안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
Q. 예전 부동산 시장이 활성화 되고 뜨거울
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.시세차익을 목적으로 주택 매매가와 전세가의 차액(gap)이 적은 집을 고른 후에, 주택을 매입 전후로 바로 전세 세입자를 구하는 것을 말합니다. 전세가율이 높을수록 투자에 들어가는 자본이 적어집니다. 예를 들면 집 구매자가 4억 원으로 아파트를 구하려 할 때 그 아파트의 평균 전세가가 80%(3억 2천만 원)이면 집 구매자는 그 아파트에 들어가 살 전세자를 구해 그 돈으로 대금의 대부분을 치르고, 나머지 8천만 원만 자기 사비로 내면 되는 방식입니다. 결과적으로 실제 투자금액에 비해 더 적은 자본만 있으면 되는 것입니다. 그리고 부동산 시장이 좋을 때 매매가가 오르게 되면 매도를 하게 됩니다. 적은 금액으로 주택을 매입한 후 많은 이익을 본 후 매도를 하여 이익을 보게 됩니다. 갭 투자는 레버리지가 엄청나게 큰 투자로 크게 두 가지 리스크가 있습니다. 전세 세입자를 못 구하는 리스크, 집값(전세값, 집값 중 둘 중 하나만 하락해도 돈을 잃는다.) 하락 리스크. 러버리지가 크다는 것은 달리 말해 당장 실패하면 길거리로 나앉아야 한다는 의미입니다. 거기서 끝나는게 아니고 빚까지 크게 떠넘길 수도 있습니다. 레버리지 투자이기 때문에 일반 투자와는 달리 배수가 커지면 하락시 마이너스 자산이 될 수가 있어 매우 위험한 투자입니다. 게다가 아무 것도 모르는 세입자를 모집해서 세입자의 돈으로 하는 투자이기 때문에 실제 레버리지는 세입자가 감당해야 하지만 그 돈을 받아서 투자하는 임대인이 실패할 경우에는 세입자들도 같이 피해를 맞는다. 이는 깡통주택, 전세사기 피해로 이어지게 되어 사회적 문제를 야기합니다.
Q. 지하나 반지하 집의 단점은 어떤 게 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.반지하의 단점은첫번째 하수관 구배가 좋지 않습니다. 구배는 땅에 묻혀있는 배관의 기울기입니다. 반지하는 하수관이나 오수관 구배가 안 좋을 수 있습니다. 관의 기울기가 안 좋다보니 배관이 막히면서 하수나 오수가 역류할 가능성이 있습니다.두번째 환기가 안 됩니다. 환기가 잘 안 되니 습도가 높습니다. 그래서 집 꿉꿉한 냄새사 날 수도 있고, 빨래를 건조하는데 어려움이 있습니다. 그래서 요즘에 제습기를 설치합니다. 습도가 높은 곳은 벌레가 살기 좋은 환경이기도 합니다. 환기가 잘 안 되고 높은 습도로 곰팡이가 잘 필 수 있습니다. 곰팡이는 사람 호흡기에 아주 안 좋은 영향을 미칩니다. 작은 곰팡이라고 아무렇지 않게 생각하면 안 됩니다.
Q. 월세 계약할때 보증금은 언제 입금하는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.집을 보고 마음에 들면 계약금을 집주인에게 보내고 계약서 작성날짜를 집주인과 세입자가 협의하여 정합니다. 그리고 계약서 작성하는 날 보증금을 집주인에게 송금합니다. 계약서 작성할 때 이사날짜를 정확하게 정하면 됩니다.
Q. 전세권설정에 대해서 질문드립니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세권설정 존속기간은 2년이고 등기부에 존속기간이 만료되면 전세권이 상실됩니다. 그래서 전세권 설정을 다시 해야 합니다. 전세권이 만료되면 우선변제권이 상실하게 되어 경매시 배당순위에서 불리하게 될 수 있습니다.
Q. 한국부동산원 집값 동향보다 KB부동산 자료를 더 신뢰하는 이유가 뭘까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.KB부동산 시세는 해당 면적의 최근 실거래가격을 기준으로 조사하고 있으며, 매물호가는 시세에 반영되지 않습니다. 또한 특이거래(특수관계 인 거래, 리모델링, 급매물 등)는 평균적인 시세에 반영되지 않을 수 있습니다. 그리고 KB협력 개업공인중개사의 의견을 참고합니다.Kb부동산 어플이나 홈페이지에서 소비자의 시세의견도 등록가능하여 시세반영도 됩니다. 종합적으로 시세반영에 능동적이여서 KB부동산 시세를 더 의존하게 됩니다.