안녕하세요 유현심 전문가입니다.
부동산
Q. 상생임대 계약서를 별도로 작성 없이 일반 주택임대차 계약만으로 혜택을 받을 수 있나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.별도의 상생임대차 계약서를 작성하지 않았더라도, 일반 주택임대차계약서를 통해 요건을 충족했다면 상생임대주택으로 인정받아 양도소득세 혜택을 받을 수 있습니다단, 기준요건 충족 여부가 명확히 증빙되어야 하며, 세무서 확인 또는 전문가 검토를 권장합니다,임대인의 기본요건1세대 1주택자일 것보유기간 2년 이상, 거주요건 충족 주택일 것해당 주택을 임대 후 양도할 것,임대차계약 요건 (이게 핵심입니다!)임차인이 기존 세입자일 것 (신규 계약 불가)2022년 12월 20일 ~ 2024년 12월 31일 사이에 갱신된 계약일 것갱신 계약 시 직전 계약 대비 임대료 증액이 5% 이내일 것임대차 계약서 등 증빙서류로 요건 충족을 입증할 수 있어야 함따라서, 임대차계약서에 상생임대 문구가 없어도, 위 요건을 충족한 일반 임대차계약서로 충분히 인정받을 수 있습니다,기존 임차인이 동일인임을 증명할 수 있어야 함과거 계약서 연속성 (이름, 주소 동일)주민등록등본 등 추가 증빙 임대료 5% 이내 인상 여부 확인 가능해야 함계약서상 보증금/월세 변동 없음 명시 갱신계약일이 기준 기간(2022.12.20 ~ 2024.12.31) 내인지 확인일반 임대차계약서 3회 갱신 내역이 요건을 충족하면 양도세 상생임대 혜택 적용 가능합니다.단, 갱신일이 특례기간(2022.12.20~2024.12.31) 내여야 한다는 점을 반드시 확인하시기 바랍니다
부동산
Q. 아파트 사전점검 셀프로 하려고 하는데 주요사항 도움 부탁드립니다 .
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,사전점검 전 준비물도면 / 평면도 배치 확인용 (하자 확인시 표시하기 위해 필요)체크리스트 아래 제공된 항목을 인쇄 또는 앱 활용줄자, 수평계 사이즈 측정, 기울기 확인용콘센트 테스터기 콘센트 작동 확인마스킹 테이프, 메모지, 싸인펜 하자 부위 표시휴대폰, 손전등 사진 촬영 및 어두운 부분 점검볼펜, 노트 메모 및 하자 기록용물티슈 or 젖은 수건 청소 및 오염 확인플라스틱 공 or 작은 쇠구슬 바닥 수평 확인작은 스피커 or 휴대폰 음악 재생 소음 차단 확인용 (욕실 등),살펴야 할곳들,현관바닥 타일 깨짐/들뜸/줄눈 불량중문 작동 확인 (닫힘/열림, 자동문이면 센서 확인)신발장 문틀, 수납 내부 하자인터폰 작동 여부,거실/방/복도벽지 오염, 찢김, 들뜸몰딩, 걸레받이 틈, 마감불량바닥 장판/마루 들뜸, 기포, 긁힘바닥 수평 확인 (공 굴려보기)샷시 및 창문 열고 닫힘 상태, 방충망 작동 확인콘센트, 스위치 전부테스트천장 누수 흔적, 크랙 확인,욕실수도 물 잘 나오는지 (온수/냉수 확인)세면대, 변기 물 새는 곳 없는지타일 균열, 실리콘 마감 불량 확인배수 잘 되는지 확인 (물 부어보기)환풍기 작동 여부수건걸이 등 부속품 설치 상태, 주방싱크대 수전 (수압, 누수), 하부 누수 확인인덕션, 가스레인지 작동 확인후드 작동 확인수납장 여닫이 상태콘센트 작동 여부,베란다/다용도실세탁기 자리 배수, 수도 상태창문 열림/닫힘, 방충망 확인바닥 방수 상태 (물 조금 부어 흘러가는지)천장 누수 흔적 여부, 기타 공용 설비보일러 온수 작동 확인각 방 난방 잘 되는지환기장치 (열회수 환기) 작동 확인분전함 (전기차단기) 정상 설치 여부사진을 꼭 찍어두면 하자 접수 시 비교자료로 유용합니다마스킹테이프로 위치 표시, 문제 발견 시 관리사무소나 시공사 직원에게 바로 보여주기 쉽습니다온수 확인은 2~3분 기다려야 할 수도 있고 혼자보단 2명이상이 더 꼼꼼히 볼 수 있습니다 (예: 한명은 체크, 한명은 기록).콘센트/전기 체크는 밤에 플러그 테스트가 더 정확할 수 있습니다
부동산
Q. 아파트전세 감액조건으로 재계약 내용
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전세금 감액 조건으로 아파트 전세계약을 갱신할 경우, 기존 계약서의 주요 조항을 유지하되 변경된 전세금에 맞게 갱신 계약서(재계약서)를 새로 작성하는 것이 안전합니다.되도록 부동산에 가서 작성하시는것이 좋고 확정일자를 받는다해도 예전 계약서를 같이 보관하시기 바랍니다감액된 보증금을 제외하고 나머지 보증금은 예전의 받은 확정일자에 효력이 있으니 같이 보관하는 것이 좋습니다
부동산
Q. 부동산 대책으로 어떤 것이 나올 수 있을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,주택 공급 확대이미 2024년 8·8 공급 대책처럼 그린벨트 해제, 택지 추가 확보, 민간·공공 분양 확대 같은 발표가 있었지만, 시장 반응은 제한적입니다 비수도권 지역은 미분양 관리, 취득세·양도세 감면, DSR 완화 등 공급을 자극하는 맞춤형 방안도 함께 추진될 가능성이 있습니다 , 대출·금융 규제 강화집값과 대출이 동시에 오르는 악순환을 막기 위해 LTV/DTI 규제 강화, DSR 적용 확대, 전세·매매 대출 금리 상한 도입 등이 검토될 수 있습니다 이미 정부 내부에서는 대출 규제 정비를 부동산 대책의 핵심으로 봐야 한다는 목소리가 있습니다 ,임대차 관련 제도 손보기임대차 2법(계약갱신청구권·전월세 상한제)은 전세 상승 요인으로 작용했다는 비판이 있으며, 폐지 또는 개정안이 검토 중입니다 세입자 부담도 조절하면서 전세난을 완화할 역전세 대책, 전세 보증금 반환용 DSR 완화 등도 포함될 수 있습니다 ,투기지역 추가 지정·세제 인상 조치서울의 특정 자치구(강남·송파·성동 등 상승률 높은 지역)에 대해 투기지역·투기과열지구 지정 확대 조치가 있을 수 있습니다 양도소득세 중과, 보유세 강화 같은 세제 압박도 병행될 가능성이 크고, 이미 과거 대책에서 사용된 수단이기도 합니다.
부동산
Q. 3개월 단기계약을 했는데 중도해지를 하고 싶습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.가장 중요한 것은 계약서입니다일반적으로 단기임대(예: 3개월 월세)는 다음과 같은 조건이 들어갑니다중도해지 불가 조항: 많은 단기 계약에는 계약 기간 내 중도 해지 불가라는 조항이 명시되어 있습니다위약금 조항: 중도 해지를 원할 경우 일정 금액(예: 잔여 기간 월세 전액, 또는 보증금 일부 차감)을 위약금으로 청구할 수 있습니다우선 임대인께 거주해 보니 생활이 너무 어려워 중도 해지를 하고 싶다고 정중하게 말씀드려보세요 집주인이 양해해 주면 중도 해지가 가능할 수도 있습니다집주인이나 중개인과 협의해 본인이 새로운 세입자를 구하면 위약금을 면제해주는 경우도 있습니다협의를 잘해보시기 바랍니다