안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
부동산
Q. 계약파기시 계약금액 2배 위약금이 맞나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.만약 계약 내용의 중요사항이 정해지지 않은 가계약 등 인 경우라면 주고받았던 계약금은 원래대로 반환해줘 야 하고(다만 별도로 계약금 배액배상이나 포기약정을 한 경우에는 다름), 단지 해제로 인해 입게 된 손해를 입증해 그 손해배상을 청구할 수 있을 뿐입니다. 실질 적인 손해를 입증해야 하는 것은 계약이 성립되었으나 위약금 약정이 없는 경우에도 마찬가지입니다(대법원 2007다24930 판결).따라서 걸어둔 계약금으로 일방적인 해제에 대한 손해 를 만회하려면 해제가 되는 때에는 손해배상으로 계약 금의 배액상환 약정(수령자) 및 포기약정(교부자)을 하 는 것이 좋고, 차후 입증이 수월할 수 있도록 간결하게 라도 문서를 통해 명시적으로 작성해두는 것이 좋습니 다. 이는 앞서 언급된 가계약에서 별도의 약정을 하는 경우에도 마찬가지입니다.그리고 중요사항을 특정해 계약이 성립한 단계에서 이 행 전에 일방적인 해제를 하여 해약금에 의한 해제가 진행되는 경우, 수령자가 해제하면 받은 계약금의 배액을, 반대로 교부자 측에서 해제하면 지급한 계약금을 포기하고 해제할 수 있습니다. 이때 중요한 것은 약정한 계약금을 일부만 실제 교부한 경우라도 실제 교부 한 계약금의 액수가 아닌 계약금으로 약정한 계약금을 지급하거나 그 배액을 지급해야 한다는 점인데, 매도인이 계약금 일부만 지급된 경우 지급받은 금원의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다고 주장한 사안에서 대법원은 실제 교부받은 계약금의 배액만을 상환해 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금 으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원 이 소액일 경우 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있 어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제 할 수 있더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 실제 교 부받은 계약금이 아닌 약정한 계약금이라고 봄이 타당 하므로, 매도인이 계약금의 일부로써 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다 는 입장을 취하고 있습니다(대법원 2014다231378 판결).또한 약정한 이행기 전에 이행을 한 경우라도 해약금 규정에 의한 해제권은 소멸되는데, 다만 예외적으로 단 지 상대방의 해제권 행사를 피하기 위한 목적만으로 미리 이행을 한 경우에는 해제권은 소멸되지 않습니다.
부동산
Q. 원룸 월세 계약 관련해서 문의 드립니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.500세대 이상의 아파트나 오피스텔 등은 관리비고지서에 장기수선충당금 항목이 있습니다. 소유자는 지불해야하는 것이지만 소유자가 거주하지 않는다면 점유자(임차인)가 지불합니다. 그리고 임차인은 퇴거시에 관리사무소에 장기수선충당금 내역서를 발급받아서 임대인에게 보여주면 돌려받을 수 있습니다.관리비 항목에 장기수선충당금이 없다면 장기수선충당금을 지불하지 않았기 때문에 퇴거시에 돌려받지 않습니다.퇴거할 때는 따로 필요한 것은 없기에 이사후 임대인이 집내부를 확인하고 보증금을 반환하면 계약이 종료 됩니다.
부동산
Q. 확정일자부 임대차계약서는 아무 동사무서에서 받을수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.확정일자는 동사무소가 위탁업무를 하는 것으로 관할 동사무소에서 확정일자 도장을 받아야합니다. 멀리 떨어져있다면 온라인으로 시도해보시기바랍니다.
부동산
Q. 계약 만료전 이사할때 대항력 문의드립니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대인에게 비밀번호를 알려 주더라도 본인 짐일부가 집내부에 있어 대항력의 요건인 점유가 인정 됩니다. 전입신고와 점유가 그대로 유지하고 있어 대항력을 잃지 않습니다. 그리고 임대인은 이 짐을 강제 처분할 수 없습니다.임차인은 연체된 차임은 지급 해야하는 것이고, 연체된 차임을 반환할 보증금에서 차감하고 반활할지에 대해 임대인과 협의해야 합니다.
부동산
Q. 전셋집 살고 있는데 보일러가 노후돼서 고장이 났을 때는 보일러 교체는 집주인이 해 주는 것인가요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보일러의 고장은 임차인이 별비용을 들이지 않고 손쉽게 수리 및 교체할 수 있는 부분이 아니기때문에 임대인이 비용을 부담하여 수리 및 교체를 해야합니다. 판례에서 임대인이 비용부담하는 것으로 명시해 놓았습니다. 먼저 임대인에게 알려서 비용처리에 대해서 협의하기 바랍니다.임차인은 임대인이 주택을 수선해주지 않는 경우 손해배상을 청구할 수 있고, 수선이 끝날 때까지 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있으며, 사용수익할 수 없는 부분의 비율에 따른 차임의 감액을 청구하거나 나머지 부분만으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있습니다.