안녕하세요 유현심 전문가입니다.
부동산
Q. 전세 계약 연장 시 신규 확정일자를 받아야하는지 궁금합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.금액변경이 없으면 거래신고와 확정일자를 안받아도 되는데 전세보증보험때문에 재계약서에 확정일자를 받는다면 그전계약서와 같이 보관하시면 됩니다예전에 받아놓은 확정일자에 효력이 있습니다계약서를 같이 보관하시기 바랍니다
부동산
Q. 강제경매 상계처리 신청 및 가능 유무!!
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,낙찰가가 9,200만 원이고, 전세보증금이 9,000만 원이라면차액 200만 원만 준비해서 상계처리 후 낙찰 가능합니다 단, 상계처리는 낙찰자가 본인 채권자일 경우에만 가능하고 전세보증금을 못 받은 세입자가 스스로 낙찰자일 때만 상계 인정됩니다상계처리가 안 되는 경우는 본인이 아닌 제3자가 낙찰을 받을때입니다상계 처리를 하려면 낙찰자가 곧 세입자(채권자)여야 하며,우선변제권 또는 대항력 있는 확정일자 임차인인 상태여야 합니다,경매로 낙찰받은 부동산은 2년 보유 요건 없이 즉시 매매 가능합니다단, 경매 금액보다 낮은 가격으로 매도할 경우엔 소득세 측면에서 양도차익 없음으로 간주되기에 세금 부담이 없습니다,실무적으로는 낙찰 직후, 법원에 직접 방문해서 상계신청하는 경우가 많고부동산 전문 변호사나 경매 전문 법무사 도움받는 것도 추천합니다,해당 부동산 소유주가 건보료 체납한 경우,건강보험공단이 압류 처분을 등기부에 기재한 것입니다낙찰에는 큰 영향은 없으나,매각대금 배분 시 후순위 채권자로 들어와서 일부 받을 수 있습니다 전세보증금이 1순위라면, 건보공단은 배당 못 받을 확률이 큽니다
부동산
Q. 전세대출 버팀목 기다려야 할까요??
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.버팀목 대출은 정부지원 상품이라 HUG 기준 및 입주 조건 등이 엄격합니다특히:잔금일 전 등기 전 상태일 경우임대차계약일과 입주예정일 간 차이준공 후 사용승인 전 상태이런 경우 사후심사에서 부결될 수 있는 사례가 꽤 많습니다.→ 실제로는 사전심사 통과했지만, 등기 문제나 날짜 문제로 막판에 부결되는 경우가 종종 있습니다,시간적 여유가 있고 HUG 기준 확실히 충족된다면:버팀목 기다릴 가치 있음.금리 차이가 꽤 크기 때문에, 가능하면 버팀목을 끝까지 시도해볼 만합니다,입주일 가까워지고 있고, 등기나 서류 문제 불확실하다면: 시중은행 전세대출도 함께 병행해서 알아보는 게 안전합니다실제로는 동시 진행해두고, 확실히 나온 쪽으로 결정하는 분들이 많습니다,이번 달 대출 규제 강화 우려가 크다면:금일이나 명일 중 시중은행 신청도 진행 권장합니다규제 강화 전 선승인만 받아도 유리할 수 있습니다
부동산
Q. 치킨집은 보통 3년 안에 망한다던데 사실일까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.절반 이상이 3년 내 폐업한다고 합니다치킨 전문점의 평균 폐업률은 3년 기준으로 약 50~60%라고 합니다특히 프랜차이즈가 아닌 개인 치킨집은 더 높은 폐업률을 보이기도 합니다 즉, 2곳 중 1곳은 3년 안에 문을 닫는 구조라는 말이 현실과 맞아떨어지는 것입니다수익 구조상 매우 치열하고, 생존이 어렵고 낮은 진입 장벽과 과장된 기대가 폐업을 반복하게 만든다고 합니다 프랜차이즈 구조와 배달앱 수수료는 큰 부담으로 작용하고 오프라인 매장에 의존한 운영은 더 이상 지속 가능하지 않은것으로 보입니다
부동산
Q. 임대인이 민간사업자일때 담보권설정금액의 의미?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,임대사업자에게 문제가 생기면 HUG가 보증금 전액을 반환해주나요? 네, 반환받을 수 있습니다현재 보증서 상에 보증금액 = 임대보증금 = 2억 3,900만 원으로 동일하기 때문에만약 임대사업자(임대인)가 보증금을 돌려주지 못하게 되면 HUG(주택도시보증공사)가 세입자에게 전액(2억 3,900만 원)을 돌려줍니다단, 보증 유효기간 내에 문제가 발생해야만 보장됩니다.(즉, 유효기간이 지나기 전에 임대인이 반환을 거부하거나 파산 등 문제가 생겨야 함),담보권 설정금액(9,864만 원)은 무슨 의미이며, 내 돈을 받는 데 어떤 영향이 있나요? 세입자인 질문자님에게는 직접적 영향은 없습니다담보권 설정금액은 HUG가 임대인에게 설정한 담보 범위입니다즉, 세입자에게 보증금을 대신 돌려준 후,HUG가 임대인의 자산(예: 그 집)에 담보권을 행사해서 9,864만 원까지 회수할 수 있게 해둔 것입니다이 금액은 세입자에게 지급되는 보증금액과는 무관하고 세입자 입장에선 전액을 돌려받을 수 있고,HUG는 자기들이 설정한 담보 범위 내에서 임대인에게 구상권을 청구하는 것입니다