안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
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Q. 경매물건중에유치권이 무엇인가요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.유치권이란 민법 제320조 [유치권의 내용] ① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이 나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권 리가 있다.전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용 하지 아니한다.쉽게 예를 들어 본인 소유의 값비싼 시계가 고장 나서 시계 A가 수리공 B에게 시계 수리를 의뢰한다. 시계 수리를 마쳤지만 A가 시계 수리비를 지급하지 않자 B는 '시계 수리비를 줄 때까지 시계를 돌려줄 수 없다'라고 하며 시계를 돌려 주지 않았다. 이럴 경우 시계 수리공인 B 가 행사하는 권리를 '유치권'이라고 한다.정리하자면, 유치권이란 채권 회수를 담보할 목적으로 점유를 통해 해당 물건을 내주지 않는 것입니다.유치권은 일정한 조건을 충족하면 인정되는 권리로서 전세권, 지상권, 지역권 등과 다르게 구조적으로 등기 할 수 없습니다. 그래서 등기부를 확인하더라도 유치권이 없기때문에 임장을 가서 확인해야 합니다.
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Q. "부동산"에 대한 취득세가 부과되면 무주택자가 아닌가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.토지를 매수하여 토지만 취득하는 경우 토지에 대한 취득세를 납부해야 하는 것입니다. 토지는 주택수에 포함되지 않아서 현재 무주택자라면 계속 무주택자가 됩니다.
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Q. 계약갱신청구권 적용일과 절차에 대해 알려주세요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 상 계약만료 6~2개월 전까지 계약에 대한 의사통보를 하면 됩니다. 의사통보방법은 임대인에게 카톡이나 문자로 계약연장의사를 밝히면 됩니다. (내용증명으로도 가능) 계약만료일이 24년 3월 10일이라면 1월 9일 전까지는 계약에 대한 최종의사를 통보하면 됩니다. 그리고 임대인과 계약연장에 대해서 대화하면서 계약조건에 대해서도 협의하면 됩니다. 계약갱신 시 이전계약과 계약조건이 동일하다면 계약서를 작성하지않아도 됩니다. 카톡이나 문자상 약식으로 계약조건에 대해 대화를 나누고 대화내용을 보관해 두시면 됩니다.
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Q. 임대차계약서 작성방법과 특약사항은 어떤게 있는지요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약서 특약사항은 구체적이고 정확 할수록 해결의 실마리가 되어 다툼이나 분쟁시 쉽게 해결할 수 있습니다.예를 들어 임차인의 고의 또는 과실로 내부시설물 파손 및 훼손 시 임차인이 비용을 부담하여 원상복구한다.에서 임차인의 고의 또는 과실로 내부시설물 파손 및 훼손 (벽지 찢어짐, 장판 찍힘, 찢어짐 등)시 임차인이 비용을 부담하여 원상복구한다.와 같이 구체적으로 명시해놓는 것이 좋습니다.그리고 보통 계약기간 중 계약해지 시 임차인은 새임차인을 구하고 중개보수도 부담한다. 계약종료 2개월 전에 계약종료 또는 연장(갱신)에 대해 임대인에게 통보한다.는 문구를 작성합니다.
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Q. 계약금을 안 줄 경우 법적 효력이 없을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약금은 부동산을 매매할 때 계약체결의 의미로 지급하는 돈으로 계약체결의 증거가 되는 돈입니다. 계약금은 계약금 지급 후 계약해지 시 해약금이 됩니다. 매수인의 개인사정으로 계약취소 시 매수인은 계약금을 포기해야하고 매도인의 개인사정으로 계약취소 시 매도인은 계약금의 배액을 상환해야 합니다. 만약 계약금 반환에 대한 약정을 했다면 약정대로 이행하면 됩니다.계약금을 지급하지 않았다면 아무런 문제가 되지 않습니다.