안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
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Q. 전세 계약을 했는데 층간 소음이 너무 심해요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대차계약 이후 층간소음으로 계약해지를 하고 싶을 때의 현실적인 해결책은 첫번째는 집을 내놓는다고 임대인에게 사정을 말하고 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 합의에 의한 계약 해지입니다.두번째는 명백한 층간소음이 입증되면 임대인의 채무불이행을 이유로 계약해지 요구할 수 있습니다.(*우리나라 층간소음 기준 주간 43데시벨 초과, 야간 38 데시벨 초과)
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Q. 부동산 계약 갱신시 확정일자에 대한 문의
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 보증보험에 가입하지 않고 보증금을 감액하는 경우 카톡이나 문자상 약식으로 계약조건에 대한 내용을 대화로 주고 받은 뒤 대화내용을 보관해두면 됩니다.(내용증명도 됨). 임대인이나 임차인이 갱신계약서 작성을 요청하면 갱신계약서를 작성하면 됩니다. 이때는 확정일자를 바디 않아도 됩니다. 이전 계약의 보증금이 더 크고 보증금에 대한 확정일자의 효력이 그대로 유지됩니다. 그리고 확정일자를 받게 되면 다시 확정일자도장을 받은 날에 효력이 발생합니다.계약갱신 시 보증보험에 가입하려면 계약서를 작성해야 합니다.
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Q. 원룸 전세살다가 건물이 경매넘어갔을때, 보증금 받기 유리한 방법은?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.월세보증금이 높아 소액임차인 범위에서 많이 벗어난다면 안전하게 보증보험에 가입하는 것이 좋습니다. 계약종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우나 경매로 보증금을 배당받지 못 할 경우 임차인은 보증보험 이행청구를 신청하여 돌려받을 수 있습니다.월세보증금이 소액임차인 범위 내에 있고 대항력(전입신고+점유)을 갖추고 있는 경우 경매 시 경매비용을 빼고 가장 먼저 최우선변제금을 배당받을 수 있습니다. 소액임차인에 해당되든 안 되든 전입신고를 하고 확정일자를 꼭 받아야 합니다. 그래서 대항력과 우선변제권이 생겨 법적보호를 받을 수 있습니다.
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Q. 월세를 살고 있으면 계약기간이 다되었으면 자동연장이 되나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 6~2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 계약에 대한 아무런 의사통보가 없으면 묵시적갱신이 됩니다. 묵시적갱신이 되면 이전계약과 동일한 조건으로 계약이 진행됩니다.이전 계약기간이 2년 미만이고 묵시적갱신이 되면 임차인은 2년을 주장하여 거주할 수 있습니다. 주택임대차보호법 상 계약기간을 정하지 아니 않거나 2년 미만으로 정한 임대차계약은 그 기간을 2년으로 봅니다.
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Q. 전세 재계약시 당사자끼리 하는방법이 어떤게 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 임대인과 임차인 두 명이서 작성해도 됩니다. 주택임대차계약서는 법에서 정한 양식이 따로 없기때문에 인터넷에서 임대차계약서양식(표준주택임대차계약서)을 다운 받아서 보증금, 계약기간, 특약사항(계약갱신임을 밝히는 내용, 이외 추가할 내용), 임대인과 임차인의 인적사항, 도장 또는 사인을 하면 됩니다. 이전 계약과 보증금이 동일하다면 확정일자를 다시 받지 않아도 됩니다. 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지됩니다.계약갱신 시 부동산에서 계약서를 작성하는 경우 대필료를 지불해야 합니다. 법에서 정한 대필료가 없어서 부동산마다 금액이 다를 수 있습니다. 보통 5~20만원으로 그 이상도 가능합니다. 그리고 임대인과 임차인이 합하여 대필료를 지불하면 됩니다.