안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
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Q. 임차인입니다. 원룸이 경매로 넘어갔습니다. 월세를 안내면 배당금에 어떤 문제가 발생하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.추후 배당절차에서 미납월세가 있다면 미납된 금액을 뺀 다음 배당이 됩니다. 임대차계약서에 월세+관리비 라고 명시되어 있고 임대인에게 지불해야되는 금액이기에 월세 + 관리비가 차감됩니다. 참고로 실제 대출금액이 아닌 등기부상 채권최고액을 확인해야 합니다. 경매시 은행은 등기부상 채권최고액을 배당받습니다.
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Q. 부동산 원룸 월세 계약 한달전에 미리방문해도될까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인과 협의하여 계약금을 보내고 입주 전까지 한달의 시간을 주는것에 동의한다면 본 질문대로 하면 됩니다. 월세를 하루라도 빨리놓고 싶은 임대인은 다른 손님이 있으니 한달이라는 시간을 못 기다린다고도 할 수 있습니다. 임대인과 원만하게 협의하기 바랍니다.
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Q. 임차권 등기시 필요서류가 뭐가있을까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 임대인 소유로 등기된주택 또는 건물의 등기사항전부증명서가 필요합니다.2. 임대인의 소유가 아닌 주택 또는 건물은 즉시 임대인의명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 건축물대장 등의 서류가 필요합니다.3. 임대차계약서4. 대항력을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명할 수 있는 서류5. 우선변제권을 취득한 임차인은 임차주택을점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류나 확정일자가 찍혀있는6. 임대차계약증서7. 등기부상 용도가 주거시설이 아닌 경우에는주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류*임차권등기는 등기부에 임차권등기명령이라고 등기가 되어 누군가 등기부를 확인한다면 임대인이 보증금을 제때 반환하지 않는다고 생각하여 새임차인이 임대차계약을 꺼려 할 수도 있습니다. 그리고 임차권등기명령은 강제력이 없어 임차권등기명령 후 임대인이 보증금을 반환하지 않더라도 법적으로 제재할 수 없습니다.
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Q. 전세 계약 만료시 궁금한 사항이 있어요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약이 종료 되면 임대인은 전세보증금을 반환해야하지만, 계약종료 후 보증금을 반화하지 않는 임대인을 처벌하는 법은 없습니다. 그래서 임차인은 임대인과 보증금반환 요청을 여러번 해보다가 임대인이 계속 반환을 지연한다면보증금지급명령, 보증금반환소송을 진행할 수 있습니다.계약종료 후 이사를 가야한다면 먼저 임차권등기명령을 신청하고 등기부에 임차권등기명령이 등기되면 이사를 가야합니다. 등기가 된 후 이사를 가야지 대항력과 우선변제권이 그대로 유지 됩니다.보증금지급명령은 보증금반환소송보다 시간을 단축하여 결과를 볼 수 있는 제도입니다. 하지만 임대인이 이의제기를 한다면 본안소송으로 넘어가서 소요기간이 길어집니다.보증금반환소송은 최소6개월정도의 시간이 소요되고 승소한 판결문으로 강제집행(압류, 경매)을 할 수 있습니다.
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Q. 월세 만기전 이사시 집주인이 월세금을 올려도 되는지 궁금해요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.기존 임차인이 계약갱신할 때는 임대료의 5%를 초과하여 인상할 수 없습니다.새임차인과 임대인이 새로운 계약을 체결하는 것이므로 임대료 인상 제한이 없습니다. 시세와 비슷하게 맞추는 것이 좋기는 합니다.