안녕하세요 유현심 전문가입니다.
부동산
Q. 전세집 월세변경때문에 계약서를 다시 쓰자고 하는데
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,네, 계약서를 새로 작성하는 경우, 기존 대출 조건에 영향이 갈 수 있습니다버팀목 대출은 전세 계약을 전제로 한 정책자금 대출입니다전세 → 월세로 변경하면 대출 조건에 위반 소지가 생길 수 있습니다HUG 보증보험도 기존 전세금 반환을 보증하는 구조인데, 조건이 바뀌면 보증 효력에 영향이 생깁니다은행 및 HUG에 반드시 사전 확인하시고, 변경 계약서 제출 여부를 확인하시기 바랍니다,네, 계약서를 새로 작성하는 경우, 기존 확정일자는 그 계약서 기준입니다새 계약서를 작성하면 새 확정일자를 다시 받아야 합니다확정일자는 임대차 보호와 대항력, 우선변제권에 영향을 주므로 중요한 절차입니다
부동산
Q. 경기도 10억 아파트 매매 예정입니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.경기도 대부분이 조정대상지역 또는 투기과열지구에 포함되어 있기 때문에, 10억 원 아파트를 매수하려면 무조건 자금조달계획서 제출 대상입니다증여 당시 증여세 신고/납부했으면 문제 없습니다사용 매매대금 수령 계좌 입출금 내역만 명확히 남기면 됩니다자금조달계획서에 기재할때 기존주택 처분자금 항목에 기입하면 됩니다
부동산
Q. 우리나라에 수도권매립지는 어디가 적당할까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.환경부, 서울시, 인천시, 경기도 등이 3차례에 걸쳐 대체 매립지 공모를 진행했지만, 참여 지자체가 없어 모두 무산되었습니다 최근 공모 조건을 완화하고 인센티브를 강화한 3차 재공모가 있었지만, 실제 실행까지는 최소 3년 이상 소요될 것으로 예상되고 있습니다 환경부의 연구용역 등에 따르면 대체 매립지 후보지는 대부분 경기도 지역으로 검토되어 왔습니다 서울시는 적합한 부지가 거의 없어 제외된 반면, 경기도 내 여러 지자체들이 후보군에 포함될 수 있는 상황입니다 경기도 여러 지역이 최종 후보지로 거론될 가능성이 충분히 있습니다다만 구체적인 지역 확정 전까지는 논의가 계속될 수밖에 없으며, 공론화와 지자체 간 합의가 매우 중요한 관건입니다주민 반발 가능성에 대비해 투명한 공론화 절차와 인센티브 설계, 소규모 분산형 부지 지정 방안도 함께 고려되고 있다고 합니다
부동산
Q. 임차권등기 설정되있는 집 매매 하려고하는데요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.현재 매매하려는 집은 임차보증금 반환과 관련해 리스크가 있는 매물입니다다만, 법무사 동행 + 세입자 참여 + 동시이행 원칙으로 처리하면 안전하게 거래 가능합니다절대 임차권 등기 말소 전에는 매도인에게 전체 대금을 직접 송금하지 마시고가능한 경우 본인 측에서 신뢰할 수 있는 법무사를 선임해서 일처리를 하시는것이 좋습니다마무리까지 잘되기를 바라겠습니다
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Q. 부동산 거래시 잔금일전에 부동산 거래신고는 무조건 되어있어야 하나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,잔금일 전이 아닌, 계약 체결일로부터 30일 이내에 거래신고를 해야 합니다매매계약이 체결된 날부터 30일 이내에 거래 당사자가 거래 내용을 관할 시·군·구청에 신고해야 합니다신고가 안되어 있는 이유,신고기한(계약일 + 30일)이 안 지났기 때문에 일부러 미룬 경우 아직 신고 기한이 남아 있는 경우, 중개사의 실수 혹은 누락 바쁘거나 내부 시스템 미비로 누락된 경우,거래가 변경/파기되어 신고를 보류한 경우 계약 해제 가능성 때문에 신고 보류,직거래로 인해 신고 책임이 당사자에게 있음 이 경우 양 당사자가 서로 미룰 수도 있음,법적으로 반드시 잔금 전에 신고해야 잔금 수령 가능하다는 규정은 없습니다그러나 실무상 매우 주의해야 할 사항입니다실거래가 신고가 안 되어 있으면 등기가 지연될 수 있습니다또한, 잔금을 먼저 받고 등기를 해주지 않으면 매도인에게 법적 책임이 생깁니다잔금일에 등기를 하려면, 실거래가 신고가 미리 되어 있어야 가능합니다
부동산
Q. 영혼까지 끌어모아 집을 샀는데, '하우스 푸어'로 전락하면 법적으로 어떤 보호를 받을 수 있을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,연체 전에 채무조정 신청하는 것이 가장 중요합니다집을 지키는 것보다 지속 가능한 삶을 유지하는 것이 더 중요하고 이미 감당할 수 없는 대출이라면, 손절하고 전세나 임대주택으로 내려오는 것도 고려해야 합니다주택을 팔더라도, 경매보다 시세에 맞춰 급매로 매도하는 편이 피해를 줄일 수 있습니다전문가 상담(법률구조공단, 신용회복위원회 등)을 미리 받아야 합니다모든 선택지의 장단점을 검토할 수 있습니다,도움 받을 수 있는 기관신용회복위원회 1600-5500 채무조정, 이자 감면 등대한법률구조공단 132 무료 법률상담, 개인회생 안내서민금융진흥원 1397 정책자금 안내, 대출상담금융감독원 1332 금융 민원, 권리 보호 등
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Q. 무주택 세대주 기준에 해당하는지 궁금합니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.세대주 본인과 배우자 모두 주택을 소유하고 있지 않아야 하고,세대구성원 중 누구도 주택을 소유하고 있으면 안 됩니다그런데 본인은 매부의 세대원으로 되어 있으며,매부는 주택을 소유하고 있고 같은 세대 내에 주택 소유자 입니다따라서 현재 세대에 속해 있는 이상, 무주택 세대가 아닙니다만약 본인이 실제로 독립적인 생계를 꾸리고 있고, 세대 분리가 가능하다면 다음과 같은 방법이 있습니다세대 분리 조건:주민등록상 거주지를 분리(전입신고 및 전출)실제 거주 실태가 분리되어야 함 (예: 방이 따로 있거나, 경제적으로 독립된 상태 등)이 경우, 본인이 단독 세대주가 되면서, 무주택이라면 무주택 세대주 요건을 충족할 수 있습니다세대 분리를 하여 본인이 단독 세대주가 되면, 무주택 세대주로 인정받을 수 있습니다
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Q. 중개사무소 법인 설립 절차는 어떻게되나요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.부동산 중개업은 등록제입니다법인 명의로 등록하려면 아래 요건과 절차를 충족해야 합니다① 개업공인중개사 요건 확인내용: 법인의 대표자 또는 상근 임원이 공인중개사 자격 보유해야 함법인 대표는 자격 없어도 가능, 단 상근 임원이 있어야 함소요기간: 자격증이 있다면 해당 없음② 사무소 요건 충족내용: 독립된 공간 확보 (사무실은 일반 상업용 건물)소요기간: 계약 및 준비 약 1~3일③ 중개사무소 등록 신청 (관할 시/군/구청)제출서류:법인등기부등본사업자등록증공인중개사 자격증 사본 (임원)사무소 임대차 계약서법인 인감증명서법인 정관사진, 교육 이수증 등 (지역에 따라 상이)소요기간: 3~5일비용: 등록 수수료 1만원~3만원 (지역 차이 있음)④ 보증보험 가입내용: 의무 가입보증금액:법인: 1억 원개인: 2천만 원보험료: 보증금액에 따라 약 60만~150만 원보험사: SGI서울보증, KB손보 등소요기간: 1일⑤ 개설등록증 발급내용: 구청 심사 후 교부소요기간: 3~5일이런 절차로 진행하셔야 합니다
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Q. 월세 계약자가 미리 집을 빼는 경우 보증금관련
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.계약 기간이 남은 상태에서 세입자가 나간다고 보증금을 바로 줄 의무는 없습니다세입자와 협의하에 새로운 세입자를 구해오거나, 임대인의 손해가 없도록 정리된 경우에 한해 보증금 반환이 가능하다고 보시면 됩니다
부동산
Q. 앞으로 한국 부동산 시장의 전망은 어떨까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.투자 지역은 서울 (특히 강남, 신설 교통호재 지역 등)이 가장 안정성과 성장성을 기대할 수 있습니다수요가 안정된 신규 공급 지역 GTX, 재개발·뉴타운 등 호재 지역 중심으로 투자 검토하시고 대출 규제와 금리 변동성을 고려해 여유 자금을 활용하시기 바랍니다 양도세 비과세, 대출 조건, 거래 허가제 등 지역별 규제를 사전에 확인하시고 대학, 기업, 인프라 등 지속적 유입 인구 기대 지역 중심으로 선택하시면 좋습니다지방은 장기 보유 목적이나 장기적 기대수익 기반으로 접근을 고려하시기 바랍니다금리, 대출, 정책 환경 변화에 유연하게 대응하면서 투자 전략 세우는 것이 중요합니다