안녕하세요 유현심 전문가입니다.
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Q. 주임사 양도세 비과세 여부 질문드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.1세대 1주택 비과세 요건 충족 가능성은 있습니다단, 임대주택 등록요건을 모두 충족하고, 해당 오피스텔이 소득세법상 주택 수 제외 대상 요건에 부합해야 합니다,오피스텔을 주임사로 등록하면 주택 수에서 제외되는가?네, 가능합니다.다만, 모든 조건을 충족해야 합니다,유의사항 1. 취득일로부터 60일 이내에 임대등록2. 공시가격 수도권 6억 이하 (임대개시일 기준)3. 임대 의무기간 6년 준수 (중도 매도 시 비과세 적용 불가)4. 임대료 증액 연 5% 이내5. 세입자 전입신고 필수 (주거용 사용)6. 사업자등록 필수 (주택임대업으로 등록)7. 등록 말소/의무 미이행 시, 소급 과세 가능오피스텔 4채 모두가 주거용 사용 실태를 입증하고,임대주택 등록요건을 충족하면,아파트 매도 시점에 1세대 1주택 비과세 요건을 유지할 수 있습니다
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Q. 카카오페이 HUG 보증 보험 가입시 집주소
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.임대차계약서 상 주소를 정확히 확인하고,신청서에 계약서에 적힌 주소를 글자 하나까지 동일하게 기입하는 것이 원칙입니다주소가 도로명주소와 지번주소 둘 다 있을 경우, 보험사/보증기관이 요구하는 방식에 맞춰 기재해야 합니다아파트 이름은 등기부등본 기준 명칭을 쓰는 것이 가장 안전합니다가가읍 같은 행정구역이 빠지거나 생략되었을 경우 등기부 또는 공적 장부 기준으로 정정하는 것이 좋습니다신청 전, 카카오페이 고객센터 또는 HUG 고객센터에 주소 사전 확인 요청도 가능하니 확인하시기 바랍니다
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Q. 아파트 가격 상승과 보유세 확대는 직접 연관이 있나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.보유세(재산세 + 종합부동산세)는 부동산 자산의 공시가격을 기준으로 부과됩니다따라서 아파트 가격이 급상승하면 공시가격이 오르고 보유세도 자동으로 상승합니다이는 정부가 세율을 올리지 않아도 보유세 수입이 늘어나는 구조입니다부동산 가격 상승은 보유세 부담 증가로 직접 연결됩니다아파트 가격 상승으로 인해 실거주 서민들도 고가주택 보유자로 분류 됩니다대출 규제 강화로 유동성이 줄고, 여기에 보유세까지 인상되면 서민들의 가처분 소득이 감소 ,소비 여력 감소 ,내수 위축이 될수 있습니다특히, 은퇴자나 고정 소득자가 많은 중산층 이상에서는 세금 부담으로 이어질 가능성이 높습니다
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Q. 전세 계약 만료가 다가오는데 갑자기 월세로 전환하자고 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따라, 세입자는 계약 만료 6개월~2개월 전 사이에 계약 갱신을 요구할 수 있습니다세입자가 갱신 요구를 하면, 집주인은 특별한 사유(직계존속 실거주 등)가 없는 한 거부할 수 없습니다계약갱신 청구권을 쓰게되면 5%만 올릴수 있습니다 단, 이미 계약갱신요구권을 한 번 행사한 경우(2년 더 거주한 경우)에는 법적으로 다시 요구할 수 없습니다전세 계약이 종료되는 시점에서 집주인이 새로운 조건(월세 등)으로 계약을 원할 경우, 세입자가 거절하면 계약은 종료됩니다그러나 세입자가 위의 계약갱신요구권을 행사하면, 집주인은 기존 조건(전세)으로 연장을 거절할 수 없습니다협의를 잘해보시기 바랍니다
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Q. 수도권에서 대규모 대출규제 여파에 평수가 적은 아파트가 인기가 높아진 이유는 무엇때문인가요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.정부가 DSR(총부채원리금상환비율), LTV(주택담보대출비율) 등을 강화하면,빌릴 수 있는 돈의 한도가 줄어들게 됩니다따라서 고가의 중대형 아파트 구매는 어려워지고,상대적으로 가격이 저렴한 소형 아파트만이 현실적인 선택지가 됩니다정부는 실수요자 보호 차원에서 고가 주택이나 투기 우려가 높은 지역에는 규제를 강하게 적용하고,저가 주택에는 상대적으로 규제를 완화하는 경우가 많습니다그래서 6억 이하의 소형 아파트로 수요가 집중되면서 인기가 높아지는 겁니다대출 규제에도 불구하고, 내 집 마련은 포기할 수 없는 목표인 사람들이 많습니다특히 신혼부부, 청년층, 1~2인 가구 등은 예산에 맞는 소형 아파트를 찾게 됩니다서울 및 수도권은 워낙 집값이 비싸기 때문에, 그나마 작은 평수라도 내 집 마련을 하려는 수요가 몰립니다전세 매물이 줄고, 전세가격이 오르면서 차라리 소형 아파트를 사서 거주하려는 수요도 증가했습니다전세나 월세로 나가는 돈이 아깝다는 생각에,작은 집이라도 내 명의로 마련하자는 사람이 많아져서 그런거 같습니다
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Q. 구리갈매역세권a1 총자산보유기준
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.총자산보유기준은 보통 당첨자와 예비배우자 모두를 기준으로 판단하는 경우가 많습니다이 기준은 청약 당첨자만 아니라, 청약 신청 당시 예비신혼부부로 등록된 예비배우자의 자산도 포함하여 평가합니다따라서, 예비신혼부부 자격으로 신청하셨다면, 청약 당첨자와 예비배우자의 총 자산을 합산하여 기준을 넘지 않도록 검증이 이루어질 가능성이 큽니다공고문에서 명확한 내용이 없는 경우가 많아서, 자주 혼동될 수 있습니다일반적으로 청약 당첨자와 예비배우자의 자산 합산 기준을 확인하는데, 공고문에 구체적인 명시가 없다면, 공공분양이나 신혼부부 대상 주택의 경우 예비배우자까지 포함되는 경우가 대부분입니다정확한 확인을 위해서는 해당 주택청약을 담당하는 주택도시보증공사(HUG)나 구리시청 등 관련 기관에 직접 문의하시는 것이 가장 확실합니다공고문에 나와 있지 않거나 불명확한 부분에 대해서는 담당 기관이 답변을 줄 수 있습니다
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Q. 집값 논란은 왜 세대 갈등까지 키우는 걸까요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.부동산은 한국 사회에서 매우 중요한 사회적 자산이고 세대가 달라지면서 부동산에 대한 가치관 차이도 생겼습니다예전에는 집을 가진 것 자체가 성공의 상징으로 여겨졌다면, 현재는 집값 부담과 고용 불안 등으로 집을 가지는 것이 단순히 부담으로 느껴질 수 있습니다게다가, 정부의 부동산 정책이 계속해서 변화하면서 세대마다 느끼는 정책의 효과가 다르고, 이로 인해 불만이나 실망이 커졌습니다결국 집값 문제는 단순한 경제적 논란을 넘어서, 세대 간 공감 부족과 불평등 문제로 확산된 거라고 볼 수 있습니다그래서 이런 문제를 해결하려면 사회적 합의와 체계적인 정책이 필요할거 같습니다
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Q. 부동산계약서 특약사항 문구 확인해주석요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.특약사항에 적힌 내용은 일반적으로 매도인(집주인)이 매매 계약 후, 일정 기간 내에 발생할 수 있는 하자에 대해 책임을 진다는 조항입니다질문 주신 내용은 아랫집 누수(실리콘 제외) 중대한 하자는 매도인 하자 담보책임지며라는 문구인데, 여기서 중요한 포인트는 아랫집에서 발생한 누수 문제에 대해서 매도인이 책임을 진다는 내용입니다실리콘 제외라는 부분은 실리콘 처리로 해결될 수 있는 부분은 제외한다는 의미일 수 있습니다중대한 하자는 하자가 수리하거나 해결이 어려운 문제로, 주거에 큰 영향을 미칠 수 있는 경우에 해당합니다예를 들어, 물이 계속 새거나 구조적인 문제인 경우가 해당될 수 있습니다따라서 이 특약사항은 아랫집에서 발생한 누수 문제에 대해서 매도인이 책임을 진다고 명시한 것이 맞습니다하지만, 만약 구매자가 이 조건에 대해 동의하지 않았거나 정확한 의미를 확실히 모르셨다면, 계약서 작성 시 공인중개사나 법무사에게 자세히 상담을 받으시는 것이 좋습니다
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Q. 동일한 사업장 주소로 공인중개사 사업자가 2개 일 수 있나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.사업자등록증에 기재된 사업장이 실제로 A업체와 B업체 각각 독립적인 사업자 등록이 되어 있어야 합니다즉, A업체와 B업체가 각각 사업자등록증을 발급받았고, 그 주소가 동일하더라도 사업자별로 구분되어야 합니다두 분이 각각 다른 공인중개사무소를 운영하는 경우라면, 협회에 등록되어 있는 정보가 맞다면 법적인 문제는 없을 것으로 보입니다협회에서 두 분 모두 각각 공인중개사로 확인된다면, 각자 다른 업체의 대표일 수 있습니다계약서를 작성할 때, 공인중개사무소 명이 A업체로 되어 있으면, 계약서 작성 시 수정이 가능합니다이 경우, A업체가 실질적으로 계약을 진행하고, 공인중개사무소로 A업체 이름을 사용해도 문제가 없습니다다만, 가계약 시 B업체로 되어 있었다면, 그 부분에 대해 상대방과 협의 후 수정이 필요합니다
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Q. 당산 문래 중에 미래를 보면 어떤 곳 아파트 매수가 좋을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.당산은 이미 상업적, 교통적 요충지로서 안정적인 성장이 예상되며, 문래는 향후 재개발과 재건축이 진행될 가능성이 높은 지역입니다 장기적인 투자 관점에서는 당산이 안정성과 성장 가능성이 높을 수 있지만, 단기적인 개발 가치가 중요한 경우에는 문래도 매력적인 선택이 될 수 있습니다현금을 좀 더 모아서 안정적인 대출을 활용하고 싶다면, 당산이 더 적합할 수 있습니다다만, 개발 호재와 재건축 가능성으로 문래 역시 주목받고 있으니, 장기적인 관점에서 두 지역을 비교하는 것도 좋을 것 같습니다