안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
부동산
Q. 요즘신축아파트들이 분양이 잘되지 않는것
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.우리나라의 재개발, 재건축시 건설사의 돈(대규모의 돈을 마련하기 힘듦)으로 건축을 하지 않고 은행에 대규모대출(PF대출)을 이용하여 아파트를 건설합니다. 그리고 pF대출을 상환할 수 있는 정도의 분양이 되면 PF대출금을 모두 상환하게 됩니다. 분양이 빨리 많이 될 수록 수익률이 좋아지고 Pf대출도 빨리 상환을 할 수 있습니다. PF대출이 대규모대출이기때문에 이자도 상당하기 때문에 건설사에서는 빨리 상환하기를 원합니다.
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Q. 요즘 직업으로 부동산 중개업자 어떤가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.본인 능력에 따라 수익이 결정됩니다. 잘 알고 계시겠지만 단순히 개업하면 돈번다라고 생각하면 안 됩니다. 먼저 부동산 중개업이 본인에게 맞는지 확인해야하고 영업능력이 있으면 도움이 될 수 있습니다.부동산사무실의 폐업률이 높고 소속공인중개사의 퇴직이나 이동이 빈번합니다. 장롱면허도 많습니다. 부동산에서 먼저 일을 해보고 판단해보시는것이 좋습니다.
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Q. 아파트를 볼때 어떤것을 주의깊에 봐야 하나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.매매하려는 아파트의 시장 시세를 정확히 파악 하는 것이 중요합니다. 이를 위해 주변 아파트 시세, 실거래가, 그리고 최근 거래 동향 등을 조사해야 합니다.부동산 관련 웹사이트나 애플리케이션을 통해 실시간 시세를 확인할 수 있습니다. 주변 환경 및 인프라 평가 단지 위치는 매우 중요합니다. 교통 편의성, 교 육 환경, 상업 시설, 의료기관 등 주변 인프라 를 꼼꼼히 평가해야 합니다. 또한, 향후 개발 계획이나 재개발 가능성 등도 고려해야 합니 다.이런 요소들은 부동산의 가치에 큰 영향을 미 칩니다. 아파트 단지 및 관리 상태 확인 단지의 관리 상태는 거주 환경에 직접적인 영 향을 미칩니다. 관리비 수준과 관리사무소의 운영 상태, 단지 내 시설(주차장, 놀이터, 공원 등)의 관리 상태를 확인해야 합니다.준공일자, 구조적 안전성, 유지 보수 기록 등 을 점검해야 합니다.구축이라면 집내부를 꼼꼼하게 확인해야합니다.-문 교체-벽 손상여부-보일러 정상작동 여부-도시가스 정상작동 여부-주방/화장실 수리여부-샷시 교체여부-리모델링 및 도배 필요여부-누수여부 등아파트 매매 시 법적 문제는 매우 중요합니다. 매도인의 소유권이 명확한지, 설정된 근저당 권, 가압류, 가처분 등의 법적 문제가 없는지 확인해야 합니다.이는 부동산 등기부등본을 통해 확인할 수 있습니다. 또한, 공동 소유일 경우 모든 소유자의 동의가 있는지도 확인해야 합니다.
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Q. 아파트대단지와 주상복합 아파트의 장단점은 무엇인가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.일반아파트주택건설촉진법에 근거해서 건설과 분양을 하게 됩니다. 이 법에 따라 사업을 승인받고 분양도 할 수 있습니다. 청약도 공개적으로 받아야 합니다. 분양 대금은 건축공정률에 근거 해서 50% 기준으로 2회 이상 납부하도록 되어 있습니다.완공 후에는 공동주택관리령에 따라야 합니다. 또한 반드시 분양보증을 함께 받아야 하기 때문에 시공사와 건설사의 부 도 등으로 인해 이미 납입한 원금의 손실을 보호받을 수 있 습니다. 관리 관점에서 보면 지역별로 다소의 차이점은 있 지만 표준화되어 있습니다.주상복합 및 오피스텔시행사가 분양방식과 대금을 납부하는 방식을 정할 수 있습 니다. 또한 분양보증 대상이 아니기 때문에 시행자나 건설 사가 부도가 나게 되면 투자금을 회수할 수 있다는 것이 최 대 리스크입니다. 이런 점이 바로 일반아파트 차이점 중에 가장 크다고 할 수 있습니다.주상복합아파트란 주거공간과 상업공간이 함께 복 합적으로 존재하는 아파트를 말합니다.일반적으로 지하층이나 지상 저층 1층에서 3층 정도까지는 상가이고그 위층부터는 주거생활을 하는 아파트입니다.일반 아파트는 주택법의 적용을 받지만 주상복합아 파트는 상업시설이 있어서 오피스텔과 같이 건축법의 적용을 받고 있습니다.주거형태의 다양화에 따라 주목받기도 하지만 보통 주상복합아파트는 일반아파트에 비해 주저하는 경향이 있는데 그것은 주상복합아파트의 특징 때문입니다.어떤 특징이 있는지 장단점 알아보도록 하겠습니다.1) 대부분 초고층인 경우가 많은데 초고층이 주는 세련미와 고급스러운 이미지가 있음.2) 주상복합아파트는 상업지역이나 준주거지역에 지어 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있음.3) 역세권이나 대로변에 위치한 경우가 많아서 교통 의 편리성을 들 수 있음.4) 아파트 건물 내에 상업시설이 들어와서 편리하고 아파트 주위도 상권이 잘 형성되어 있어 가까운 곳 에서 많은 일들을 해결할 수 있음.5) 시간 낭비하지 않고 효율성과 편의성을 중요하게 생각하는 사람들이 선호하는 주거형태이고요.6)초고층인 주상복합아파트는 조망권이 좋습니다.6) 방음에 대한 설계가 엄격해서 층간소음이 적다고 합니다.(기둥과 보로 구성된 라멘구조로 기둥이 소리를 흡수 하는 구조입니다.)1) 주상복합아파트의 가장 큰 단점 중 하나라고 할 수 있는 용적률 높음- 재건축이 쉽지 않음.2) 일반아파트에 비해 건폐율(= 대지면적에 대한 건 축면적의 비율)이 높아서 동과 동 간의 거리가 좁아 상대적으로 쾌적하지 못 하 다는 점.3) 상가 거리에 있어서 주변에 유해시설이 있는 경 우 어린 자녀들 주거환경으로는 적당하지 못함.4) 관리비가 많이 나옴.- 상업시설과 함께 있어서 보 안 부분에도 신경 쓰고 공동사용공간이 많아서 관리 비가 높게 나오는 편임.5) 상업지역에서 좁음 땅에 높은 건물을 짓다 보니 통풍이 잘 되지 않아 여름철 냉방비가 많이 나옴.6) 상업시설과 함께 있어서 편리한 장점이 있는 반 면 단점도 될 수 있습니다.상가로 인해 외부인의 진입이 잦아 불편한 면이 있 음. 소음의 문제.7) 분양가가 비쌈.- 토지 가격이 비싼 도심지역에 지 어져서 일반아파트에 비해 분양가가 높음.일반 아파트와 다르게 주차장도 공급면적에 포함되 어 같은 평수대비 전용률이 낮음.8) 조경면적이 적어 산책로, 어린이 놀이터 등의 여 유공간이 부족함.9) 아파트 내의 단지 부대시설을 기대하기 어렵다는 점.주상복합 아파트의 장단점을 살펴보고 일반 대단지 아파트와 비교해보시기 바랍니다.
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Q. 아파트의 공급물량을 볼때 준공과 착공 인허가기준이 있는데 준공과 착공의 뜻과 이둘기준으로 공급량은 어떻게 다르나요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.착공은 공사를 시작하는 것을 의미합니다. 착공은 건설 계획을 수립하고, 허가를 받은 후에 이루어집니다. 착공을 하면 건설 현장에서는 공사를 진행하기 위해 인력과 장비를 투입하고, 자재를 조달합니다. 일반적으로 착공을 알리는 착공식 같은 행사를 통해 공사의 성공을 알리는 퍼포먼스 같은 것도 열리지만 실제로 착공식만 거창하게 치르고 실제 착공에 이르지 못하는 공사도 많습니다.준공은 공사를 완료하는 것을 뜻합니다. 설계도에 따라 정해진 기간 내에 공사를 마치고, 건축물을 사용할 수 있도록 준비하는 과정입니다. 착공이 시작이라며 준공은 끝을 나타내기에 공사의 가장 마지막 단계라고 생각하면 됩니다. 하지만 가장 마지막 단계인만큼 공사의 안전성과 사용성을 보장하는 가장 중요한 과정이기도 합니다.착공을 기준으로 하면 공급량을 볼 때 2~4년 후의 공급량을 기대해야 하고 준공기준으로 하면 바로 공급량으로 보면 됩니다.