안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
부동산
Q. 뉴스에서는 집값이 오른다고 하는데 사실일까요??
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.서울 아파트의 상승 거래 비중 자체도 늘고 있습니다. 부동산플랫폼 직방이 지난 18일 기준 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 지난달 서울 아파트의 상승 거래 비중은 전체의 49.6%로 지난 1월(38.6%)보다 10%포인트(p) 이상 높아졌습니다. 상승 거래의 기준은 동일 단지, 동일 면적에서 1년 이내 이뤄진 직전 거래보다 가격이 1% 이상 상승한 경우입니다. 반대로 하락 거래 비중은 같은 기간 44.3%에서 32.31%로 낮아졌습니다. 부동산가격 하락폭이 줄어들고 있습니다.다만 지난달 신고가 비중은 9.3%로 과거 집값 상승기 시절 새 거래 중 절반 가량이 신고가였던 때와 비교하면 아직 많지 않은 것으로 나타났습니다. 또 이 수치는 지난 4월(9.4%)보다 떨어진 수치이기도 하다. 자치구별로는 서초구(28.2%) 종로구(26.5%) 용산구(17.9%) 강남구(15.3%) 광진구(13.3%) 양천구(12.9%) 순으로 높았습니다.과거 집값 상승기 때와 달리 아파트 거래가 실수요자 위주로 이뤄지고 있습니다. 국토교통부에 따르면 지난 5월 기준 서울 아파트 매입자 5182명 중 서울 외 거주자는 1063명으로 전체 20.5%로 지난 1월(23%)보다 낮아졌습니다. 이 비율은 2020년 1월 25%에서 지난해 1월엔 29.1%까지 높아졌습니다. 하지만 최근 서울 아파트 거래량은 늘었지만 이 비중은 줄어든 걸 보면 시세차익을 보려는 갭투자보다는 서울에 직접 거주하는 실수요자들의 매매가 많은 것으로 분석됩니다.서울 아파트 매매금액과 거래량이 상승하며 일부 미분양 물량들도 거의 소진되어 다고 있지만 신고가 비중이 낮은 편이고 신고가 지역도 원래 집값이 높은 곳 위주인 만큼 모든 지역의 집값이 올랐던 과거 상승기와는 양상이 다릅니다.다들 현재의 상승이 상승추세로 가는 상승으로 보지는 않고 있습니다.
부동산
Q. 게런티즈라고 보증금없이 방을 계약할 수 있던대 믿을만 한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.게런티즈는 임대보증파트너로 국토굣통부, sgI서울보증, 한국부동산원 우리금융그룹 등이 있습니다. 그리고 임차인은 월세 납부 연체가 일어나지 않도록 심사를 받아야 합니다. 그리고 자신의 상화에 맞는 보증금으로 임대차 계약이 가능하므로 비용을 절약하여 계약체결을 할 수 있습니다. 임차인은 게런티로 월세를 입금하고 게러티즈는 임차인으로부터 받은 월세를 임대인에게 보냅니다. 임대차 계약기간 동안 임차인을 대신하여 월세 100% 지급 보장 하므로 월세체납에 대한 임대인의 고민을 해결합니다. 그리고 게런티즈는 임대차 계약기간동안 발생한 관리비 미납 및 원상회복비용도 보장해 드리므로 임차인 퇴실에 따른 임대인의 불안감을 해결해 드립니다.부동산은 광고로 인한 손님끌기용으로 매물을 올려 놓을 수도 있고 광고를 올려 놓고 손님과 계약을 한 후 부동산에서 광고를 삭제 하지 않았을 수도 있습니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 1차시험 공부하려면 얼마정도 시간이 소요될까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.보통 수험시간에서 시험 당일 전 3~4개월은 오로지 시험공부에만 집중해야 합니다.시간적 금전적 여유가 없다면 1년에 1차,2차 동차 합격으로 시험 준비를 해야 하고 시간적 금전적 여유가 된다면 2년의 기간을 두고 차근차근 준비하면 됩니다. 공부머리, 시험머리, 자격증공부머리가 있다면 6개월 정도 1차시험을 빡세게 공부해야 합니다. 사실 공부기간과 하루 몇시간 공부를 해야 하는지는 개인차가 크기때문에 본인이 하루에 공부할 수 있는 시간을 계산해서 꾸군하게 공부하면 됩니다.
부동산
Q. 한국은 특이하게 선분양형태의 주택건설 방식이 정착되었을까요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.한국전쟁으로 우리나라는 폐허가 되었고 인구는 약 2000만명까지 대폭 감소했습니다. 약 20년이 흐른 후 1970년대 우리나라의 인구는 약 3400만명까지 폭발적으로 증가합니다. 그러면서 우리나라의 산업기반은 농업에서 공업으로 점점 변화되어 가고 있었고 이렇게 많은 인구들이 돈을 벌기 위해 도시로 몰려들기 시작합니다. 도시에 많은 인구들이 몰려드는데 많은 인구를 감당할 수 있는 주거여건이 부족하기 때문에 빠르게 많은 아파트를 건설하기 위해서 정부에서 주도하여 선분양 제도를 도입했습니다. 70~80년대에 한창 아파트를 많이 짓던 시기에 자본이 부족한 건설사들이 선분양 제도를 통해서 대단지의 아파트를 빠르게 지을 수 있게 되었습니다. 자금을 대출 없이 조달할 수 있기 때문에 건설사 입장에서는 리스크가 적은 좋은 방식입니다. 요즘에는 건설사들의 재정적인 환경이 예전에 비해서 나아졌음에도 불구하고 선분양 방식이 관습처럼 계속 되어져 지금까지도 선분양 방식으로 아파트를 짓고 있습니다. 선분양 방식은 지금 우리가 아파트를 분양받는 방식 그대로 건설사에서 모델하우스를 만들어서 모델하우스처럼 지을거라는 것을 보여주고 계약금을 먼저 받습니다. 이렇게 먼저 받은 계약금으로 아파트를 짓기 시작하고 추후에 중도금으로 자금을 조달받습니다. 완공이 될 때 까지 약 3~5년 동안 일정 기간 몇 차례에 걸쳐 중도금을 받고 이 자금으로 계속적으로 아파트를 짓고 마지막 입주시에 잔금을 받게 됩니다. 선분양 방식을 다른 상품에 비유해 본다면 3~5년 후에 만들어 질 상품을 만들어지기 전에 미리 돈을 내고 사는 것이라고 보시면 됩니다. 건설사 대신 국민들이 대신 빚을 내서 이자를 갚아가고 건설사는 국민들의 돈을 받아서이자 없이 자금 조달을 해서 아파트를 짓게 되는 겁니다. 이것은 보편화 되서 당연하다고 생각하지만 사실은 굉장히 위험한 일이기도 합니다. 건설사 내부에 문제가 생겨서 회사가 도산하게 되거나 건물이 제대로 지어지지 않아 하자가 생긴다면 피해는 고스란히 분양자들이 떠안게 되는 구조입니다. 이런식으로 분양을 하다보니 아파트를 짓는 몇 년의 기간 동안 아파트 가격은 올라가면서 분양권 거래나 투기들이 많이 성행하게 되었습니다.어떻게 보면 건설사 입장에서도 리스크가 없고 분양을 받는 사람들 입장에서도 아파트 값이 오르게 되어 윈윈이라고 생각할 수 있겠지만 선분양 제도로 인한 피해도 있습니다. 아파트를 짓는 도중 주변에 새로운 아파트 단지 몇 단지가 추가공급이 되면 공급 과다로 오히려 집값이 오히려 떨어지게 될 수 있죠. 완성된 집을 사는게 아니기 때문에 건설사의 모델하우스와 다르게 건설을 하는 괴리가 발생할 수도 있고 건물이 부실하게 지어지더라도 건설사 입장에서는 먼저 돈을 받았기 때문에 보수공사를 하지 않는 경우도 있기 때문에 완공 이후에 거주에 불편하게 되는 문제가 생기기도 합니다. 이러한 문제들 때문에 정부에서는 다 짓고 난 이후에 분양하는 후분양 제도로 변경하려는 방안도 검토하기는 합니다. 그리고 우리나라의 건설업체의 자금력 부족으로 은행에 대규모PF 대출을 이용합니다. 자금 조달이 용이한 측면에서 선분양을 합니다.
부동산
Q. 주거용 오피스텔 질문 드립니다~~~
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.주거 용도의 오피스텔은 아파트 구조처럼 입주민의 생활을 생각한 평면설계 및 수납공간 배치을 배치 라이프 스타일에 맞게끔 공간을 활용할 수 있도록 드레스룸과 복층 등을 갖춘 곳이 많습니다. 빌트인 가전 및 인공지능 시스템과 같은 입주자의 편의와 안전을 위한 시설들도 완벽히 되어 있습니다.오피스텔에서는 법 때문에 발코니를 거실로 늘릴 수 없는데다 전용률이 높지 않은 편이어서 짐을 전부 들이고 난 후에는 좀 좁다는 느낌을 받을 수 있습니다. 공급면적 대비 전용면적의 비율인 전용률이 오피스텔은 50~60%이고 아파트는 70%이상 됩니다. 공용부분이 아파트보다 넓다보니 관리비가 많이 나옵니다.상업 용지에 있는 주거 용도 오피스텔은 건축법에 근거하여 과세가 되므로 취득세 및 지방교육세 같은 세금에 대한 부담이 일반 아파트보다 비교적 높은 편에 속합니다.오피트텔이 상업지역에 대부분 지어지는데 도로가 바로 옆이어서 거주시 차량소음이 있을 수 있습니다.