안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
Q. 전세재계약시 부동산이 꼭 필요한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세임대차 재계약 시 부동산없이 임대인과 임차인 두 명이서 만나서 갱신계약서를 작성하고 도장을 찍거나 사인을 해도 됩니다. 부동산 없이 작성한 재계약서도 법적효력이 있습니다.재계약 시 등기부의 소유권, 소유권 이외의 권리를 확인해보시기 바랍니다.
Q. 강제경매 배당요구후 전세계약해지 가능할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.배당요구를 했다면 낙찰 후 등기부 권리 순위에 때라 배당이 실행됩니다. 말소기준권리(저당권, 근저당권, 가등기, 경매개시결정 등) 보다 후순위의 권리자는 말소가 됩니다. 그래서 말소기준권리 이후의 배당을 받은 또는 배당을 받지 못한 임차인은 낙찰자의 퇴거 요청에 이사 나가야 되거나 이사비 합의 후 이사 나가면 됩니다. 임차권등기명령의 목적은 임차권등기명령 신청을 하고 이사 후에도 처음 받았던 대항력과 우선변제권의 효력을 유지 하기 위함입니다. (만약 처음부터 대항력과 우선변제권의 효력이 없다면 임차권등기명을 신청하고 등기부에 임차권등기명령이 등재된 날부터 대항력과 우우선졔권의 효력이 발생)
Q. 재건축방법 중 신탁방식으로 택하는 단지가 있는데 이게 뭔가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.이것은 재건축 사업을 신탁회사에 맡겨 추진하는 방식을 말합니다.기존의 조합 재건축과 달리, 신탁회사가 사업 전반 을 관리하며, 사업의 투명성과 전문성을 보장하는 역할을 합니다.사업의 복잡성을 줄이고 신속한 진행을 도모하기 위해 도입된 방법으로, 신탁회사는 사업 계획 수립, 자금 관리, 이해관계자 조율, 시공사 선정 등의 주 요 업무를 담당합니다.먼저, 신탁사가 정비 계획부터 분양까지 단독으로 책임지므로 조합 구성 및 내부 갈등 등으로 인한 시 간 지연을 줄일 수 있습니다.• 조합원 간의 불화로 인한 사업 지연 요소 제거 가 능• 추진위→조합 절차 생략, 각종 회의 의결 절차 생 략 가능합니다.둘째로, 투명성 강화 사업비 관리, 시공사 선정, 분 양 절차에서 신탁사가 중립적인 역할을 하기 때문 에 재건축 사업과 관련된 재무적 리스크와 부정 의 혹을 줄일 수 있습니다.2016년 도정법 개정 이후 도입된 방식임에도 불구 하고 성공적으로 준공된 사례가 많지 않다는 것이 그 이유입니다.이는 조합 방식에 비해 상대적으로 경험이 적은 신 탁사들이 사업을 매끄럽게 진행하지 못할 수 있다 는 우려를 낳고 있기도 합니다.또한, 조합원 간 갈등 해소와 빠른 사업 진행이라는 장점에도 불구하고, 수익성 면에서 비효율적이라 는 평가를 받기도 합니다.높은 수수료 부담이 그 이유인데요. 신탁사가 조합 원으로부터 수익의 2~4%를 수수료로 가져가며, 이 는 재건축 전체 비용 부담을 증가시키기 때문입니 다. 또 신탁사들인 대형 건설사에 비해 낮은 신용등 급을 보유하고 있어, PF대출시 더 높은 금리를 부담 하는 경우가 많습니다. 사실 수수료 보다 이 부분 이 훨씬 더 재정적 부담을 높이는 요인이기도 합니다
Q. 9년 만에 부동산 경매 매물이 최고로 나왔다는데요. 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 시장 침체와 고금리로 빚을 제때 갚지 못한 ‘영끌족’이 늘어난 영향으로 볼 수 있습니다.그리고 이것은 아파트를 거주가 아닌 투자의 목적으로 접근했고, 불확실한 상황에서 부동산의 장기적 우상향을 바라봤을 겁니다. 그 과정에서 매월 부담해야 하는 원리금 규모를 무리하게 계산했다는 뜻과 다름이 없습니다. 구매 당시엔 분명 감당할 만한 이자 비용이라 생각했겠지만, 그것이 점점 월 수입보다 많아져 갚을 수 없는 지경에 이르게 된 것이니 말입니다. 이는 '안전마진'을 전혀 고려치 않고 무리한 영끌 투자를 했기 때문에 발생한 일입니다. 모든 가능성을 배제한 채, 단기적으로 부동산이 무조건 오를 것이라는 신념이 부른 참사인 것입니다.
Q. 현재 대구쪽 부동산 시장은 쫌어떤가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대구 아파트 매매 전세가의 하락폭을 줄었지만 곡선그래프로 살펴보면 하락하고 있습니다. 입주물량이 쌓이고 미분양이 지속되고 있습니다. 거래량은 평균 아래를 밑돌고 있습니다. 2025년 부터 대구시의 아파트 공급량을 적정 수요보다 줄여서 수요와 공급을 조절하게 되고 쌓인 입주물량과 미분양이 소화되면 대구 아파트 시장이 회복 할 수도 있습니다.