안녕하세요 유현심 전문가입니다.
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Q. 전세대출 버팀목 기다려야 할까요??
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.버팀목 대출은 정부지원 상품이라 HUG 기준 및 입주 조건 등이 엄격합니다특히:잔금일 전 등기 전 상태일 경우임대차계약일과 입주예정일 간 차이준공 후 사용승인 전 상태이런 경우 사후심사에서 부결될 수 있는 사례가 꽤 많습니다.→ 실제로는 사전심사 통과했지만, 등기 문제나 날짜 문제로 막판에 부결되는 경우가 종종 있습니다,시간적 여유가 있고 HUG 기준 확실히 충족된다면:버팀목 기다릴 가치 있음.금리 차이가 꽤 크기 때문에, 가능하면 버팀목을 끝까지 시도해볼 만합니다,입주일 가까워지고 있고, 등기나 서류 문제 불확실하다면: 시중은행 전세대출도 함께 병행해서 알아보는 게 안전합니다실제로는 동시 진행해두고, 확실히 나온 쪽으로 결정하는 분들이 많습니다,이번 달 대출 규제 강화 우려가 크다면:금일이나 명일 중 시중은행 신청도 진행 권장합니다규제 강화 전 선승인만 받아도 유리할 수 있습니다
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Q. 치킨집은 보통 3년 안에 망한다던데 사실일까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.절반 이상이 3년 내 폐업한다고 합니다치킨 전문점의 평균 폐업률은 3년 기준으로 약 50~60%라고 합니다특히 프랜차이즈가 아닌 개인 치킨집은 더 높은 폐업률을 보이기도 합니다 즉, 2곳 중 1곳은 3년 안에 문을 닫는 구조라는 말이 현실과 맞아떨어지는 것입니다수익 구조상 매우 치열하고, 생존이 어렵고 낮은 진입 장벽과 과장된 기대가 폐업을 반복하게 만든다고 합니다 프랜차이즈 구조와 배달앱 수수료는 큰 부담으로 작용하고 오프라인 매장에 의존한 운영은 더 이상 지속 가능하지 않은것으로 보입니다
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Q. 임대인이 민간사업자일때 담보권설정금액의 의미?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,임대사업자에게 문제가 생기면 HUG가 보증금 전액을 반환해주나요? 네, 반환받을 수 있습니다현재 보증서 상에 보증금액 = 임대보증금 = 2억 3,900만 원으로 동일하기 때문에만약 임대사업자(임대인)가 보증금을 돌려주지 못하게 되면 HUG(주택도시보증공사)가 세입자에게 전액(2억 3,900만 원)을 돌려줍니다단, 보증 유효기간 내에 문제가 발생해야만 보장됩니다.(즉, 유효기간이 지나기 전에 임대인이 반환을 거부하거나 파산 등 문제가 생겨야 함),담보권 설정금액(9,864만 원)은 무슨 의미이며, 내 돈을 받는 데 어떤 영향이 있나요? 세입자인 질문자님에게는 직접적 영향은 없습니다담보권 설정금액은 HUG가 임대인에게 설정한 담보 범위입니다즉, 세입자에게 보증금을 대신 돌려준 후,HUG가 임대인의 자산(예: 그 집)에 담보권을 행사해서 9,864만 원까지 회수할 수 있게 해둔 것입니다이 금액은 세입자에게 지급되는 보증금액과는 무관하고 세입자 입장에선 전액을 돌려받을 수 있고,HUG는 자기들이 설정한 담보 범위 내에서 임대인에게 구상권을 청구하는 것입니다
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Q. 안녕 안녕하세요 전세 계약 만료에 대한 질문 드리겠습니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전세 기간이 묵시적 갱신 상태인 경우라 하더라도 새로운 매수인이 실거주를 원하면 아래와 같은 조건이 따릅니다새로운 매수인이 직접 거주 목적으로 매입한 경우:전세 계약이 묵시적 갱신 상태일 경우,새 집주인이 잔금일 기준으로 실거주할 명확한 계획이 있다면,계약 만료일 이전이라면 기존 세입자에게 최소 6개월 전(최소 2개월 전까지는 가능) 통보하여 계약 갱신을 거절할 수 있습니다하지만 묵시적 갱신은 원칙적으로 해지 통보 없으면 2년 연장됩니다그런데 임대인이 매도를 하겠다고 통보를 했으면 임대인과 협의를 한번 하시는것이 좋을거 같습니다9월20일까지 매도가 안되면 전세를 끼고 매도를 하는 방법을 선택할수도 있고 질문자님께 아마도 협의를 할것으로 보입니다
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Q. 행복주택 공고문을 보니 재공급이 있던데
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,당첨자가 계약기간 내에 계약을 체결하지 않거나, 자발적으로 계약을 포기한 경우,입주 자격 심사 중 소득, 자산, 무주택 요건 등에서 부적격 판정이 나는 경우.이 경우 당첨이 취소되며, 그 물량이 재공급으로 넘어가게 됩니다,계약은 했지만 중도에 입주를 포기하거나 계약 해지한 경우.이미 입주한 후에 자격 위반 등으로 퇴거 조치가 된 경우도 포함될 수 있습니다,건설 과정에서 공급 계획이 조정되거나, 잔여 세대가 발생하는 경우 등이러한 경우에 재공급분이 발생하게 됩니다