안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
Q. 요즘 저희 동네가 재건축을 진행 중인데요 ?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.시행사는 주택, 부동산, 건축물 등의 개발 사업을 기획, 관리, 감독하는 업체를 뜻합니다. 시행사는 토지 매, 각종 인허가 취득, 자금 조달, 분양 공고, 계약 및 입주 등 모든 과정을 계획하고 이끌어가 는 실질적인 사업 주체입니다. 재개발 또는 재건 축 아파트의 조합이 시행사에 해당되는 편이며, 민간 사업자는 부동산 개발 회사가 됩니다.시공사는 시행사, 공기업, 조합 등으로부터 설계, 교량, 건축, 토목 등의 공사를 수주받아 공사를 직접 진행하는 건설회사입니다.시행사로부터 공사를 발주받아 공사를 진행하는 시공사는 말 그대로 눈에 보이는 건물을 직접 시공하고건설하는 업체이며 건설업 면허를 소지해야만 법인회사에 해당하게 됩니다. 건설 뿐 아니라 공사 도중에 발생되는 민원도 함께 처리하고 있으며 설계변경이 공사 중 발생할 경우 시행사의 승인 후 변경하기도 합니다.
Q. 월세 기간 중에 이사가고 싶으면 갈수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약기간 중 임차인의 개인사정으로 이사를 나가야 할 때는 보통 임대인과 임차인이 협의에 의한 계약해지를 합니다. 보통은 계약기간 중 계약해지에 대한 내용을 특약사항에 기재를 합니다. 특약사항의 내용은 계약기간 중 계약해지 시 임차인은 새임차인을 구하하고 중개보수도 부담한다. 입니다.특약사항에 없다면 임대인과 합의에 의한 계약해지를 하는데 특약사항 내용과 동일합니다.이는 임대인과 임차인이 합의하에 임대차계약을 체결했기에 임대인은 계약만료 전 보증금을 반환할 의무가 없습니다. 그래서 협의에 의한 계약해지를 하거나 특약사항의 내용을 따라야합니다.
Q. 오피스텔은 왜 시세차익을 내기 힘든가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 낮은 전용률과 높은 관리비전용률이란 분양면적과 대비하여 전용면적이 차지하는 비율입니다. 보통 아파트는 전용률 80% 오피스텔은 아파트보다 낮게 나옵니다. 전용률이 낮다는 것은 결국 높은 관리비를 뜻합니다. 이렇게 전용률이 차이 나는 이유는 아파트는 주택이라 주택법에 적용받지만 오피스텔은 주택이 아니라 건축법을 받는 기준이 없기에 전용률이 이렇게 차이가 납니다.2.수요와 공급의 법칙오피스텔은 교통입지가 매우 좋은곳이기 때문에 오를거야라는 생각을 대부분 많이해보셨을겁니다. 감가상각으로 1년마다 1/40씩 마이너스로 진행되기 때문에 월세 꼬박 받아봤자 감가상각으로 가치가 떨어짐을 막은 수준이라는 것입니다. 서울역, 시청역은 입지좋고 수요층도 많은데 공급량도 많은곳입니다. 특히 오피스텔을 투자하시는분들은 근데 사실상 그런입지들중에 실제로 많이 오른곳은 거의없습니다. 수요와 공급의 법칙때문입니다. 단순 계산으로 보자면 40년 전 평단 1500이던 지역이 이젠 평단 1억 3천은 돼야 본전입니다.3.공급과잉분양받은 내 오피스텔은 점점 늙어 가는 중에 신축 오피스텔이 점점 공급된다면 월세를 덜 받아야 함은 당연합니다. 이런 점에서 오피스텔은 수익형부동산으로 분류를 하고 투자를 합니다.
Q. 우리나라의 인구는 줄어드는데 왜 아파트 가격은 계속 오르나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.현재 아파트 가격의 상승은 주로 서울지역에서 나타나고 있습니다. 최근 수도권. 서울과 지방 도시 간의 양극화가 심화되 고 있는 가운데 이에 따른 수요층이 수도권으로 몰리며 아파트 가격 변동 폭 역시 요동치고 있습니다. 한국 부동산원이 8월 1주 차 주간 아파트 가격 동향에 따르면 전국 아파트값은 0.07% 상승을 기록했는데, 수도권과 서울은 상승세를 유지 지방은 하 락 폭을 유지하고 있습니다.선호 지역 중심으로 상승 거래와 매도 희망 가격 오름 세로 매수 심리가 조급해지고 있으나 매물 가격 급상승 단지에 대한 매수 관망세가 상승 분위기를 일부 상쇄시키 있다고 합니다. 현재까지 서울수도권지역의 아파트가격 상승이 계속적 상승을 위한 상승인지 잠깐 반등하는 것인지 정확하게 확인할 수 없습니다.각 지자체에서 인구대비 주택 적정 공급량 매년 정하고 아파트를 공급시킵니다. 24년 전으로 활발한 재개발 재건축으어마전국적으로 주택공급이 어마어마하게 발생했습니다. 그래서 25년부터는 각 지자체에서 아파트 공급을 현저하게 줄여서 수요공급에 의한 가격변동이 크게 발생하지 않도록 할 것입니다.
Q. 전세 아파트에 입주 할려고 할때 반드시
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1.전세가율 확인하기(보통 전세가율은 60~70% 수준이 적정합니다. 집이 경매 로 넘어가더라 60~70% 수준이면 여러번 유찰이 나오지 않는다면 안심하고 돌려 받을 수 있는 정도 입니다..문제는 전세가율은 매매가 대비 전세금의 비율이므로 매 매가 하락시 전세가율이 100% 까지 확 뛸 수 있다는 점 입니다. 따라서 내가 들어가는 집의 시세 (실거래가)를 꼭 체크하셔야 합니다.그런데 빌라나 다세대 주택 혹은 연립주택 등의 경우 매매 가 활발하지 않기 때문에 시세를 알기 어렵습니다. 그래서 정부에서는 이런 깡통전세 사기를 막으려고 "안심전세 앱"을 운영하고 있으니, 앱을 까셔서 전세가율을 체크 하셔야 합니다.다세대나 다가구의 시세 (부동산원 자료) 및 해당 지역의 평균 전세가율, 악성임대인 유무 등 왠만한 정보는 다 제공 하고 있습니다.2공인중개인 자격 확인하기사실상 전세계약할 때, 공인중개사 100% 믿고 계약을 진행합니다. 그런데 위에서 말씀드린 것 처럼 중개사와 임 대인이 짜고 사기치면 답이 없습니다. 그래서 국가공간정보포털에서 중개인 자격을 확인해 보셔 야 합니다.등록번호가 없더라도 국가공간정보포털에 들어가시면 해당 지역에 등록 된 전체 공인중개사 리스트가 뜹니다. 업체 명으로도 조회되니, 여기서 체크하시면 됩니다.3.특약사항전세계약 특약사항으로 반드시 아래 4가지는 꼭 명시하 는 게 좋습니다.1. 임대인의 문제로 전세 대출 불가시 계약은 파기되고 기 존 계약금은 반환한다2. 계약일 당시 등기부 권리관계를 잔금일 다음날 까지 유 지한다.3. 입주 전 발생한 하자는 임대인의 책임으로 한다4. 입주 전 발생한 공과금은 임대인이 부담한다우선 전세계약할 때, 많은 사회초년생이 각종 대출을 받습 니다. (디딤돌 등) 이 경우 전세계약 체결 후 전세계약서 를 기반으로 심사를 들어가기 때문에 간혹 계약 후 대출불 가 판정을 받는 경우도 있습니다 (임대인이 법인이거나 불 법 건축물이거나 하는 등의 이유로)따라서 전세대출을 받으시려는 분들은 임대인의 문제로 대출이 거부될 경우 계약은 파기되고 기존 계약금은 반환 된다는 특약을 넣는 게 좋습니다.두번째로 계약일 당시 등기부등본의 권리관계를 잔금일 다음날까지 유지한다는 특약은 반드시 넣어야 합니다. 전 입신고+확정일자를 받기 전에 계약 후 집주인(임대인)이 대출을 받을 경우 2순위 권리자로 전세보증금 보호를 받 을 수 없기 때문에 반드시 전세계약 특약사항으로 넣어야 합니다.확정일자의 효력은 다음날 발생하므로 "잔금일 다음날" 까지 유지하는 걸 특약으로 넣으셔야 합니다.보증보험 가입전세계약시 주의사항 몇 가지만 지키면 큰 문제는 없습니 다.공인중개사 (자격 여부 확인)가 주선하고, 적정 전세가율 을 체크하며 (안심전세 앱), 특약사항만 잘 집어 넣으면 문 제가 없죠. 그럼에도 불구하고 추후 계약 만료 후 임대인 이 전세금을 못 준다고, 하면 하염없이 기다리는 수 밖에 없습니다.그렇기 때문에 집주인이 전세금을 돌려주지 않더라도 보 증기관으로 부터 받을 수 있도록 전세보증보험에 가입해 야 됩니다.보증보험 요율 보증보험 요율은 가격 및 주택 형태에 따라 다른데, 대략 0.128% 수준으로 2년 기준 30~60만원 정도 됩니다.목돈으로 전세금이 들어가니, 아깝다고 생각하지 마시고, 가입하는 게 좋습니다.