안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
부동산
Q. 전셋집을 구하는데 중개수수료 기준이 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대차계약의 중계보수는 전세의 경우'전세보증금 × 요율' 입니다. 보증금 금액에 따라 요울이 다릅니다.(부가세 10%,4%,없음)
부동산
Q. 세입자가 집을 안 보여 줘요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인을 법적으로 처벌할 수 없습니다.임대차계약 이후 임차인이 거주하고 있는 집 내부는 임차인의 동의없이 들어갈 수 없습니다. 임차인이 비밀번호를 알ㄹ겨주지 않으면 내부에 들어갈 수 없지만, 만약에 임차인의 동의없이 집내부에 들어가면 주거침입으로 고소할 수 있습니다. 이 부분은 서로 협의하여야 합니다.
부동산
Q. 전세보증보험 가입하려고 하는데 얼마 전에 집주인이 바뀌었는데 이럴 땐 어떻게 해야 되는 것인지 궁금합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.등기부 소유자에 새임대인으로 등기가 되어 있다면 새임대인과 체결한 계약서가 필요합니다.새임대인에게 전세보증보험 가입을 하기 위해 새임대인과 작성한 계약서가 필요하니 계약서 작성을 요청하시기 바랍니다. 이전 계약서의 내용을 그대로 작성하고 임대인 인적사항만 새로 작성하면 됩니다.보증기관 HUG주택도시보증공사와 HF한국주택금융공사의 신청기한은 전세 계약 기간 1/2 지나기 전이고 SGI서울보증의 신청기한은 계약일로부터 10개월 이내(전세계약 2년기준)이 외 궁금한 사항은 보증기관에 문의하기 바랍니다.
부동산
Q. 전세계약 조기 종료를 구두(문자)로 합의했는데, 이 것도 법적 효력이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약에 대한 사항은 임대인(등기부 상 소유자)과 이야기를 해야되고 임대인이 직접 통보를 받아야 합니다. 임대인의 배우자가 관리를 한다고 해서 배우자에게 통보하고 계약종료에 대해 합의를 했더라도 난중에 임대인(등기부 상소유자)이 그런 통보 받은 적이 없다고 하면 난감해집니다.배우자와 합의에 의한 계약종료를 했더라도 임대이에게 문자나 카톡으로 한번더 연락을 하기 바랍니다. 전화의 경우 녹음도 하시기 바랍니다.
부동산
Q. 임차인의 사글세 잔금 미지급 어떻게 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.먼저 사글세를 연체한 임차인은 임대인의 일방적인 계 약해지 통지에 응해야할 수밖에 없는 조건이 됩니다. 법에서 두 달 이상 월세미납을 했을 시 계약을 소멸시 킬 수 있는 조건으로 두고 있기 때문입니다.계약기한이 꽉 차지 않았다고 할지라도 밀린 차임이 있 는 경우에는 적법하게 계약을 소멸시킬 수 있다고 설명 드렸습니다.매달 차임지급을 약정해둔 사실이 있다면, 상가는 연속 3번을 주택은 연속 2번을 지급하지 않았을 때 해지 가 가능합니다. 뿐만 아니라 연속이 아니더라도 총액 이 3달 또는 2달분이었다면 적법한 소멸이 가능합니다.하나의 보기를 들어보자면 만약 세입자가 1월분과 2월 분 미지급, 3월분 지급, 4월분 미지급처럼 징검다리 식 이었다면 이는 3회에 걸쳐 월세미납을 한 것으로 봅니다.임대인 과반수 이상은 처음부터 제소를 생각하지 않습 니다. 어르고 달래다가 도저히 방법이 없다고 생각이 들 때 작심을 하게 되는데요. 방문이나 전화를 이미 수 차례 해보셨다면, 내용증명을 통해 전하고자 하는 말 을 송달하시는 것이 좋습니다.계약이 엮여있는 사건의 당사자끼리 문제가 도출하게 되어 계약을 더 이상 이어나갈 수 없을 때는 보통 내용 증명으로 의사를 전달하기도 합니다.내용증명은 강제력을 동반하지 않으나 향후 재판에서 강력한 증거가 되기도 합니다. 재판으로 갔을 때 상대 방이 계약 건에 관해서 전해 들은 이야기가 없다고 모 르쇠로 대항을 할 수 있어 이 경우를 대비해 증거로 보존을 해놓는 것입니다.이 문서 속에는 얼만큼의 사글세를 받지 못했고, 받기 위해 한 임대인의 노력에도 불구하고 협조하지 않은 임 차인에 대한 추후 대응에 대해서 기재하게 됩니다. 대립이 첨예한 사건이 아닌 이상 대부분 상대는 이 내용 을 보고 압박감에 시달려 가급적 협의를 시도하려는 모 습을 보일 수 있습니다.조기에 사건을 수습하고 싶으시다면, 가능한 법률대리 인에게 도움을 요청하시고 비교적 더 강력하고도 논리적으로 내용증명을 전달하시는 것이 좋겠습니다.