안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
부동산
Q. 계약취소할때 부동산 수수료 얼마주면 되는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.우선 가계약 상태는 거래 당사자가 계약서를 작성하기 전에 서로 계약에 합의 한 것을 확인하기 위해 계약금의 일부를 지불하여 약속하는 행위입니다.법에서 정해진 행위가 아니며, 통상적으로 계약서 작성 전에 '약속'의 형태를 돈을 지불함으로써 책임을 지게 하는 방식입니다. 즉, 정식적인 계약서를 작성한 상태는 아니기 때문에 계약이 성립되었다고 보기 힘든 상태입니다.이때, 양당사자의 사정으로 계약이 파기된 상태라면 법적으로 중개사에게 복비를 지불하지 않아도 됩니다. 다만, 통상적으로 수고비의 개념으로 일부분을 챙겨주는 것은 관례상 행해지고 있는 부분입니다. 관례상 행해지는 부분이므로 중개보수를 지불하지 않아도 됩니다.대한법률구조공단에 무료로 문의받아보시기 바랍니다.
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Q. 임차권등기명령 전 해야할 일은 뭔가요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.처음계약을 체결하고 전입신고와 확정일자를 받았고 등기부상 권리순위가 1순위라면 다른 것을 하지 않아도 됩니다. 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되기때문에 순위가 바뀌지 않습니다. 임차권등기명령은 등기부에 임차권등기명령이 등기되면 임차인이 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
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Q. 다가구와 빌라 원룸 그린시설에대해 섬명해주세요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.다가구 건물은 19세대 이하에서 3층이하의 건물입니다 바닥면적은 660제곱미터 이하여야합니다. 여기서 바닥면적 중 필로티는 제외입니다 필로티(1층 주차장)는 용적률에서도 포함되지 않습니다. 구분등기가 안 되기때문에 소유자가 1명입니다. 흔히 우리가 원룸 또는 원룸건물이라고 말하는 곳이 다가구주택입니다.다세대 주택이란 바닥면적 660제곱미터 이하인것은 같지만 4층이하의 건축물로 구분등기가 가능한 공동주택입니다. 호실마다 소유자가 존재합니다. 흔히 말하는 빌라가 대표적인 예입니다.근리생활시설은 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설로 나눠집니다. 제1종 근린생활시설의 경우 우리생활에 꼭 필요한 시설이라고 하면 제2종 근린생활시설의 경우 삶의 질을 높여주는 시설입니다.
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Q. 집주인 세금체납과 비교한 대항력 및 우선변제권 효력시기??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1.확정일자를 새로받게 되면 새로 받은 날짜로 효력이 발생합니다. 전월세신고는 24년 6월 1일까지 계도기간으로 전월세신고를 해도되고 안해도 되고, 24년 6월 1일부터 의무적으로 시행합니다. 묵시적갱신이나 계약갱신시 계약조건이 동일(보증금 동일)하다면 전월세신고를 하지 않아도 됩니다.*전월세신고시 확정일자 자동으로 부여됨2. 대항력이 있고 소액임차인에 해당되면 최우선변제권이 있어 경매시 최우선변제금을 경매비용을 제외하고 가장먼저 배당을 받을 수 있습니다. 3. 임대인의 세금체납보다 우선하여 배당받을 수 있습니다. 하지만 임차보증금의 확정일자보다 법정기일이 빠른 당해세만 임차인보다 우선하여 배당됩니다.
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Q. 월세계약 만료후 월세 인상에 대해 어떤 식으로 전달하는지 궁금해요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대료 인상은 처음 계약하고 2년이 지나서 할 수 있습니다.계약만료 6~2개월 전에 계약에 대한 의사통보를 카톡 또는 문자, 내용증명으로 하면 됩니다. 그리고 임차인이 계약연장 의사를 밝히면 임대인이 임대료 인상에 대해서도 통보하면 됩니다. 임대료는 5%를 초과할 수 없습니다. 국토부의 입장은 임차인이 임대료 인상에 동의하지 않더라도 임대인과 임차인이 협의하여 5%이내에서 인상할 수 있다입니다.