안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
부동산
Q. 다른나라는 한국의 PF방식 형태의 주택건설이 거의 없는 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.대한민국에서 아파트나 건물을 착공하는 데 있어서 복잡하 게 얽힌 그리고 자기 자본이 적은 상태에서 대부분 사업이 진 행된다는 것이며, 그 과정에서 어쩔 수 없이 규모가 큰 건설 사의 채무 보증이 들어갈 수밖에 없는 구조이면서, 만일 Q 부동산 경기가 좋지 않아 누군가 하나라도 여기서 문제가 된 다면 연쇄적인 재무 리스크에 도출된다는 것입니다.위에서 말씀드린 대우건설이 보증한 440억 원이 만일 조 단 위의 매우 큰 금액이었다면 '찻잔의 폭풍'으로 끝나지 않았을 겁니다. 2024년 현재 대한민국에서 문제가 되고 있는 모 건 설사의 PF대출 문제로 인한 '워크아웃'은 그 규모가 감당할 수준이 아니라서 수면 위로 드러났을 뿐 결국은 위와 같은 프 로세스에서 나온 구조적 문제이기 때문입니다.아파트를 건설하는 데는 크게 시행사, 시공사, 그리고 금융권 이라는 3가지 주체가 서로 물고 물리는 관계로 복잡하게 진 행됩니다. 그런데 시행사는 지나치게 영세하고 자본규모가 작으며 그럼에도 불구하고 사업을 진행하는데 크게 제제가 없는 법적인 한계, 이러한 영세한 시행사에 기대어 대규모 대 출을 진행하면서 이자수익을 챙기는 금융권, 그래서 반드시 필요한 시공사의 연대보증 및 책임준공, 그리고 여기에 아파 트가 지어지기도 전에 우리 같은 일반시민들이 지급하는 초 기분양 계약금 등 많은 리스크를 짊어질 수밖에 없는 구조로 진행됩니다. 그럼에도 불구하고 지금까지 최소한 대한민국 에서는 이러한 복잡하게 얽히고 고 위험의 사업진행 방법이 과거 미국의 서브프라임으로 인한 리먼브라더스 사태인 금 융위기라는 전례가 있었음에도 불구하고 아무런 조치도 취 해지지 않는다는 것입니다. 앞서 대한민국의 PF 대출의 구조적 문제는 시행사라는 사업 주체의 너무 작은 자기 자본금에서 시작한다는 것이라고 말 씀드렸습니다. 그리고 시행사가 되기 위한 'Q 부동산 개발업 등록'기준이 너무 가볍다는 것입니다.하지만 미국의 경우에는 시행사의 토지매입을 위한 담보대 출 비율은 보통은 LTV 40~50% 정도이며, 이는 PF대출의 경우 '비소구 대출'의 LTV를 최대 60%로 제한하기 때문입니다.여기서 '비소구 대출'이란 주택매매가가 대출금 보다 낮아질경우 주택만 포기하면 더 이상의 상 환의무는 없어지는 것을 의미합니다. 예를 들어 3억 원 주택을 매수하는 2억의 대출을 받았는데 만일 주택가격이 하락하여 1억 9천만 원이 된다 면 주택만 넘기면 대출상환은 완료된 것이며, 은 행은 1천만 원을 손실처리하는 개념입니다.미국의 경우 비소구 대출의 LTV가 최대 60%이므로 혹시라 도 Q 부동산 가격이 떨어질 가능성을 염두하여 시행사의 담 보대출비율이 LTV 40~50% 정도로 묵시적 합의로 정착된 것으로 판단됩니다. 또 한 가지 큰 차이는 미국은 투자자들로부터 추가자금을 확 보해 위에서 말씀드린 토지매입 대출금인 브릿지론을 모두 상환하고 본 PF대출을 순수히 건설자금을 조달하는데만 사 용한다는 차이가 있습니다. 그리고 이러한 PF대출에서 있어 서 건설사의 채무보증이 없다는 것도 대한민국과 다른 점입 니다.
공인중개사 자격증
Q. 노후를 대비에 공인중계사 자격증 알아보려하는데요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.시험난이도는 매년 어려워지고 있습니다. 시험이 어려워진다고 하더라도 포기하지 않고 공부계획을 세워서 꾸준히 공부를 하면 합격의 길로 갈 수 있을 것입니다. 공부량은 개인차가 있어서 사람마다 다를 것입니다. 인터넷에 3개월, 6개월 만에 합격했다는 것을 100% 믿지 말고 본인 공부 길을 찾아서 공부하면 됩니다. 보통은 1차,2차 합격하는데 2년 정도 걸리는데, 1년만에 합격할 수도 있습니다. 학원이나 인강으로 공부를 한다면 정해진 커리큘럼대로 따라가면 되기에 합격의 길이 독학 보다 빠를 수 있습니다.
부동산
Q. 신혼부부 매매 or 전세 어디로 가야 할까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.미래의 부동산경기에 대해 정확하게 알 수 없고 예상과 예측을 할 수 있습니다. 하지만 이 예상과 예측도 맞을 수도 있고 빗나갈 수도 있습니다.최근 서울수도권에서 아파트가격이 매월 상승하고 있습니다. 이 상승이 상승추세로 가는 상황으로 보지 않고 있습니다.매래 상황을 정확하게 알 수 없기 때문입니다.인구가 감소하는 만큼 서울시의 주택공급 계획도 이전보다 줄여서 계획(매년 적정 공급량 있음)하여 진행할 것입니다. 그래서 수용공급을 조절하기에 부동산가격도 조절을 할 것입니다. 정부에서는 부동산 가격의 계속적 하락으로 방향을 잡지 않을 것입니다. 전문가들의 생각은 이제는 중심부의 부동산가격이 상승할 것이고 외곽은 유지 또는 부동산가격 상승폭이 중심지 보다 크지 않을 것으로 봅니다. 실거주용도로 아파트에 거주하려고 한다면 금액대에 맞는 아파트를 매수하면 됩니다.
부동산
Q. 본격적인 금리인하 시점이 언제쯤 될까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.소비자물가는 전년 같은 기간을 비교하여 2.4%에 그쳤지만 농산물 가격 급등으로 외식물가 상승세를 지속하고 있습니다. 물가안정, 그리고 내수경기의 부진을 감안할 때 한국은행의 금리인하가 점점 다가오고 있는 것으로 보입니다. 우리나라는 미국의 금리변동에 직접적으로 영향을 미쳐 미국 FOMC 회의 이후 금리변동이 나타납니다.최근 미국 연준은 물가 안정을 최우선 과제로 삼고 적극적인 금리인상 정책을 펼친 후 동결을 유지하고 있습니다. 대부분 경제 전문가들은 미국 연준이 올해 하반기부터 금리인상 속도를 느출 것으로 예상하고 일분 전문가들은 2024년 말 또는 2025년 초에 금리 인하가 시작될 가능성도 제시하고 있습니다. 어디까지 예상이며 실제 금리 인하 시점은 경제 상황, 물가 변동, 금융시장 상황 등 다향한 요인에 따라 달라질 수 있습니다.
부동산
Q. 얼죽신이란 부동산 용어가 있던데 어떤 것인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.얼죽신은 젊은층이 구축아파트보다는 신축을 선호하다보니 생긴 용어로 얼죽신은 얼어죽어도 신축의 줄임말입니다. 젊은층은 집내부 외관 커뮤니티, 편의 시설, 조경 등 편의시설이 현재 삶의 질을 중요하게 생각하고 있습니다.