안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
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Q. 이사 갈때 못자국 없애 주고 가야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.판례에서 통상적으로 못 자국 한 두 군데는 원상복구를 하지 않아도 된다고 했습니다. 하지만 임대인이 못 자국을 보고 임차인에게 말할 수도 있습니다.유튜브에 못 자국을 없애는 방법 찾아보고 따라 해보셔도 됩니다.
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Q. 아파트 누수 시 윗집 보상범위가 어떻게 되나요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.현재 벽지와 똑같은 벽지라면 부엌과 거실 천정에 경계를 만들어서 도배를 하는 것이 아니라면 전체 도배를 해야합니다.아니면 윗집 집주인에게 보험 중에 일상배상책임보험이 있는지 물어보기 바랍니다.일상배상책임보험이 있다면 보험회사에서 비용을 처리 합니다.
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Q. 전세제도는 언제부터 나온 제도인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.한국에서 전세가 제도적으로 발달하게 된 배경은 취약한 제도권 금융 구조로 인해, 사적 임대차 형태인 전세가 제도로 정착된 것으로 볼 수 있습니다.전세는 원래 20세기 대한민국 주택 금융이 미비했던 시절에 고금리를 바탕으로 나타난 제도입니다. 1970년대까지만 해도 한국의 시중 저축금리는 12% 정도였고 은행 대출금리가 20% 정도였습니다. 이렇게 고금리가 정착하다보니 집주인은 전세를 내주고 전세 보증금을 은행에 저축하거나 투자하고 세입자는 집에 거주하는 방식이 정착하였습니다. 본격적으로 전세 제도가 확산된 것은 1970년대 이후라고 봅니다. 산업화 과정에서, 일자리를 찾아서 농촌 인구들이 대거 대도시로 몰려 주택 수요가 급증했습니다. 한국의 전세 제도는 1970년대 경제 성장기 때 주택 가격이 가계지불 능력보다 비싸고 주택 수요가 공급보다 많은 시장 상황에서 형성됐습니다. 고도 성장기에 주택 구매 수요가 많았지만 대출 금리가 높을 뿐만 아니라 주택 금융의 미비로 대출 자체가 어려웠습니다. 당시는 매우 좋은 직장을 가지거나 하지 않으면 주택 소유자를 포함하여 일반인들이 제도권 은행에서 목돈 대출을 받기가 불가능하거나 매우 힘들었습니다.그리고 집을 가진 임대인도 임차인으로 부터 받는 월세, 사글세로는 목돈 확보에 한계가 있었습니다. 이러다보니 집주인들이 주택 구입 과정에서 모자란 자금을 조달하기 위해 자기 집을 전세의 형태로 임대하는 관습이 생겨났습니다. 전세 보증금이 이자를 내지 않은 은행대출 역할을 한 것입니다. 고도성장기의 한국에서는 그 돈을 은행에만 넣어놔도 은행 이자가 10%이상 붙었습니다. 집주인은 전세보증금을 활용할 수 있는 좋을 방법이었습니다. 심지어 IMF 이전에는 은행 이자는 세금도 없었습니다. 세입자들도 시골에서 올라올 때 집이나 논을 팔아서 올라왔기 때문에 번거롭게 월세를 내기보다 목돈을 맡기고 사는 게 편리할 수 있었을 것입니다. 이처럼 전세는 정부에서 정책적으로 도입한 제도가 아니라, 집주인과 세입자 서로 간의 이해가 맞아 떨어지면서 자생적으로 발생한 사적금융제도입니다.현재는 임차인을 위한 임대차보호법이 만들어져 그나마 임차인을 보호할 수 있었지만 초기에는 임차인이 보호받지도 못 했고 전세보증금을 떼이는 일이 빈번히 발생 했습니다.
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Q. 전세로 살고 있는데 경매로 넘어가면 어떻게 되죠?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세로 거주 중에 경매로 넘어가는 경우 권리순위에 따라 배당을 받습니다.♧대항력법률관계에서 제3자에게 대항할 수 있는 권리입니다. 요건은 전입신고와 점유입니다. 대항력이 있으면 최우선변제권을 가지는더 경매시 경매비용을 제외하고 가장먼저 배당을 받습니다.♧우선변제권경매시 후순워 채권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있는 권리입니다. 요건은 대항력과 확정일자입니다.임차인이 말소기준권리(저당, 근저당, 압류, 가압류, 가등기, 경매개시 등)보다 선순위일 경우와 후순위일 경우를 살펴봐야합니다. ♤말소기준권리보다 선순위 임차인(대항력과 우선변제권 있음) 1. 배당을 신청하여 배당을 받고 퇴거를 하면 됩니다.2. 배당을 신청하지 않는다면 낙찰자는 임차인을 인수해야 합니다. 계약종료 후 낙찰자(새임대인)로부터 보증금을 돌려받습니다.♤말소기준권리보다 후순위 임차인 (낙찰자가 인수하지 않아도 됨)1. 배당을 신청하여 권리순위에 따라 낙찰금에서 선순위 채권자들에게 배당을 하고 남은 금액에 따라 임차인이 배당을 모두 받거나, 모두 받지 못 하거나, 일부분만 받을 수 있습니다.2. 배당을 신청하지 않으면 보증금을 받지 못 합니다.3. 우선변제권이 없는 임차인은 배당신청을 하면 가장 후순위로 밀려나 배당을 받을 확률이 멀어질 수 있습니다.
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Q. 도배장판을 훼손하면 물려 줘야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인의 과실로 훼손 및 파손하는 경우와 계약서 특약사항에 원상복구에 대한 내용이 있다면 임차인이 비용을 부담하여 원상복구를 해야합니다. 임차인이 거주하면서 벽지, 장판에 생활기스나 작은 찍힘, 못 자국 한 두군데로 원상복구를 하지 않아도 됩니다.만약 본인이 원상복구를 해야하는 상황이고 비용을 많이 부담해야한다면 비용을 임대인과 임차인이 각각 부담하는 방법으로 협의를 해보시기 바랍니다.