안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
부동산
Q. 집주인한테 전세 계약 만료 통보는 어떻게 증거를 남기나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.내용증명 우편을 송달하면 됩니다. 인터넷에서 내용증명 양식을 찾아보고 작성하면 됩니다.카톡이나 문자로도 계약종료 후 퇴거 의사통보를 하면 됩니다.
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Q. 융자가 높은 아파트 계약 시 주의할점이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약을 하기 전에 임대인이 보증금을 받으면 근저당권을 말소할 것인지 물어봐야합니다. 임대인이 근저당권을 말소할 경우 등기부상 다른 권리가 없다면 임차인이 가장 선순위가 되어 경매(유찰이 되지 않는다는 전제)로 넘어가더라도 보증금을 모두 배당받을 수도 있고, 낙찰자(새임대인)가 계약종료 후 보증금을 반환해야 합니다. 임대인이 근저당권을 말소하지 않을 경우 대출(채권최고액)+총 보증금(본인 보증금 포함)이 해당 주택시세의 80%가 넘어가면 안전하지 않습니다. 이 경우 보증보험에 가입이 안 될 수도 있습니다. 임대인이 말소를 하지 않는다면 보증보험에 가입하는 것이 좋습니다.
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Q. 부동산 전세사기는 어떻게 일어나는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1.공인중개사와 집주인이 작당모의하여 고의로 시세를 부풀립니다. 부풀린 시세를 가지고 세입자(피해자)와 허위 계약서를 작성합니다.이들은 '캐시백', 즉 계약금의 일부를 현금으로 돌려주겠다는 말을 하면서 계약서상에 시세보다 높은 금액을 기재합니다.이로 인해 세입자는 실제 시세를 모르고 과도한 전세금을 집 주인에게 지불하게 됩니다. 세입자와의 거래가 이루어진 동시에, 집주인은 임대사업자에 게 해당 부동산의 소유권을 이전합니다. 이 임대사업자는 대부분 빚을 많이 지고 있는 신용불량자들 이 많으며, 생활이 녹록치 않은 사람들이 주를 이룹니다.즉, 세입자가 잘못됐다는 것을 알아차린 후, 문제를 제기하고 소송을 제기하여 이긴다고 해도 온전한 금액을 회수하기란 사실상 불가능합니다. 현재 계약당사자인 임대사업자의 재산 은 거의 없는 수준이나 마찬가지이기 때문입니다.또한, 계약 당일에는 부채가 없는 깨끗한 등기부등본을 보여 주며 세입자를 안심시킵니다. 하지만 계약이 이루어진 후에 는 집주인이 소유권을 무력한 대리인(바지사장)에게 이전합 니다. 이 대리인들은 역시나 마찬가지로 경제적으로 여유가 없는 사람들입니다. 전세 계약 만기가 도래하면, 이미 원래 집주인 은 보증금을 챙겨 떠난 후고 바지사장만 남게 됩니다.이들은 부동산 거래가격을 어떤 식으로든 속여서 시세보다 높은 전세금을 받아 차익을 남깁니다. 또한, 이들은 다수의 빌라를 '갭투자'(전세금을 끼고 매매하는 거래방식) 형식으로 사들이며, 계속해서 피해자들을 만들어 냅니다.빌라의 경우 매매가격에 비해 전세금, 즉 전세가율을 정확히 파악하기 어려운 점을 빌어 이러한 사기가 빈번히 일어나게 됩니다.2.잔금을 치루고 잔금일이 넘어가기 전에 등기부등본을 다시 발급받아 확인하는 경우가 희박한 점을 이용해, 잔금일에 해 당 부동산을 담보로 대출을 받아 버리는 사기가 종종 벌어집 니다.부동산에서 제공하는 등기부등본을 믿지 않고 본인이 직접 등기부등본을 확인하면 그래도 안전할 것이라고 생각하는 분 들이 있습니다.잔금을 납부하고 다시 등기부등본을 확인해봤더니 깨끗했고, 이후 그날 확정일자를 받아서 문제가 없겠거니 생각했는데.. 이게 왠걸, 그 날 확정일자를 받더라도 효력은 그날 12시(하 루가 넘어가는 밤)부터 발생하기 때문에 이미 1순위는 은행 이 가져가 버린 상태가 됩니다(집주인이 집을 담보로 대출을 받았다면), 잔금을 치른 후에 미리 준비한 은행들과 확정일자 효력 발생 이전에 바지사장 명의로 추가 대출을 받는 방식이라서 현재 법으로서는 막을 수 있는 방법이 없는 상태입니다.다만, 완전히 막지는 못하더라도 어느 정도 방어할 수 있는 최 선의 방법이 하나 있습니다. 바로, 계약서에 들어가는 특약을 이용하는 것입니다. 특약 사 항에 '잔금 전에 매도하지 않는다', '잔금을 치른 후에 추가 대 출을 받지 않는다'이런 식으로 특약 사항을 넣어 놓는다면 어느 정도 전세사기 방어는 가능합니다. 하지만, 이 방법 역시도 전세사기를 전부 막을 수 있는 방법은 아닙니다. 또는, 집주인의 당일 대출을 막으려면 전세확정일자 말고, 전 세권을 설정하면 됩니다.전세권은 설정하게 되는 그 시점부터 효력이 발생하기 때문 에, 확정일자보다 강력한 방어도구가 될 수 있습니다. 부동산 중개업자에게 전세권 설정 수락에 동의하는 집들만 보겠다고 말하면 일차적으로 전세사기를 방어할 수 있습니 다.물론 모든 집주인들이 그런 건 아니지만, 전세권 설정 수락에 동의하지 못하겠다고 하는 집주인을 본다면 일단 고려대상에 서 제외하거나 방어적으로 접근하는 것이 좋겠습니다. 전세권 설정하는 방법도 그렇게 어려운 점이 없습니다. 부동 산 중개업자에게 아는 법무사가 있냐고 물어보면 응당 법무 사를 소개시켜 줄텐데, 이 법무사에게 연락해서 전세권을 설 정하고 싶다고 말하면 그 날 바로 전세권 설정을 도와줍니다.깡통 전세에 집 넘기기 수법은 막지 못하더라도 이 방법은 전 세를 이용한 대출사기 정도는 막아 줄 수 있는 방법입니다. 그러면 전세보증보험을 들면 되지 않냐라고 생각할 수도 있 는데, 전세보증보험만이 전부 정답은 아닙니다.왜냐하면, 바지사장을 앞에 내세워 전세금을 깎아주겠다니 계약서를 다시 쓰자느니 라는 말을 하며 접근하는데, 이 때 계 약서를 다시 쓰게 되면 전세보증보험을 들었던 계약서와의 조건과 맞지 않게 되기 때문에 전세사기를 당해도 HUG에서 보상을 받을 수가 없게 됩니다.
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Q. 부동산 용어중에 근당권이란 용어는 어떤 뜻인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. "근저당권"이란 계속적인 거래관계로부터 발생하는 불특정 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해 설정하는 저당권을 말합니다. *"저당권"이란 채무자 또는 제삼자가 채무의 담보로 제공한 부동산의 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리를 말합니다.채무자가 채권자에게 돈을 빌리면 채권자가 채무자의 부동산을 담보로 근저당권을 설정하면 등기부에 등기가 되고 채권최고액을 확인할 수 있습니다. 채권최고액은 실제 대출금액에서 120~130%로 설정합니다.채권최고액을 설정하는 이유는 미이행으로 생기는 이자 및 실행비용과 더불어 손해 전부에 대해서 다 받아가기 위함이니 은행입장에서는 손해를 보지 않기 위함입니다.그래서 등기부에 근저당권이 있는 것을 확인한다면 실제대출금액을 확인하는 것이 아닌 채견최고액을 확인해야합니다.
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Q. 전세계약 반환받고싶은데 안주네요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 6~2개월 전에 계약종료 후 퇴거의사를 통보했고 계약 종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 내용증명으로 보증금 반환을 요청하는 내용을 작성하여 보내보시고 그래도 반환하지 못 한다고 그러면 다시 한번 더 내용증명으로임대인의 보증금반환과 임차인의 임차인의 임차목적물반환은 동시이행관계이고 계약종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 못 하는 때는 임차인이 계속 거주할 수 있음, 거주하면서 발생하는 관리비는 임대인이 부담하고 보증금 미반환에 대한 이자도 임대인이 부담, 그리고 임차권등기명령 신청, 보증금 반환소송을 진행할 것이라고 강하게 의사표현을 합니다.임대인이 계약종료 후 보증금을 반환하지 않는다면 보증금지급명령, 보증금반환소송을 진행할 수 있습니다. 보증금지급명령은 보증금반환소송보다 기간을 단축시켜 해결하여 좋지만 임대인의 이의제기가 받아들여지면 본안소송으로 진행합니다. 보증금반환소송은 최소 6개월 정도 소요되고 승소판결의 판결문으로 강제집행(압류,경매)을 합니다. 경매를 진행하면 권리순위에 따라 배당을 받을 수 있고 못 받을 수도 있습니다. 신중히 검토 후에 보증금반환소송을 진행해야 합니다.