이고 월 임대료를 늘리는 방식입니다. 예들 들어, 보증금 100만 원을 줄이면 월 임대료가 일정 금액( 전환 요율 에 따라 다름)늘어나는 식입니다.말씀하신 분의 상황에 대한 답변을 드려보겠습니다: 본인께서 궁금해 하시는 부분은 '버팀목 대출로 80%를 받은 후 , 나머지 20%를 납부하지 않고 감액 신청을 통해 보증금 자체를 80%수준을 낮춰 입주할 수 있는지'일 것입니다. 일반적으로 LH 임대 주택 의 상호 전환 제도는 최초 계약 시 정해진 총 보증금 범위 내에서 보증금과 월 임대료의 비율을 조정하는 것입니다. 즉, 입주자는 계약 시 정해진 총 보증금 중 대출 받은 80%와 본인 부담 금 20%를 합한 총 보증금을 납부한 후에 , 그 납부한 보증금의 일부를 월 임대료로 전환하여 보증금을 감액하는 방식입니다. 따라서 나머지 20%의 현금이 부족하여 총 보증금 자체를 80% 수준으로 낮춰 입주하는 것은 상호 전환 제도의 일반적인 목적이나 방식과는 다릅니다. 상호 전환은 이미 납부했거나 납부할 총 보증금을 기준으로 비율을 조정하는 것이지, 필요한 총 보증금 금액 자체를 입주자의 자금 사정에 맞춰 줄여주는 제도는 아닙니다. 결론적으로, 버팀목 대출로 80%를 받으셨다면, 나머지 20%는 본인 자금으로 마련하여 총 보증금을 완납 하신 후에 상호 전환(감액 신청)을 통해 보증금 일부를 월세로 전환하는 것은 가능하지만, 20%가 부족한 상태에서 감액 신청 만으로 이주하는 것은 어렵다고 보시는 것이 맞습니다.