안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
부동산
Q. 벽산아파트44평전세세입자님께서물세는거고치고난뒤사건입니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.이와 같은 상황에서 부동산은 집행기관이 아니기에 강제력도 없고 중재자의 역할만 할 수 있습니다. 누수부분을 수리하였고 그 외의 하자가 아주 경미하고 임차인이 생활하는데 크게 불편함이 없는데 임차인이 억지를 부려 주장을 한다면 임차인의 계약기간 중 계약해지로 계약종료 전까지 보증금을 반환할 의무가 없습니다. 임차인과의 다툼이 싫고 임차인이 계속 거주하더라도 수리요청을 계속 할 수 있기에 다른 새임차인을 받는 것이 정신적으로 좋습니다. 임차인이 중개보수를 부담하지 않는다면 반반부담하는 것이 그나마 빠르게 해결할 수 있는 방법으로 보입니다.
부동산
Q. 임대차 계약에서 묵시적 갱신은 어떤 상황에서 적용될 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약만료 6~2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 계약에 대한 의사통보를 하지 않으면 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 되면 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 진행 됩니다. 주택임대차보호법 상 계약기간을 정하지 아니하거나 2년미만으로 계약기간을 정했다면 임차인은 2년을 주장하여 거주할 수 있습니다. 이는 묵시적갱신과 계약갱신 시에도 적용되고, 처음 계약하고 2년 뒤에 묵시적갱신 또는 계약갱신을 할 수 있습니다. 그래서 묵시적갱신시에도 2년 동안 보호를 받을 수 있습니다. 묵시적갱신 또는 계약갱신 중 계약해지 시 임차인은 언제든지 계약해지를 할 수 있고, 임대인이 통보받은 날부터 3개월 뒤에 계약해지 효력이 발생합니다. 이는 법적으로 계약이 종료되는 것이므로 임대인은 통보받은 날부터 3개월 뒤에 보증금을 반환해야합니다. 계약서 특약사항에 계약기간 중 계약해지(이사)에 대한 내용이 있더라도 유효하지 않아 보증금을 반환해야합니다.
부동산
Q. 집을 거래하고 나서 발생하는 누수는 누구 책임인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.하자담보책임이란것이 있습니다.하자담보책임이란, 매매 기타의 유상계약에 있어서 그 목적물에 하자가 있을 때에 일정한 요건하에 매도인 등 인도자가 부담하는 담보책임입니다. 즉, 매매를 할 때 매 도자의 하자담보책임이 발생합니다.민법 제580조에 따르면 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조 1항 규정(손해배상)을 준용합니다.하지만 여기서 주의할 점은 매수인이 하자가 있는 것을 알 았거나, 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 매도인의 책임이 아닌 매수인의 책임으로 볼 수 있습니다.이 하자담보책임은 매수인이 그 사실을 안 날부터 6개월 내에 손해배상을 청구해야 합니다. 매도인에게 카톡이 나 문자, 이메일 등으로 청구하시면 됩니다.요즘 구축아파트 매매가 많은데요. 이런 경우엔 당연히 매수인의 눈에 띌만큼 하자가 있을 수 있습니다. 하지만 나중에 자신은 몰랐다며 매도인에게 하자담보책임을 물 을 수 있어요. 때문에 특약사항을 이용해 매수인이 하자 가 발생할 수 있는 가능성을 충분히 이해한 상태로 매수 했고, 그에 맞게 가격이 책정됐다는 것을 명시하는 것이 좋습니다.또한 중개대상확인설명서에는 하자가 있음을 꼭 체크해 주세요. 그렇지 않으면 매도인에게 책임을 벗기엔 어려 울 수 있습니다.
부동산
Q. 현재 취득세가 3주택 이상이면 8프로 인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.취득세가 완화되어 3주택자 조정지역 12%-> 6%이고, 비조정지역 8% -> 4%입니다.
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Q. 전월세 신고 월세 계약 재계약시 다시 신고하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시보증금의 변동이 없다면 전월세신고를 하지 않아도 됩니다. 임차인에게도 전해주면 됩니다.