안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
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Q. 여름철 과일이 비싼이유가 어떤이유인가요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계절과일이 해당계절에 많이 수확(공급)되고 계절과일을 찾는 고객(수요)이 많아지면서 수요공급법칙에 의해 가격이 상승할 수도 있습니다. 수요의 증가폭이 공급의 증가폭보다 커진다면 가격상승이 이루어집니다.
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Q. 향후 5년간의 집값은 어떻게 될까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.서울수도권과 지방을 다르게 보아야 할 것으로 보입니다.근래 서울수도권의 부동산시세가 상승 중입니다. 하지만 추세로 보았을 때 아직 상승추세로 보기는 어렵습니다.지방은 거래량이 시간이 지날 수록 거래량이 조금씩 증가하고 있지만 눈에 띄게 부동산시세가 상승한다고 보기 어렵습니다.서울수도권은 인구유입이 계속 이루어지고 투자가 지방보다 활발하게 이루어질 수 있기 때문에 금리인하기 되면 지방보다는 부동산시세의 변화폭이 클 것으로 보입니다.지방은 인구유입이 줄어들고 있고 주택공급 계획에서 주택공급을 현저하게 줄이고 인구수에 맞게 공급을 진행 할 것입니다. 시간이 지날 수록 중심부는 부동산시세의 변동폭이 눈에 띌 것이고 외곽은 부동산 시세의 변동폭이 크지 않을 것입니다.신이 아니기에 저점은 정확하게 알 수 없고 부동산경기, 금리변동, 경기상황 등 여러 요인을 살피면서 주시할 필요가 있습니다.
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Q. 7월 18일 정부에서 발표한 부동산 대책의 핵심은 뭔가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.근래 서울 수도권의 부동산시세가 상승하고 있습니다. 그랳서 현재 정부는 서울수도권의 부동산 경기에 대해 전반으로 과열되는 상황은 아니나, 서울·수도권을 중심으로 상승세가 점차 확산되고 있어 현 상황을 엄중하게 인식하고 있습니다. 하지만 추세적으로 볼 때 아직 상승세가 아니라고 판단하고 있습니다. *'3기 신도시' 중심교통 등 정주여건이 우수한' 3기 신도시 5개 지구에서 7만7천호 등 올해부터 2029년까지 수도권에 총 23만6천호를 분양하겠다고 밝혔다. 올해 하반기 그린벨트를 헐어 수도권 신규택지도 2만호 이상 추가 공급합니다.*재건축·재개발 규제 완화재건축·재개발 규제 완화가 역점 추진되는 가운데 이날 회의에서는 도심 재건축·재개발을 통한 주택공급 활성화도 제시했습니다. 재건축 안전진단 통과시기 조정, 도시형생활주택 세대수 제한 폐지 등을 위한 관련법 개정 적극 추진 방침도 담기기도 했습니다.*공공 매입임대 주택, 내년까지 13만호 이상전세시장 안정을 위한 비아파트 공급대책으로는 공공 매입임대 주택 1만호 추가 공급 등이 제시되었습니다. 당초 계획은 내년까지 12만호였습니다. 공공 매입임대 주택은 한국토지주택공사(LH) 등 공공주택사업자가 직접 건설하지 않고 제3자의 주택을 사들여 공급하는 임대주택입니다. 특히 수도권에 5만4천호를 하반기 집중 공급하겠다고 했습니다.
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Q. 정부가 주택 공급을 늘리겠다고 하는데 구체적으로 어떻게 늘리겠다고 하는건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.시장 전반이 과열되는 상황은 아니나, 서울·수도권을 중심으로 상승세가 점차 확산되고 있어 정부는 현 상황을 엄중하게 인식하고 있습니다.청년과 무주택 서민 등 국민 주거안정을 핵심과제로 두고 주택공급을 확실하게 늘리겠다고 강조했습니다. 우선 교통과 정주여건이 우수한 3기 신도시 등을 중심으로 23만 6000가구 물량을 2029년까지 공급하기로 했습니다. 분양가도 시세보다 크게 저렴한 수준으로 맞추겠다고 밝혔습니다.서울·수도권 아파트 착공이 올해 5월까지 전년 대비 증가했고, 서울 아파트 입주 물량도 올해 3만 8000가구, 내년 4만 8000가구로 최근 10년 평균보다 많으며 올해 9월 인천계양을 시작으로 3기 신도시 등 공공택지에서 총 23만 6000가구의 본청약이 진행되고 총 24만 2000가구가 입주 예정입니다.전세시장 안정을 위한 비아파트 공급대책으로는 공공 매입임대 주택 1만호 추가 공급 등이 제시됐다. 당초 계획은 내년까지 12만호였다. 공공 매입임대 주택은 한국토지주택공사(LH) 등 공공주택사업자가 직접 건설하지 않고 제3자의 주택을 사들여 공급하는 임대주택이다.정부는 특히 수도권에 5만4천호를 하반기 집중 공급하겠다고 했다.
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Q. 재건축할때 자기부담금을 낸다고 하는데요. 자기 부담금이 뭔가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.재건축에서 개별 분담금은 분양 예정 신축 아파트의 조합원 분양가액에서 개별 권리가 액을 뺀 금액으로 구할 수 있습니다.조합원 별 소유 주택의 감정평가금액과 비례율을 곱해서 계산됩니다.감정평가를 높게 받을수록 권리가액은 커지겠죠.비례율(%)=총수입-총사업비/조합원 종전자산 평가 총액여기서 비례율은 총수입에서 총 사업비를 뺀 금액에서 조합원의 종전 자산 평가 총액을 나눈 값을 백분율로 나타낸 비율입니다총수입은 아파트 및 상가의 분양 수입을 얘기합니다.* 총 사업비는 공사비를 포함한 토지, 설계, 이주 관리, 판매비 등을 얘기합니다.사업성이 좋다면 분양가가 높을수록 총 수입이 늘어나 비례율이 올라갈 것이고, 공사비가 올라간다면 비례율은 내려갈 것입니다.재건축 부담금은 분담금과 완전히 다른 개념입니다.사업이 끝나고 이익이 난 경우 이 이익분에 대해 정부가 10% ~ 50%의 세금을 부과하게 되는데 이것이 재건축 초과이익 환수제입니다.최근 개정되어 8천만 원 이상 되는 이익에 대해 최고 50%까지 부과가 되며, 2024년 3월 27일부터 시행이 됩니다.사업 종료 시점 주택 가격 - 조합설립인가 시점 주택가격, 즉 사업 기간 중 오른 집값에서 개발비용과 집값 상승분을 뺀 금액으로 계산됩니다.대상은 2018년 1월 2일 이후 관리처분인가를 신청하는 재건축 조합이 대상이 됩니다.초과이익환수제(재초환)은 안전진단, 분양가상한제와 함께 재건축 3대 규제 중의 하나입니다.조합장이 사업 운영을 못하였거나, 건축비가 상승하여 위에서 계산된 비례율이 낮아지게 되면 개별 권리가 액이 줄어들게 되어 분담금이 늘어나게 됩니다.위의 계산식에서 보았듯이 분담금은 조합원 분양가액에서 개별 권리가 액을 뺀 금액이기 때문입니다.이것을 추가 분담금이라고 합니다.