안녕하세요 유현심 전문가입니다.
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Q. 이래서 집값이 오르고, 부동산 정책에서 다수가 피해를 보는 게 아닌가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.뉴스에서 언급된 상위 10명이 수천 채의 주택을 매수했다는 사실은 그냥 놀라운 통계를 넘어서,국민 대다수의 주거 안정에 큰 영향을 주는 현실입니다해결이 어려운 이유는 정책이 있어도 우회할 수단이 많고,정책 시행이 빠른 전환이 반복되면서 규제의 일관성이 부족한 것도 문제입니다또한, 정치·경제적 영향력이 있는 일부 집단이 이를 막는 구조도 있는거 같습니다이는 조직적 불법 또는 편법 행위일 가능성이 높으며, 국가 차원의 조사·수사가 필요합니다결국 피해는 실수요자, 무주택자, 1주택자 다수에게 돌아오고,이 때문에 많은 국민들이 분노하고, 주거 불안을 느끼는 상황이 된 것거 같습니다
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Q. 생애 첫 보금자리론 이용 후 잔금 후순위 담보대출이 가능한가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.보금자리론은 담보 안정성이 핵심입니다후순위 대출을 허용하면 원금 회수 우선순위가 밀려나기 때문에 보통 거절된다고 합니다특히, 보금자리론 실행 이후에는 타 금융기관의 근저당 설정 자체가 불가능한 경우가 많습니다사전에 잔금자금을 포함해서 보금자리론 한도를 최대한 당겨 쓰는 것이 우선일거 같습니다
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Q. 혼인신고에 따른 생애최초 보금자리론 환수 가능성 질문
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,보통은 환수되지 않습니다생애최초 보금자리론 자격 요건은 대출 실행 시점의 본인(=예신) 기준입니다즉, 대출 당시 예신이 무주택자였고 생애 최초로 주택을 매입한 것이며, 소득 등 요건도 충족했다면 혼인신고로 인해 나중에 1가구 2주택이 되더라도 과거 대출 자격이 박탈되지는 않습니다단 허위로 무주택을 주장한 경우(예: 사실혼인데 숨기고 신청 등)라면 문제가 될 수 있습니다보금자리론은 주택금융공사(HF) 정책 상품이므로, 향후 정책 변경이 있는 경우엔 상황이 달라질 수 있습니다,소득 초과로 인한 환수는 없습니다생애최초 보금자리론은 대출 실행 시점 기준으로 소득 등을 평가합니다이후 혼인을 하여 소득이 합산되거나 초과하더라도 기존 대출은 유지됩니다단, 추후 추가 대출 신청 시(예: 추가 보금자리론 등)에는 소득 합산 기준이 적용될 수 있습니다,합가 특례는 2주택 중 하나는 처분하라는 취지의 양도세 비과세 기회를 주는 것이지,보유기간 요건을 면제해주는 것은 아닙니다예랑의 주택이 2년 미만 보유이고, 조정대상지역 내 주택이라면 비과세는 어렵습니다
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Q. 월세와 반전세의 차이점이 무엇인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.월세와 반전세는 비슷해 보일 수 있지만, 실제로는 보증금과 월세의 비율이 다르고, 임차인의 부담 방식도 다릅니다,월세보증금: 1,000만 원월세: 60만 원매달 60만 원을 내면서 살고, 퇴실 시 보증금 1,000만 원을 돌려받고 이사를 하게 됩니다,반전세보증금: 5,000만 원월세: 20만 원전세처럼 큰 보증금을 걸고, 대신 월세는 소액만 내고 퇴실 시 보증금은 돌려받습니다둘다 월세인데 보증금에 따라 편의로 월세,반전세라고 표현을 하는 것입니다
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Q. 청년매입임대주택 옵션 확인은 어떻게 할 수 있나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.청년매입임대주택의 옵션(가전, 가구 등)은 주택마다 다를 수 있습니다매입한 주택의 구조나 상태에 따라 제공되는 기본 옵션이 다르게 적용되기 때문입니다 LH에서 공고한 청년 매입임대주택 공고문을 보면, 각 호실별로 어떤 옵션이 있는지 설명되어 있는 경우가 있습니다하지만 공고문만으로 옵션이 정확히 안 나오는 경우도 많습니다그래서 실물을 확인하거나, 관리 주체에 직접 확인하는 것이 더 정확합니다청약센터 링크: LH 청약센터청년매입임대는 개별 매입한 기존주택을 공급하는 방식이기 때문에, 동일한 유형이라도 옵션이 모두 다를 수 있습니다사진에 냉장고가 없는 경우, 옵션에 포함되지 않은 가능성이 높습니다같은 방이라도 스타일러가 있거나 없거나 한 것은 그 방만의 사양 차이일 수 있습니다확실한 방법은 해당 방의 LH 담당자에게 문의하는 것입니다문의처 LH 고객센터 (☎ 1600-1004) or 해당 지역 LH 지사
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Q. 중기청 전세대출 및 버팀목 전세대출 관련 문의입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전세 1.7억 + 목적물 변경 + 증액을 원하신다면, 청년 버팀목 전세자금 대출 상품이 가능성 있는 옵션입니다다만 기존 중기청 대출이 있는 상황이라면, 연장 시점 및 계약 만료 시점에 버팀목 전세대출 조건을 잘 체크하여 증액 가능한 범위인지, 보증기관(HUG vs HF 선택 가능 여부)인지, 자기자금(증액분 일부 또는 전체)이 얼마나 필요한지 미리 계산해보시는 것이 좋습니다만약 HF 보증 상품이 더 유리하거나 조건이 더 좋다면, 새 전세계약 체결 시점에 HF 보증 조건으로 신청하는 방향을 준비하는 게 좋을거 같습니다
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Q. 일본은 대출금리가 낮은데도 부동산 가격이 폭등하지 않는 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.일본은 수요가 구조적으로 약하고, 기대심리도 낮기 때문에, 아무리 금리가 낮아도 집값이 폭등하지 않는다고 합니다일본은 주택 공급에 있어서 규제가 덜하고, 민간 개발이 자유로운 편이며 도쿄는 특히 용적률 규제 완화 + 고층 주택 허용으로 인해, 수요가 늘어도 공급이 따라간다고 합니다일본도 금리는 낮지만, 대출 심사 기준은 매우 엄격해서 특히 부동산 투자용 대출은 제한적이고, 담보대출도 안정성 위주로 심사를 한다고 합니다그리고 일본은 언제든지 집을 살수있다는 부분때문에 우리나라와는 다른거 같습니다
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Q. 입주 전 아파트 개인 거래가 늘어난다는건, 입주 상황이 어렵다는건가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.입주 전에는 분양권 상태(잔금 미납 상태)로 분양권 전매가 이루어집니다대부분의 분양권 거래는 공인중개사를 통한 거래가 일반적입니다이유는 법적 안정성,시세 파악의 용이성,거래 절차의 복잡성 때문입니다그런데 직거래 비중이 늘어난 이유는시장 참여자들이 중개수수료를 감수하고서라도 빠르게 처분하려는 움직임일 수 있습니다구체적으로 최근 금리 상승, 대출 규제 등으로 입주자들이 잔금을 마련하지 못해 명의 변경을 원하는 경우가 많습니다이 경우 급매 성격으로 직거래를 택해 수수료를 아끼려는 시도가 늘어날 수 있습니다매수 수요가 약한 경우에는 거래량은 유지되는데 중개 거래가 아니라 직거래 위주로 나오는 건 시장 유동성이 낮다는 신호일 수 있습니다실수요자가 적극적으로 찾지 않고, 투자자 간의 명의 변경(지인, 커뮤니티 중심 거래)이 이루어지는 경우가 많습니다따라서, 이런 상황은 부정적 신호일 가능성이 큽니다입주 예정 아파트의 입주 여건이 어려운 것으로 해석될 수 있습니다실거주 수요보다 전매, 명의 변경 등 투자 목적 거래가 우세하다는 의미이기도 합니다특히 직거래만 계속 나오는 것은 가격 하락 압력과 함께 수요층 이탈 가능성을 내포하고 있습니다
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Q. 부동산 경매는 어떻게 참여해야 하나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.경매 물건 정보 확인은대법원 경매 정보 사이트 (공식)민간 사이트: 굿옥션, 지지옥션, 스피드옥션 등 (유료/무료 병행)이곳에서 경매에 나오는 아파트, 주택, 토지 등의 정보를 확인할 수 있습니다확인할 내용:사건번호물건종류 (아파트, 빌라, 상가 등)감정가/최저가입찰일임차인 유무 (세입자, 전입세대)권리관계 (근저당, 가압류 등)이런부분을 확인해서 참여해야 합니다직접 현장에 가서 부동산 상태를 확인하는 것이 매우 중요합니다권리분석을 통해 낙찰 후에도 부담해야 할 권리가 있는지 확인해야 합니다예: 선순위 임차인 보증금, 유치권 주장 등처음이시라면 이 단계에서 전문가(변호사, 공인중개사, 경매컨설턴트)의 도움을 받는 것이 좋습니다많은정보와 공부를 해서 참여해보시기 바랍니다
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Q. 전세에대해궁금해서질문합니다..
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전세는 한국에만 있는 독특한 제도입니다집주인은 전세금을 받아 자금을 활용하고, 세입자는 월세 없이 살 수 있어서 서로 윈윈 구조였습니다하지만 이 구조가 유지되려면 몇 가지 조건이 필요합니다,집값이 안정적이거나 오름세일 것,금리가 낮을 것,전세금 반환에 대한 안정성(보증제도 등)이 확보될 것이 조건들이 지속적으로 약화된다면, 전세는 줄어들 수는 있지만 아예 사라지지는 않을 가능성이 큽니다일부 자산가, 투자자, 안정적인 임대사업자들은 여전히 전세를 유지할 수 있기 때문입니다월세 수요는 계속 늘어날 가능성이 크고, 특히 수도권에서 그 흐름이 뚜렷합니다지방이나 일부 안정적인 시장에서는 전세가 계속 존재할 수 있습니다