안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
Q. 아파트 매매를 위해 준비해야 할 과정에 대해서 알려주세요.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.아파트 매매 절차는 1.물건 확인 2.가계약금 입금 3.매매계약서 작성(계약금-가계약금포함) 4.현금이 부족하다면 주택담보대출 5.중도금(협의에 따름. 생략가능) 6. 잔금 납입 7.소유권이전등기(잔금일에 동시에 처리)매물 확인- 아파트 브랜드, 단지규모, 역세권, 학군, 주변 편의시설, 대중교통 등과 내부상태건축물대장 확인등기부확인 - 등기부 상 소유자와 매도인 일치여부, 소유권 이외 권리 확인 계약서 특약사항 넣기 - 시설물 하자 책임여부, 잔금시까지 각종 공과금 매도자 부담, 선수관리비 매수인 부담하고 승계, 근저당권 있다면 잔금과 동시에 근저당 말소 등계약서확인 - 등기부 상 주소와 계약서 상 주소 일치여부, 동 호수 확인, 세입자 살고 있다면 전입세대열람확인서 요청 등소유권 이전 - 잔금날짜는 평일 오전에 시간을 맞추는 것이 좋습니다.
Q. 민간임대아파트 보증금 실제 보증금 인상정도가 어떻게 될까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임대주택 임대차계약 또는 일반 주택임대차계약 체결하고 2년 뒤에 임대료를 증액할 수 있습니다. 그리고 증액시 5%를 초과할 수 없습니다. 정확한 금액 금액은 렌트홈에서 계산하여 확인 할 수 있습니다.이 5%는 상한율이기때문에 최대 5%까지 증액할 수 있고 임대인과 임차인이 협의하여 5%이내에서 증액할 수도 있습니다. 임대차계약서 특약사항에 1년 이내 보증금을 증액할 수 없다고 작성해 놨더라도 임차인에게 불리한 특약은 효력이 없습니다. 주택임대차보호법 상 계약기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 계약은 계약기간을 2년으로 봅니다. 그래서 주택임대차 보호법에 의해 2년 이후에 임대료를 증액할 수 있습니다.
Q. 다주택자가 추가 주택 매수시 담보대출을 받았을 경우
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택담보대출은 1주택 소유자에 대한 처분조건부로 신규 구입목적 예외를 허용합니다. 신규 주택구입 목적 주택담보대출 실행일 당일에 기존 보유 주택을 매도하는 조건으로 구입 주택 매수 계약 체결을 한 차주가 대상입니다. 계약일자는 시행일(2024년 9월 10일)과 무관하게 적용 가능합니다. 주요 은행별 조건은 조금씩 다릅니다. KB국민은행은 대출 실행일 6개월 내 결혼 예정자가 주택을 구입하는 경우, 대출 신청 시점에서 2년 안에 주택을 일부 또는 전부 상속받는 경우에 허용합니다. 우리은행은 결혼예정자가 수도권에 주택을 구입하거나 임차하는 경우, 대출신청 시점으로부터 2년 이내 주택을 상속받은 경우에 가능합니다. 신한은행은 조금 더 까다롭습니다. 대출 실행일 당일 기존 보유주택을 팔고 새 주택을 사는 경우만 실수요자로 봅니다.
Q. 아파트 전세 계약 만료시기가 다가올 때
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주택임대차보호법 계약갱신요구권에 대한 내용은 계약만료 6~2개월 전까지 계약에 대한 의사를 임대인 또는 임차인에게 통보해야한다라고 명시 해놓았습니다. 그리고 계약갱신은 1회에 한하여 사용할 수 있고 계약갱신 1회를 사용했다하더라도 또 갱신을 할 수 있는데 이때는 계약을 새롭게 진행하게 되는것입니다. 묵시적갱신에 대한 내용은 계약만료6~2개월 전까지 임대인과 임차인 모두 계약에 대한 아무런 통보를 하지 않으면 이전 계약과 동일한 조건으로 계약이 진행된다입니다. 계약갱신 의사가 있고 통보를 하고 싶다면 계약만료 6~2개월 전에 임대인에게 계약갱신의사를 통보(카톡 또는 문자, 내용증명)하면 되고, 임대인과 본인이 계약만료 6~2개월 전까지 아무런 통보를 하지 않으면 묵시적갱신이 되는 것입니다.
Q. 공인중개사 자격증을 취득하게 된 이후 자신의 부동산을 계약할 때에 자신이 공인중개사 역할을 할 수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.공인중개사법에 직접거래를 금지하고 있습니다. 공인중개사법제33조(금지행위)① 개업공인중개사 등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니 된다. 6. 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방 을 대리하는 행위* 직접거래(금지행위) 유형→공인중개사 본인 소유로 된 물건을, 중개의뢰인에게 소개하 고 거래하는 행위→중개의뢰인이 공인중개사에게 의뢰한 물건을, 공인중개사 본 인이 매수인의 지위에서 직접거래하는 행위→중개의뢰인이 의뢰한 물건을, 공인중개사의 배우자나 가족 의 명의로 거래하는 행위→부동산에서 같이 근무하는 소속공인중개사나 중개보조원 소 유의 물건을, 중개의뢰인에게 소개하고 거래하는 행위즉, 공인중개사 등(중개보조원 포함)이 업무상 알게된 정보 등 을 자신의 이익을 얻는데 이용해서, 중개의뢰인 의 이익을 해칠 우려가 있는 경우는 금지행위입니다.업무상 알게된 정보를 이용하여 중개의뢰인에게 불이익 한 거래를 하거나, 중개대상물의 시세를 왜곡시켜서 거 래에 이용하거나, 본연의 업무(중개)를 벗어나 부동산 투자행위를 함으로서 부당한 이득을 취하고 부동산 거 래질서의 공정성을 해치고 문란케하는 행위를 해서는 안된다는 취지의 조항임.