안녕하세요 유현심 전문가입니다.
부동산
Q. 전세집 전세대출 다 갚아도될까요??
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전세대출은 언제든지 전액 상환 가능합니다 (중도상환수수료 거의 없음)상환 후 전세계약서 수정은 필요하지 않고다만 은행의 전세권 말소 등기는 따로 처리해야 합니다 상환 전, 비상금과 현금 흐름을 꼭 점검하시고 신혼부부 전세대출의 혜택(저금리 등)을 유지할 수 있으면 굳이 갚지 않는 것도 전략일 수 있습니다---
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Q. 농지 경매는 농업인이 아니더라도 할 수 있나요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.경매 입찰 자체는 누구나 할 수 있습니다농업인이 아니더라도 농지에 대한 경매 입찰과 낙찰은 가능합니다하지만 중요한 건 낙찰 후 소유권 이전 등기를 하기 위해 필요한 요건입니다농지를 취득하려면 농지취득자격증명이 필요합니다농지를 취득하려면 원칙적으로 농지취득자격증명(농취증)을 시·군·구청에서 발급받아야 합니다즉, 농업인이 아니어도 농지를 취득할 수는 있지만, 영농 계획이 있어야 하고 이를 인정받아야만 등기이전이 가능합니다,낙찰 전에 해당 농지가 농지취득자격증명이 필요한지 꼭 확인하세요,지자체 농지과나 읍·면·동사무소에 연락하면 영농계획서 작성과 요건에 대해 친절히 안내해 줍니다,필요시 농업회사법인 또는 공동경작 형태로 우회 방법을 활용하는 경우도 있으나, 꼼꼼한 법적 검토가 필요합니다잘알아보고 경매에 참여해 보시기 바랍니다
부동산
Q. 부모님이 오피스텔을 구매하시려고 하는데 안전할까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.아파트와 달리 오피스텔은 유동성(매매 거래 속도)이 느립니다투자자 수요가 제한적이고, 전용면적도 작아 실수요자 선호도 낮은 편입니다10년 이상 지나면 노후화로 인해 매매가 하락하거나 안 팔리는 경우도 많습니다취득세는 건축법에. 따라 4.6% 적용됩니다경우에 따라 부가세 환급 불가일수도 있습니더주택 수 포함 여부에 따라 종부세, 보유세 영향 가능성 있습니다최근 국세청은 오피스텔 거주·임대용 사용 시 주택으로 간주하여 세금 부과를 강화하고 있습니다원룸 임대는 공실 리스크 외에도 세입자 관리·수리·하자 대응 등 손이 많이 갑니다피해야 될 오피스텔은 신축이 아닌 10년 이상 된 오피스텔,유동성 낮은 지역(거래 거의 없는 곳),부모님이 직접 관리하셔야 하는 상황,전체 자산의 절대 다수를 몰아 투자하는 경우는 피하시는게 좋습니다판단을 잘해서 결정하시기 바랍니다
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Q. 6억원의 상한선을 정부의 강력한 부동산 경제 정책이 시행이 시장에 미치는 영향은?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.대출이 6억으로 묶이면 15~20억 이상의 주택을 살 때 자기자금(현금)이 대폭 필요합니다따라서 고가 아파트 수요가 위축되고 거래량이 줄어들것으로 보입니다대출로 접근 가능한 가격대(10억 미만)의 주택 수요가 상대적으로 증가하고 일부 지역(경기, 인천, 수도권 외곽) 중소형 주택이 가격 상승 가능성이 있습니다대출 제한으로 갭투자 및 다주택 수요가 위축될것으로 보입니다갭투자시 수익성이 떨어질것으로 보이고정부 추가 규제(DSR 확대, 전세대출 제한 등) 가능성이 높습니다주로 실수요자 위주로 거래가 이루어질것으로 보입니다
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Q. 2종근생 건물에 대해 질문드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.원룸 구조로 장기 임대 운영 중이면 주택 용도 변경 없이 주거용으로 사용하는 것은불법 용도변경 가능성이 높습니다건축법 제14조·제22조에 따르면, 건축물의 용도는 승인받은 대로 사용해야 하며, 임의로 변경해 사용하면 위법입니다특히 2종 근생시설을 주택(다세대/도시형 등)처럼 사용하면 불법 용도 변경에 해당합니다,건축물대장 확인 (고시원 등록 여부, 변경 이력),건축물 내부 도면 확인 (화장실/주방 개별 여부 등),해당 구청 건축과에 문의 용도변경된 사실 없이 주거용으로 운영 중이면 위법 가능성 있고 정식 용도변경 또는 용도적합 증명 없으면 불법입니다확인을 해보시기 바랍니다