안녕하세요 유현심 전문가입니다.
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Q. 월세 보증금 천만원 전입신고는 가능한데
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.전입신고는 가능하지만 확정일자는 불가능하다는 말은 꽤 중요한 의미를 담고 있고,당연히 계약 전에 반드시 짚고 넘어가야 할 사항입니다보증금 1,000만 원이 작다 하더라도, 확정일자를 받을 수 없으면 법적으로 불리할 수 있습니다특히 집주인 채무·경매·압류 위험이 있다면, 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다따라서 확정일자 불가 이유를 반드시 확인하고, 가능하면 계약을 재고하거나 리스크 줄일 방법을 확보해야 합니다둘 다 있어야 완전한 보호가 됩니다전입신고만 있고 확정일자가 없으면, 경매 시 후순위로 밀려 보증금을 못 받을 수 있습니다다른 집을 찾으시는게 좋을거 같습니다
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Q. 전세에서 신축입주 예정인데 도움요청드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.현 상황에서 가장 중요한 포인트는 거주 공백 최소화 + 금융일정 안정화입니다당장은 단기 거주처 확보가 우선이며, 전세금 반환 및 대출 상환 절차는 미리 스케줄을 조절해 두는 것이 안정적입니다신축 입주가 지연되거나, 입주자 지정 기간이 여유 있다면 일부 문제는 자연스럽게 완화될 수 있습니다입주 전에 대출 상환하려면, 전세금이 집주인으로부터 반환되는 시점에 맞춰 조기상환 절차로 진행하시면 됩니다2026.5.17이 만기이므로, 그 전에는 상환해도 중도상환수수료 없을 가능성이 큽니다 (대부분 대출 3년 이후는 수수료 면제)
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Q. 청년매입임대주택 입주자로 선정된후 포기하면 불이익이 있나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.LH(한국토지주택공사) 청년매입임대주택의 경우, 입주자로 선정된 뒤 정당한 사유 없이 계약을 포기하면 다음과 같은 불이익이 발생할 수 있습니다,주요 불이익향후 동일 또는 유사한 공공임대주택 신청 시 불이익일정 기간 동안 신청 자격 제한 또는 선정 우선순위에서 불이익을 받을 수 있습니다LH에서 계약 포기 이력을 내부적으로 관리하기 때문에, 추후 공공임대주택 신청 시 불리할 수 있습니다공고문에 명시된 제한사항 적용일부 공고에서는 계약 포기 시 차기 모집에 제한을 명시하기도 합니다. (예: 1년간 신청 제한 등)단, 계약 이전 단계(예: 서류심사 통과, 예비입주자 선정 등) 에서 포기하는 경우는 불이익이 크지 않지만, 최종 입주자로 선정되어 계약 단계에서 포기하면 기록에 남을 수 있습니다신청하신 모집공고에 따라 다소 차이가 있으므로, 해당 공고문에 계약 포기 시 불이익 관련 조항이 있는지 확인하는 것이 가장 정확합니다,청년매입임대주택 계약기간 도중 이사할 경우 중도해지 가능한가요?네, 가능합니다청년매입임대주택은 일반적인 임대차 계약과 유사하게, 본인의 사정에 따라 중도해지할 수 있습니다,중도해지 시 유의사항일반적으로 해지 희망일 기준 1개월 전에 LH에 통보해야 합니다갑작스러운 해지는 보증금 정산에 영향을 줄 수 있습니다계약 해지 시 보증금은 퇴거 정산 이후 반환됩니다일부 지역은 퇴거 후 1~2주 내 반환되며, 지역/사무소에 따라 다소 차이 있습니다정상적으로 중도해지하면, 차후 동일한 유형의 청년매입임대주택에 다시 신청하는 데 큰 제약은 없습니다
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Q. 무주택세대주 가능 여부 질문입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.질문자님께서 세대주가 되고, 본인의 어머니(상업용 부동산 보유자)와 함께 세대 구성한 경우 무주택 세대주로 인정됩니다주의할 점은 혼인 이후 신부 또는 신부의 어머니와 같은 세대로 편입되면,신부의 어머니가 주택을 보유한 상태이므로 무주택 세대주 인정이 어려울 수 있습니다따라서 혼인 전 청약 진행하거나,혼인 후에도 신부의 어머니를 같은 세대에 포함하지 않는 방식으로 세대 구성하는 것이 유리합니다
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Q. 청년매입임대주택에 당첨돼서 주거하면 청약통장 소멸질문
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.청년매입임대주택에 입주하더라도 청약통장은 소멸되지 않으며, 불이익도 없습니다LH(한국토지주택공사)나 지자체가 매입한 주택을 청년에게 저렴하게 임대하는 제도입니다공공임대주택의 한 종류이며, 소유권은 국가나 공공기관에 있고, 입주자는 임차인 자격으로 거주합니다보통 전세나 월세 형태로, 계약 기간 후 퇴거하게 됩니다청년매입임대주택은 분양이 아니라 임대이기 때문에, 청약통장을 사용한 것이 아닙니다따라서 청약통장은 그대로 유지되며, 향후 분양 아파트 청약에도 계속 사용 가능합니다
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Q. 건축물대장과 등기부등본 상 오피스텔 주거용인지 확인방법
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,건축물대장에서의 확인 방법용도가 단순히 오피스텔로 되어 있는 경우, 이는 행정상 분류일 뿐, 주거용인지 업무용인지를 명확하게 구분하지 않습니다그러나 건축물대장의 부속서류인 층별 용도, 또는 사용승인서(준공도면)에서 실제 세대별로 주거용으로 계획되었는지 확인할 수 있습니다건축물대장의 층별 현황에서 해당 호수가 업무시설(오피스텔)로 되어 있으면 업무용이고 단독주택,다세대주택,또는 주거용 오피스텔로 표시되어 있으면 주거용으로 간주됩니다,등기부등본에서의 확인 사항등기부등본의 표제부에서 주거용 오피스텔이라고 명시되어 있는 경우, 이는 해당 호수가 주거용으로 승인받았음을 의미합니다즉, 해당 세대는 주거용으로 사용 승인이 났고, 전입신고도 가능하며, 확정일자 및 보증금 보호도 적용 대상입니다
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Q. 흠 지방조합원 아파트 오래기다리면 승산이?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.수도권보다 실패하거나 수익률이 낮은 사례가 많고, 특히 5년 이상 끌면 실패 확률이 더 높아지는 경향이 있습니다5년째 사업 진척이 없고 조합비 증액이 나온다는 건, 리스크가 이미 꽤 현실화된 상태일 수 있습니다조합비 늘리자는 건 자금난 경고. 위험 신호일 수 있습니다그냥 두면 나중에 오히려 계속 추가 부담 생기고, 손해볼 가능성도 있습니다조합비 환급 가능성이나 조합장/조합 운영 관련 법적 조치 가능성도 일부 존재하니전문 부동산·건설 변호사와 상담을 해보시고 진행을 하시기 바랍니다
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Q. 금리인하와 부동산과의 상관관계가 있을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.미국 금리(=연준 기준금리)는 글로벌 자본의 흐름을 결정짓는 핵심 변수입니다한국은 수출 중심 경제이고 외국 자본이 많이 들어와 있는 구조라, 한미 금리차가 벌어지면 자본 유출 위험이 커집니다 따라서 미국이 금리를 인하하면, 한국도 금리를 인하할 여지가 생깁니다한국은행은 국내 물가, 경기 상황을 우선으로 봅니다금리가 인하 추세라면 대출 부담은 줄 수 있지만,여전히 규제(DSR, 대출한도)와 매물 가격 수준을 냉정하게 따져봐야 합니다금리만 믿고 무리한 투자는 금물, 특히 전세대출로 레버리지하는 방식은 신중하게 판단해야 합니다
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Q. 임대인 변경에 따른 전세계약서 재작성 관련(보증보험)
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.감액 계약서는 갱신 계약서의 변경 계약서로 처리되어야 합니다예를 들어 계약서 상단에 아래와 같은 문구가 들어가야 합니다:본 계약은 2022년 11월 4일자 임대차계약(계약기간: 2022.12.14~2024.12.13)의 묵시적 갱신(2024.12.14~2026.12.13)에 따른 보증금 감액 변경 계약입니다이렇게 하면 임차인의 계속 점유 및 확정일자 유지 등 권리 관계가 명확하게 이어집니다200만 원 감액분은 반드시 계약일에 실제 지급되어야 합니다지급 내역은 계약서에 명시하거나 이체증, 문자/통화 기록을 보관하세요감액 계약서를 작성한 당일 또는 즉시 관할 주민센터에서 확정일자를 다시 받으세요이는 HUG 또는 SGI 등 보증보험 가입 시 필요조건입니다이전계약서와 같이 보관하시면 됩니다
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Q. 전세계약 임대인 과거 세금체납, 보증보험 있어도 위험할까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.부동산 중개인은 계약이 이뤄져야 수수료를 받습니다대부분 성실하지만, 위험 요소를 축소해서 말할 수 있습니다은행은 보수적인 시각을 가지고 있지만, 리스크 관리에 충실합니다대출을 거절하거나 신중히 하라는 조언은 현실적 경고로 봐야 합니다전세보증보험이 있으므로 금전적 손해 가능성은 낮지만, 임대인의 과거 체납 이력은 무시할 수 없는 경고 신호입니다집이 정말 마음에 든다면 특약 추가 + 임대인의 세금 납세 증명서 확보 등 리스크 최소화 조치를 취한 뒤 계약을 유지하는 것도 방법입니다그러나 마음속 불안이 계속된다면, 비싼 수업료로 생각하고 파기하는 것이 오히려 정신적으로 이익일 수 있습니다