안녕하세요 유현심 전문가입니다.
부동산
Q. 실제로 빌라에 대한 전세 보증금 대출에 제한이 생기나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.일반적으로 HUG와 같은 기관이 보증하는 전세대출의 보증비율이 기존 100%에서 90%로 하향 조정되었습니다이로 인해 예전처럼 전액 대출이 어려워졌으며, 빌라 매물의 경우 특히 영향이 컸습니다서울 및 수도권 소재 빌라 중 약 62%는 강화된 기준 하에서 보증 가입이 불가능한 것으로 조사되고 있습니다기존에는 보증이 가능했더라도 규제 강화로 인해 가입이 거절되는 경우가 많아진 것입니다정부는 다주택자에게 전세금 반환용 대출을 금지하거나 상한을 두고 있습니다특히 빌라는 다세대·다가구 형태이므로 보유 주택 수 계산에 포함됨에 따라 대출 자체가 불가능한 경우가 많습니다
부동산
Q. 문자 그대로 집 앞에 지하철 역이 들어오면 어느 정도 집 값이 오르게 되나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.집 앞에 지하철역이 생긴다는 것은 부동산에서 말하는 가장 강력한 호재 중 하나입니다특히 질문처럼 직선 거리 10~20m 이내, 그것도 서울 지하철 9호선 연장이라면집값에 미치는 영향은 상당히 큽니다집 앞에 지하철역이 생기면,일반적으로 단기 10~20%,중장기 30% 이상 상승하는 경우도 많습니다특히 서울 9호선 같은 대량수요 노선 + 환승이 가능한 경우,입지 프리미엄이 고정적으로 붙습니다
부동산
Q. 전세 계약 전 확인 문의(중개사 관련 확인 및 임대사업자 기간 만료 관련)
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전세 계약 자체에는 문제가 없지만, 법적 보호에 차이가 있습니다임대사업자 등록이 있고 계약기간 중 등록이 유효하다면,세입자는 임대차 보호법상 더 안정적인 지위 확보가 가능합니다보증금 보호, 세금 감면, 자동갱신 등 일부 조건에서 유리합니다,불가능합니다중개보조원은 동일 기간에 단 1곳에만 등록 가능합니다,맞습니다계약은 반드시 소속 공인중개사 또는 개업공인중개사가 직접 해야 합니다중개보조원은 계약 체결·중개행위 불가하고 공인중개사법 위반 시, 계약 무효/책임회피/분쟁 발생 위험 있습니다계약서, 중개대상물 확인서, 중개확인·설명서는 반드시 등록된 공인중개사 명의로 작성·날인되어야 법적 효력 발생합니다
부동산
Q. 신혼희망타운 구리갈매역세권 대출 질문
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.현재 HUG 전세자금대출 이력이 신혼희망타운 잔금대출에 걸림돌이 되지 않습니다다만 잔금대출 실행 시점(입주 시점)에는 반드시 전세대출 상환,무주택 상태 유지,실거주 준비를 해야 합니다위 조건을 충족해야 하며, 이 조건만 지키면 정책모기지 이용 가능합니다
부동산
Q. 8억 아파트 분양받고나서 가격이 만약 2억떨어지면?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,소비자(분양자) 측 해지: 계약금을 포기,분양사 측 해지 요구 시: 계약금의 2배(배액 배상)을 받아야 합니다계약을 포기하면 계약금 8천만 원을 손해보는 구조입니다계약금을 날리고 6억짜리로 새로 산다면:총 비용 = 6억 + 0.8억(계약금 손실) = 6.8억 원계약을 유지하면 총 비용 = 8억계약을 포기하고 6억짜리 매입 시 = 6.8억 이론적으로는 1.2억 원 이득단순 손익 계산으로는 이득처럼 보일 수 있으나,현실적인 요소(청약 자격, 전매 제한, 실제 매물 확보 가능성, 불이익 등)를 고려하면 계약을 포기하는 결정은 신중해야 합니다
부동산
Q. 주거급여 받는 조건이 궁금하여 질문드립니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,중위소득 50% 이하인 가구가 대상입니다(2025년 기준 중위소득은 변동될 수 있으므로, 정확한 금액은 매년 확인 필요)예: 2025년 기준 4인 가구의 경우 중위소득 50%는 약 2,900,000원 내외 (예상 기준),소득인정액이 중위소득 50% 이하여야 합니다소득인정액 = 소득 + 재산을 환산한 금액예: 집, 자동차, 금융재산 등이 일정 기준을 초과하면 대상에서 제외될 수 있습니다실제로 거주하고 있는 주택이 있어야 합니다전세, 월세, 자가 모두 신청 가능합니다임차가구: 월세 또는 전세로 사는 경우, 실제 임대차계약이 있어야 함자가가구: 자가 주택에 살면서 주택 유지·관리 비용 부담이 큰 경우원칙적으로 세대주가 신청하지만, 부득이한 경우 세대원이나 대리인도 가능합니다,이런 경우는 신청이 어렵습니다고시된 소득 기준 초과실제 거주지와 주민등록상 주소가 다른 경우주택이 아닌 곳(예: 창고, 무허가 건물 등)에 거주하는 경우,방문 신청: 주민센터(행정복지센터) 방문,온라인 신청: 복지로(www.bokjiro.go.kr)에서 가능 (공동인증서 필요)
부동산
Q. 오피스텔 주택수 포함여부 질문드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,건축물대장상 업무시설로 되어 있어도,실제로 사람이 주거 목적으로 사용 중이라면 주택으로 간주될 수 있습니다직접 사용하면서 주거용으로 실제 사용하는 경우,종부세/양도세 등에서 주택 수로 포함될 수 있습니다,기본적으로는 불가합니다.오피스텔은 업무용이기 때문에 사업용 임대를 할 경우에만 부가세 환급이 가능합니다심지어 사업자등록을 내더라도, 도매업·서비스업 등 다른 업종으로 등록하고 직접 주거용으로 쓰면, 환급은 되지 않습니다,가능은 하나, 주택 수에 포함되고 부가세 환급이 안됩니다법적 위반 가능성도 있습니다
부동산
Q. hf청년전세대출 하루 조기상환관련
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.하루 조기 퇴거 자체가 법적으로 불가능한 건 아니나,보증금 반환 보장 및 보증서 효력 상실 이슈가 생길 수 있습니다무조건 보증금을 먼저 받고,은행에 조기상환 가능한지 확인 후에 진행하시기 바랍니다
부동산
Q. 안녕하세요 질문이 있습니다. 제가 만약에 청년 버팀목 생애최초를 받고 혼인신고를 한다면 어떻게 될까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.생애최초 대출은 처음으로 주택을 구입하거나 전세자금을 대출받는 사람을 위한 것이며,대출 신청 시점 기준으로 조건을 충족하면 됩니다신청 당시 미혼이었고, 본인 또는 배우자 모두 무주택자였다면 요건 충족입니다이후 혼인신고로 상태가 바뀌더라도 대출 실행 이후이므로 문제가 되지 않습니다재계약 또는 대출 연장 시점에는 다시 소득, 자산, 세대원 수 등을 확인합니다이때는 배우자의 소득, 자산 등도 합산되기 때문에 아래에 해당되면 제한이 생길 수 있습니다,부부합산 연 소득 5천만 원 이하 (맞벌이 6천만 원 이하),총 자산 3.25억 원 이하,자동차 차량 기준가액 3,557만 원 이하재계약이나 대출 연장을 원하신다면, 위 기준을 초과하지 않도록 유의하셔야 합니다혼인신고를 하면 세대원 수가 증가하여, 보증금 한도나 대출 한도에 긍정적인 영향이 있을 수도 있습니다
부동산
Q. 전세 내놓으려는데 대출 상환 필수 인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.필수는 아닙니다전세금이 대출보다 후순위가 될 경우 임차인들이 대출을 상환하는것을 원합니다대출을 남기고 전세가 가능 한지 우선 은행에 알아봐야 하고 보증보험에 가입이 되는지도 알아봐야 합니다먼저 그부분을 알아보고 부동산과 협의를 하시기 바랍니다