안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
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Q. 묵시적갱신을 2번하는 경우 임차인 대항력, 우선변제권이 어떻게 되는지 궁금합니다!
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.묵시적갱신과 계약갱신은 처음 계약하고 2년 뒤에 할 수 있습니다. 그리고 묵시적갱신과 계약갱신 시 2년의 거주기간을 보호 받습니다. (계약기간을 정하지 아니 하였거나 2년 미만으로 계약기간을 정했다면 임차인은 2년을 주장하여 거주할 수 있습니다.)계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있습니다. 첫 계약 2년 + 계약갱신 2년 총 4년거주를 할 수 있고, 첫 계약2년 + 묵시적갱신 + 계약갱신 2년으로 묵시적 갱신기간에 따라서 총 거주 기간이 달라집니다. 계약갱신 1회를 행사한 후 계약갱신을 할 수 있는데 이 때는 새로운 계약으로 진행하게 됩니다.보증금의 인상이 없다면 새로운 계약서에 확정일자를 받지 않아도 됩니다. 이전에 받은 확정일자의 효력이 그대로 유지 합니다. 묵시적갱신이 되면 이전계약과 동일한 조건으로 계약이 진행되므로 따로 계약서를 작성하지 않아도 됩니다. 계약갱신 시에 이전 계약과 계약조건이 동일하다면 갱신계약서를 작성하지 않아도 되고 작성해도 됩니다.
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Q. 전세보증보험 가입을 하려고 하는데 새아파트는 등기가 안나와서 못한데요 맞나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.신축 아파트 미등기일 경우 제출서류를 지참하여 보증기관에 방문하면 됩니다.(온라인×) 신축 미등기 아파트의 경우 집주인의 공급계약서 사본이 필요합니다.전세보증보험 필요 서류 리스트1. 신분증 : 주민등록증 or 운전면허증 or 여권 2. 주민등록등본 : 민원24발급3. 확정일자부 임대차 계약서 : 임대차 계약서를 가지고 관 할 동사무소에 방문해서 임대차계약 신고필증(확정일 자)까지 받아서 들고 가가야 함.4. 보증금 지급 확인 서류: 잔금 계좌이체 내역이나 공인 중개사가 발급한 영수증을 들고 가면 됨. (보통 계약서 에 10% 선급 납부 영수증은 함께 있다.)5. 부동산 등기사항전부증명서 : 인터넷 등기소 발급 (1,000원), HUG에서 질권, 근저당 등 선순위 채권이 있는지 확인하기 위해서 가져감.6. 건축물대장 : 민원24발급7. 전입세대 열람 내역서 : 신분증, 확정일자부 임대차 계 약서를 들고 가면 됨. 도로명으로 달라고 하면 됨. (인터넷 발급 불가)8. 근로소득 원천징수영수증 : 회사 or 홈택스 지급명세서 출력(홈택스 저녁 10시~오전 6시 이용불가)9. 할인 증빙서류 (저소득가구, 다자녀, 장애인, 노인 부 양, 신혼부부 등) : 재직/소득 증빙서류, 가족관계증명 서, 건강보험증 등 해당하는 서류를 가져가면 할인해 줌10. 신축이라면 공급 계약서 : 집주인이 분양받을 때 받은 서류(아직 매매내역이 없기 때문) 사본 필요.보증기관에 전화로 먼저 문의해보고 방문하기바랍니다.
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Q. 실거주자 양도소득세율이 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.♧단기 양도시 세율♧-1년 미만 보유시=50% (주택,입주권,분양권등=70%)-1년 이상 ~ 2년 미만 보유시=40% (주택,입주권,분양권등=60%)-2년 이상 보유시=기본세율 6~45%(분양권=60%, 나머지=기본세율)
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Q. 다주택자 조정지역 거주요건에 대해 문의드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.조정대상지역 지정되기 전에 취득한 주택은 거주요건이 없고 조정대상지역 내의 주택을 취득했다면 거주요건이 있습니다. 먼저 취득한 2주택은 거주요건이 없고 마지막에 취득한 주택은 거주요건이 있습니다. 현재 거주요건 해제에 대한 정책은 없습니다.
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Q. 재계약시 대항력 사라지는지 관련 질문
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 임대료의 5% 인상했다면 인상분에 대해서 확정일자를 받는 것이 좋습니다. 보증금을 인상한다면 갱신계약서의 보증금란에 인상된 금액만 적고 특약사항에 이전 계약의 계약기간과 보증금, 갱신계약의 총보증금을 작성하고 계약갱신임을 밝히는 내용을 작성하면 됩니다. 그리고 갱신계약서에 확정일자를 받으면 보증금 인상분만큼의 효력이 발생하고 이전에 받은 확정일자의 효력은 그대로 유지 합니다.