안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
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Q. 투룸 계약 만료전 이사를 가려고 하는데 중계수수료는 어떻게 책정이 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인과 임차인은 합의하여 도장을 찍고 임대차계약을 체결했고 임대인은 계약종료 전까지 보증금을 반환할 의무가 없습니다. 그래서 임차인이 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 합의에 의한 계약해지를 합니다.이 경우 법에 몇개월 전에 통보해야한다는 내용이 없어서 합의에 의한 계약해지를 합니다. 일단 임대인에게 이사에대해 통보하고 이야기를 해야합니다.새임차인이 구해지고 임대인과 임대차계약을 체결한 후 기존 임차인에게 보증금을 반환합니다.
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Q. 원룸 월세 연체로 인해 중도 계약해지 가능한지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인이 2기에 달하는 차임 연체 시 임대인은 계약해지를 할 수 있고, 임차인의 계약갱신 요구권 행사 시 거절할 수 있습니다.2기에 달하는 차임 연체는 연속해서 2달치 월세를 미납하는 것이 아니어도 되고 단지 2달치 월세의 금액이 미납되기만 하면 됩니다. 예를 들어 월세 30만원일 경우 8월달 30만원 미납, 10월달 30만원 미납일 경우 2기차임에 달하는 연체에 해당합니다.임대인이 계약해지 통보를 하기 전 임차인이 일부금액을 지급하면 계약해지를 할 수 없습니다.계약해지하기 전 임차인과 대화를 통해 월세지급을 요청합니다. 그리고 내용증명(임의로 정한 날짜까지 월세 입금하지 않을 경우 계약해지 알림)을 보내어 계약해지에 대해 두번 정도알립니다. 그리고 명도소송을 통해 강제집행을 해야 합니다.
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Q. 보증보험이 가능한 집인지 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보증보험에 가입이 안 될 수도 있습니다.대출 + 보증금이 매매시세의 90%가 넘어가면 가입이 안 되고, 공시가격 × 140%가 넘어가도 가입이 안 됩니다. 근저당 2.4억, 보증금 1.3억으로 매매시세 4억의 90%가 넘어가게 되어 가입이 어려울 것으로 보입니다.정확한 것은 보증기관의 심사를 받아봐야하기 때문에 가입신청을 해보시기 바랍니다.
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Q. 저가 사는 집이 만약 경매가 올라간다면 보증금이 7천이였다고 한다면 어찌될까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.시세, 총 보증금, 총 임차인과 본인보다 선순위 임차인, 말소기준권리 등을 확인할 수 없어 본 질문의 답변은 어렵습니다. 본인이 소액임차인에 해당하고 대항력(전입신고와 점유)이 있다면 최우선변제권이 있어 경매시 경매비용을 제외하고 가장 먼저 최우선변제금을 배당 받을 수 있습니다. (말소기준권리 설정날짜시기, 지역에 따라 금액이 다름)그리고 낙찰가에서 선순위 채권자들에게 순서대로 배당을 하고 남은 금액에서 본인이 배당을 모두 받을 수도 있고 일부만 받을 수도 있고 모두 못 받을 수도 있습니다.
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Q. 전세금 변경 계약관련 궁금한점 있습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.확정일자를 다시 받게 되면 다시 받은 날짜부터 효력이 발생합니다. 확장일자를 다시 받기 전에 임대인의 다른 권리가 있을 수도 있어등기부상 순위유지를 위해 확정일자를 다시 안 받는 것이 좋습니다. 이전에 작성된 보증금 금액이 커서 수정하는 보증금 금액이 포함되고 확정일자의 효력이 그대로 유지하기 때문에 확정일자를 다시 받지 않아도 됩니다.