안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
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Q. 전세계약을 할때 확정일자를 등록하라고 하는데 이건 뭔가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.확정일자는 우선변제권의 요건 중 하나입니다. 우선변제권의 요건은 대항력 + 확정일자입니다. 대항력의 요건은 전입신고 + 점유(거주)입니다. 우선변제권이나 대항력의 요건 중 하나라도 없으면 효력이 발생하지 않습니다. 우선변제권은 경매시 후순위 채권자보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리입니다. 확정일자를 받지 않으면 가장 권리순위에서 가장 후순위가 되어 낙찰가에서 남은 금액에따라서 본인 순서에서 배당을 받을 수 있거나 일부만 배당받거나 모두 배당을 못 받을 수 있습니다.
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Q. 경매로 낙찰받아서 토지 및 집이 생기면 청약 못하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.경매로 주택을 낙찰하게 되면 주택 1채를 소유하게 되어 1주택자가 됩니다. 토지를 낙찰하게 되면 주택이 아니기때문에 1주택자에 해당되지 않습니다. 1주택자도 주택 청약이 됩니다. 주택청약으로 2주택자가 되는데 2주택을 계속 소유하면 상관없지만, 1개주택을 매도할 생각이 있다면 일시적 1가구2주택 양도세 비과세 요건을 알고 있으면 좋습니다. 1가구2주택 양도세 비과세 요건은 1번주택을 취득하고 1년 이후에 2번주택을 취득합니다. 그리고 2번주택을 취득하고 3년 내에 1번주택을 매도 해야합니다.
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Q. 전세 보증금에 대해서 궁금한 사항이 있어요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인의 보증금 반환과 임차인의 임차목적물 반환은 동시이행관계입니다. 계약종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 임차인은 보증금 모두를 받을 때까지 거주할 수 있습니다. 만약 이사를 가야되는 상황이면 새전세집에 전입신고를 하지 않고 기존 전세집에 짐일부를 놓고 이사를 가면 대항력(요건:거전입신고+점유(거주))을 잃지 않아 보증금을 돌려받는 것을 계속 주장할 수 있고 법적보호를 받을 수 있습니다. 짐일부를 놓는 것으로도 점유를 인정하고 임대인은 이를 강제처분 할 수 없습니다.또는 임차권등기명령을 신청하고 등기부에 임차권등기명령이 등기된 것을 확인한 후 이사를 가면 됩니다. 등기부에 임차권등기명령가 등기된이후에 대항력과 우선변제권의 효력을 그대로 유지 합니다. 임차권등기명령은 강제성이 없다고니 임대인이 보증금을 반환하지 않고 버티면 되기에 보증금지급명령 또는 보증금반환소송을 진행하면 됩니다. 보증금지급명령은 반환소송보다 시간을 단축할 수 있는 장점이 있지만 임대인이 이의를 제기하면 본안소송으로 넘어가서 오랜시간이 소요됩니다. 보증금반환소송은 최소6개월이 소요되는 단점이 있지만 승소판결에 의한 판결문의로 강제집행(압류, 경매)을 할 수 있습니다.
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Q. 전입신고를 위해 필요한 절차와 서류, 그리고 신고를 어떻게 진행해야 하는지 자세히 설명해주세요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전입신고는 신분증, 도장을 지참하여 거주지 주민센터에 방문하여 해당창구 공무원에게 전입신고하러 왔다고 말하면 됩니다. (온라인으로도 가능, 정부24)그리고 신고서를 작성하고 도장을 찍으면 됩니다.
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Q. 집을 구하러 다니는데 전세를 대출로 받으면 안 되는 곳이 있어요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.은행에서 전세대출 심사를 하게 되는데 보통 대출(채권최고액)+총 보증금(본인 보증금 포함)이 주택 시세의 80%가 넘어가면 안전하지 않다고 봅니다. 그리고 은행은 전세대출금을 안전하게 회수할 수 있는 곳을 원합니다.