부동산 대책으로 어떤 것이 나올 수 있을까요?

Question

서울 주간 부동산 가격이 6년 9개월만에 최대 상승을 했다고 하더군요.결국 상승세가 엄청 크게 이어지고 있는 거 같은데 결국 이런 시기에는 부동산 대책이 나오는 것이 일반적이잖아요.아마 조만간 부동산 대책이 나오지 않을까 싶은데 전문가분들의 입장에서 바라본다면 부동산 대책으로 어떤 것이 나올 수 있을까요?

고경훈 공인중개사 · Accepted Answer

서울 주간 부동산 가격이 6년 9개월만에 최대 상승을 했다고 하더군요.결국 상승세가 엄청 크게 이어지고 있는 거 같은데 결국 이런 시기에는 부동산 대책이 나오는 것이 일반적이잖아요.아마 조만간 부동산 대책이 나오지 않을까 싶은데 전문가분들의 입장에서 바라본다면 부동산 대책으로 어떤 것이 나올 수 있을까요?==> 현재 언급되는 부동산정책으로 은행을 통해서 대출규제를 하는 방법으로 강구되고 있고 또한 부동산 공급을 위해서 재개발, 재건축 사업에 집중할려는 것으로 집중 검토 중에 있습니다.

전용일 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 전용일 공인중개사입니다.기준금리경기 흐름유동성 공급정부의 부동산 정책 방향인플레이션과 화폐 가치 변화 등예를 들어, 윤석열 정부 시절에는 기준금리가 최고 3.5%까지 올라금융 부담이 커지며 집값이 전반적으로 하락했습니다.반면 문재인 정부 시절에는 코로나19로 인해 기준금리가 0.5%까지 낮아지며유동성이 급격히 확대, 전 세계적으로 집값이 상승했습니다.즉, 집값 상승에는 정권 외에도 경제 환경이 큰 영향을 미친다는 이야기입니다.​그렇다면 왜 진보 정권이 집권할 때마다 집값이 오르는 것처럼 보일까요?이는 오히려 수요 억제 정책이 매물 잠김 현상을 유발했기 때문입니다.문재인 정부는 집값 상승을 억제하기 위해보유세 강화양도세 중과다주택자 규제대출 규제등의 정책을 연이어 내놓았습니다. 무려 30차례 이상 부동산 대책이 발표됐죠.하지만 매도자들이 세금 부담으로 집을 팔지 않게 되면서 매물 부족이 심화되고,그로 인해 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 강화되며결국 일부 지역의 집값이 더 오르는 결과를 낳았습니다.특히 서울을 중심으로 한 고가 아파트 시장은토지거래허가구역 해제재건축 활성화 기대등의 영향으로 상승 여지가 있습니다.그러나 무조건적인 "영들(영혼까지 끌어모은 대출)"은 조심해야 한다는 의견도 많습니다.입주 물량이 여전히 부족한 반면,경제 불확실성과 금리 변동 가능성도 존재하기 때문입니다.

황권우 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 황권우 공인중개사입니다.서울 규제지역 범위를 확대 지정할 수 있을 것 같아요조정대상지역·투기과열지구를 서울 외곽까지 확대 지정할 가능성이 있어 보입니다.또한 토지거래허가구역 확대를 통해 갭투자를 직접적으로 차단하는 방법도 있어요.뉴스에서도 이미 서울 마포·성동구와 경기 과천·분당 등은 물가 상승률보다집값 상승률이 높아 규제지역 지정 요건을 충족한 상황이라고 얘기하고 있어요.대출규제부분도 고려해볼 필요성이 있죠만약 서울 비규제지역이 규제지역으로 실제 지정되면 생애 최초가 아닌 일반 무주택자는주택담보대출비율(LTV)이 70%에서 50%로 줄여 대출 한도의 제한을 대폭 강화시키게 됩니다.또한 DSR 3단계 시행이 임박했으며, 특히 7월 시행 이후 대출 여력은 대폭 줄어들 겁니다.

유현심 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,주택 공급 확대이미 2024년 8·8 공급 대책처럼 그린벨트 해제, 택지 추가 확보, 민간·공공 분양 확대 같은 발표가 있었지만, 시장 반응은 제한적입니다  비수도권 지역은 미분양 관리, 취득세·양도세 감면, DSR 완화 등 공급을 자극하는 맞춤형 방안도 함께 추진될 가능성이 있습니다  , 대출·금융 규제 강화집값과 대출이 동시에 오르는 악순환을 막기 위해 LTV/DTI 규제 강화, DSR 적용 확대, 전세·매매 대출 금리 상한 도입 등이 검토될 수 있습니다  이미 정부 내부에서는 대출 규제 정비를 부동산 대책의 핵심으로 봐야 한다는 목소리가 있습니다  ,임대차 관련 제도 손보기임대차 2법(계약갱신청구권·전월세 상한제)은 전세 상승 요인으로 작용했다는 비판이 있으며, 폐지 또는 개정안이 검토 중입니다  세입자 부담도 조절하면서 전세난을 완화할 역전세 대책, 전세 보증금 반환용 DSR 완화 등도 포함될 수 있습니다  ,투기지역 추가 지정·세제 인상 조치서울의 특정 자치구(강남·송파·성동 등 상승률 높은 지역)에 대해 투기지역·투기과열지구 지정 확대 조치가 있을 수 있습니다  양도소득세 중과, 보유세 강화 같은 세제 압박도 병행될 가능성이 크고, 이미 과거 대책에서 사용된 수단이기도 합니다.

최병옥 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.현재 서울의 집값 상승 주 요인으로 강남3구, 마용성의 집값 상승을 주도를 하고 있습니다.다주택자 규제에 의한 똘똘한 한채가 급등을 하고 양극화 현상이 나타나고 있습니다. 또한 주택수요에 비해서 공급이 부족합니다. 재개발/재건축 등의 규제를 완화를 해서 공급에 촛점을 맞추어야 된다고 봅니다. 규제를 하게 되면 결국 풍선효과로 향후 부작용으로 폭등이 일어날 수도 있습니다. 금리인하를 함부로 못하는 이유도 이러한 부동산 상승시기에 금리인하를 하게 되면 상승에 불을 붙이는 꼴이기 때문입니다.따라서 주택담보대출에 대한 규제는 아마 강화되리라 예상이 되고 공급정책에 대해서 완화정책을 하지 않을까 사료됩니다. 감사합니다.

박영주 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀하신 것처럼 최근 서울 아파트 가격의 상승세가 심상치 않은 것 같습니다. 한국 부동산 원의 발표에 따르면, 6월 셋째 주 서울 아파트 매매 가격은 전주 대비 0.36% 상승하며 2018년 9월 이후 약 6년 9개월 만에 가장 큰 주간 상승률을 기록한 것으로 나옵니다.강남이나 한강 벨트 등 특정 지역에서는 상승세가 더욱 두드러 집니다.예상되는 부동산 대책 방향 입니다.투기 수요  억제 및 대출 규제 강황 :주택 시장 과열의 원인 중 하나로 투기 수요가 지목될 경우, 이를 억제하기 위한 정책이 나올 수 있습니다.세제 강화 :다주택 자나 법인의 부동산  보유세, 취득세, 양도세 등을 강화하여 투기 목적의 주택 보유 부담을 높이는 방안이 고려될 수 있습니다. 과거 6.17 대책에서도 법인의 부동산 투기를 겨냥한 대책이 포함됨 바 있습니다.대출 규제 강화 :주택 담보 대출의 LTV(주택 담보 대출 비율), DTI(총 부채 상환 비율),DSR(총부채원리금상환비율)등을 강화하여 대출을 통한 주택 구매를 어렵게 만들 수 있습니다 특히 투기 과열 지구나 조정 대상 지역 등 규제 지역을 중심으로 대출 한도를 축소하거나 조건을 까다롭게 할 가능성이 있습니다.규제 지역 확대 :현재의 규제 지역을 확대하거나 새로운 규제 지역을 지정하여 해당 지역에 대한 대출, 세금, 청약 등의 규제를 강화할 수 있습니다. 주택 공급 확대 :근본적인 시장 안정을 위해서는 수요에 맞는 충분한 공급이 이루어져야 한다는 시각도 있습니다.주택 공급 확대 :신규 공공 택지 지정, 3기 신도시 개발 가속화, 도심 내 고 밀 개발 유도 등을 통해 주택 공급 물량을 늘리는 방안입니다.정비 사업 제도 개선 : 재건축, 재개발 등 정비 사업의 절차를 간소화하거나 인센 티브를  제공하여 사업 속도를 높이고 공급을 앞당기는 방안이 논의 될 수 있습니다.결론적으로, 어떤 정책이 나올지는  정부의 정책 목표와 현재 시장 상황에 대한 진단에 따라  달라질 것입니다.  실 수요자의 부담은 덜어주면서 투기 수요만 효과적으로 차단하는 섬세한 정책 설계가 중요할 것으로 보입니다. 말씀하신 분께서 공인중개사 시험을 준비하면서 부동산 시장 동향과 정책 변화에 깊은 관심을 가지시는 모습이 인상 깊습니다. 이러한 분석적인 시각이 앞으로 큰 도움이 될 것이라 생각됩니다.

한영현 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.서울과 수도권 핵심 지역이 가격이 상승하면서 이재명 정부의 부동산 정책이 무엇이 나올지 궁금해지고 있습니다.과거 사례를 보면 다주택자 규제 및 세금을 많이 걷는 정책을 펼칠 것 같은데 보유세를 올리는 것도 생각 중에 있는 것으로 알고 있습니다.보유세 부분이 가장 큰 이슈입니다.감사합니다