안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
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Q. 확정일자는 어느정도의 효력이 있으며, 어디에서 받을수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.확정일자는 우선변제권의 요건입니다 우선변제권의 요건은 대항력(전입신고+점유(거주)) + 확정일자입니다. 이 둘 중 하나라도 없다면 우선변제권의 효력이 발생하지 않습니다. 우선변제권이란 경매시 후순위 권리자(채권자)보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리입니다. 우선변제권이 없다면 권리순위에서 가장 후순위가 되어 선순위 채권자가 있을 경우 배당을 받을 수도 있고, 일부만 받을 수도 있고, 못 받을 수도 있습니다.
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Q. 전세기간이지나서 집빼서나가라하면 다시계약서를쓰지않아도되는거죠?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.문자나 카톡상 집주인과 협의한 대화내용이 있으면 되고 전화로 이야기했다면 녹음을 하면 됩니다. 확실한 증거가 있으면 추후에 문제가 발생할 경우 확실하게 해결할 수 있습니다.
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Q. 월세 계약 연장하면서 월세액이 바뀐 경우 계약서와 확정일자
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.월세 연말정산시 필요 서류는 -임대차계약서 사본 스캔본-월세액을 지급하였음을 증명할 수 있는 자료(예를 들면,통장거래내역서나 월세입금내역서, 무통장입금증 등을 제출하시면 됩니다.)- 주민등록등본보증금을 인상하는 것이 아니기때문에 계약서에 확정일자를 받지 않아도 됩니다. 이전에 받은 확정일자 효력이 그대로 유지합니다. 전입신고는 처음에 하고 이사가기 전까지 다시 하지 않아도 됩니다.
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Q. 생숙 월세계약시 보증금보호 받을수있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.생활숙박시설에 대해 숙박업 신고를 하고 위탁운영 의 형태로 맡기고, 계약도 숙박업같이 장기 렌탈을 하는 경우에는 주택임대차보호법을 적용하기 어렵습니다. 다만, 판례는 주거용 건물을 판단하는 기준이 공부상, 형식상이 아니라 실질적으로 주거용 건물로 사용이 되었는지를 보고 판단하고 있습니다. 생활형숙박시설을 장기투숙이나 장기임대 형식으로 일시사용 계약을 체결한다면 주택임대차보호법이 적용되지 않겠지만, 주택임대차계약을 체결하고 실질적으로 주거용으로 사용한다면 주택임대차보호법이 적용될 여지가 있습니다. 즉 생활숙박시설에 대해서 주택임대차보호법이 적용된다 안된다로 판단하면 안되고, 주택임대차보호법이 적용 안되는 것이 원칙이나 실질적으로 주거용 건물로 사용하고, 계약도 실질적으로 주택임대차계약으로 체결한 상태에서 전입신고 확정일자 받으면 주택임대차보호법이 적용될 수도 있습니다.※2023년 10월 14일까지 생활숙박시설 건축물 용도를 오피스텔로 변경하는 경우 「오피스텔 건축기준」일부를 완화하여 적용한다.「건축법 시행령」 [별표 1] 15. 숙박시설 중 생활숙박시설정부는 이 시행령을 2024년까지 유예하기로 했고 2024년 이후에 생활형숙박시설은 거주용으로 사용하지 하지 못 하고, 거주용으로 사용하기 위해서는 용도변경을 해야합니다. 임차인은 법적보호를 받지 못 할 수도 있습니다.
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Q. 이런 경우 임대보증금 보증 미가입 동의서에 효력이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대사업자 보증보험 미가입 조건1. 최우선변제금액 이하인 경우최우선변제금액은 지역마다 차이가 있습니다.근저당이 있을 때 근저당이 설정된 날짜를 기준으로 적용합니다.2. 전세보증금이 KB시세 주택가격에 60% 뺀 금액이 0이하인 경우 기준시가를 적용하여 주택가격을 산정합니다. 이 경우 임대인은 임차인에게 동의서를 받고 구청에 제출하면 보증보험에 가입하지 않아도 됩니다.