안녕하세요 유현심 전문가입니다.
부동산
Q. 아파트 실거주 목적 판단 여부 부탁드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.년도는 오래되었지만 C아파트가 ㄱ순위입니다C 아파트는 지금도 살기 좋고, 미래에도 더 좋아질 가능성이 있는 아파트입니다실제로 거주할 가능성이 크고, 생활의 질이 중요한 분이라면 주차, 상권, 교육은 무시하지 마세요역세권 예정지는 공공사업 지연 가능성도 고려해야 하므로, 구체적인 노선 확정 여부도 확인하세요향후 매도 시를 고려해 거래량(세대수)도 일정 수준 있는 것이 유리합니다C는 세대수는 적으나 희소성이 장점일 수도 있습니다
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Q. 왜 편의점들은 서로 거리를 두고 생기지않는거죠?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.사람들이 자주 지나다니는 장소에 입점하게 되고 눈에 잘 띄고 쉽게 접근 가능한 1층, 코너 상권을 선호하게 되고 아파트, 오피스텔, 학교 근처 등 생활권 중심으로 자리를 잡게 됩니다이런 좋은 자리는 한정되어 있다 보니, 여러 브랜드가 몰려들 수밖에 없습니다각 편의점 브랜드(GS25, CU, 세븐일레븐 등)들은 서로 점유율 경쟁을 합니다그래서 좋은 자리가 생기면 선점이 목표입니다본사는 가맹점 수익보다 매장 수 증가에 초점을 둘 때가 많아서 결과적으로 편의점끼리 붙는 일이 흔해지는 것입니다다른 브랜드 간 거리 제한은 법적으로 의무화되어 있지 않아서,현실적으로는 브랜드 간 다닥다닥 붙는 일은 계속 일어나고 있습니다
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Q. 분양권 전매 방법 및 부동산을 통해서 해야하나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.1. 부동산 중개 매수자와 계약을 연결할 공인중개사를 통해 거래하는 것이 일반적입니다2. 매매계약 체결 매수자와 분양권 매매계약서 작성분양계약서 + 기타 관련 서류 첨부3. 분양사무소 방문 매수자와 함께 분양사무소 방문하여 명의 변경(전매 신청)4. 대출 승계 및 정산 중도금 대출은 승계, 신용대출은 매도자가 상환 or 별도 협의5. 세금 및 정산 필요 시 양도세, 취득세 등 정산반드시 분양사무소를 거쳐야 하며, 명의이전은 분양사무소의 승인 없이 불가능합니다따라서 부동산 중개 + 분양사무소 방문 두 곳 모두 필요합니다꼭 부동산을 통해야 할 법적 의무는 없지만전매 거래는 일반 매매보다 복잡해서 (분양사무소 요건, 대출 승계, 서류 등)중개사 없이 진행할 경우 리스크가 매우 큽니다실수로 명의이전 안 됐는데 돈 받았거나, 대출 승계 누락 등의 문제가 발생 가능합니다,매수자는 계약금 전체(10%)를 매도자에게 주고,매도자는 그 돈으로 신용대출 5%를 직접 상환하고 해지하면 됩니다,양도차익이 0원이면 양도세는 없다해도 반드시 신고는 해야 합니다
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Q. 민간임대사업자 표준임대차계약서 작성방법
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,임대인 / 임차인 정보 이름, 주민등록번호, 주소 신분증 확인 후 직접 기입임대 목적물의 표시 건물의 주소, 면적, 구조 건축물대장 또는 등기부등본 참조임대기간 시작일~종료일 계약일 기준으로 계산임대보증금 및 월세 보증금, 월 임대료, 지급일 사전 합의된 금액 기입관리비 포함여부, 부담주체 포함 or 별도 기입계약해지 조건 중도해지 가능 여부 별도 약정 없으면 민법 기준특약사항 예: 반려동물 허용 등 양 당사자 자유롭게 작성 가능건축물대장을 활용하면, 임대 대상 물건(주소, 용도, 면적, 건물 구조 등)의 정확한 정보를 작성할 수 있습니다.,확정일자, 보증보험 계약서 완성 후 확정일자 받고, 임차인 전입신고도 완료 후 보증보험 신청하세요,계약기간은 계약서에 적힌 임대차 시작일로부터 2년이며, 대출일과 계약서 작성일이 달라도 가능합니다 (은행 확인 필요),계약서를 작성하다 잘모르겠으면 주변 부동산에 가서 도움을 받아보시기 바랍니더
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Q. 우리나라의 미래는 어떻게 될까요?궁금합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.귀농이든 농사든 경제성 분석이 최우선입니다도시생활이 싫어서가 아니라, 농촌이 좋아서여야 성공 확률이 높습니다쌀농사와 같이 부가가치 있는 농업(예: 스마트팜, 특수작물, 체험 연계 등) 쪽에 연계하시는것도 좋습니다자녀 교육은 지역에 따라 편차가 크기 때문에 실제 거주하려는 지역의 교육 여건을 미리 조사해 보시는것이 좋을거 같습니다
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Q. 매매시 본계약 날짜 바꾸자고 하는데요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.계약서를 미루는 것은 가능하나, 실질적으로 매수인에게 불리할 수 있습니다특히 대출 일정이 촉박하다면, 날짜 미루는 걸 쉽게 수용하시면 안 됩니다특히, 본계약서에 대출 미승인 시 자동 해지 등의 조건부 조항이 들어가지 않으면, 대출 문제는 매수인의 개인 사정으로 판단됩니다출장 이후 본계약 체결 시, 해당 날짜까지 매도인의 판매 의사 유지 및 계약 우선권을 보장한다는 간단한 서면 동의나 문자 메시지라도 확보하세요매도인 확인용 문자 예시:9월 27일 본계약 일정 연기 관련, 매도인은 기존 가계약을 존중하며 해당 날짜 전까지 타인에게 매도하지 않겠다는 점을 확인해 두시기 바랍니다
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Q. 주택임대사업자에 전세로 살고 있는데 1년차 5% 증액 문의
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,계약서에 1년 후 전세금 5% 증액 특약이 명확히 기재되어 있고, 임차인이 이를 인지하고 동의한 경우라면 법적으로 유효할 가능성이 높습니다,이처럼 1년차 특약으로 한 차례 증액되었더라도, 이후 갱신 시 또 5% 인상은 가능합니다다만, 중간에 무리하게 두 번 증액하는 것은 아니고, 갱신 요건 충족 시 새로운 계약 조건으로 증액이 허용된다는 뜻입니다,1년차 증액계약서에 명시된 특약에 서면 동의한 경우, 임차인이 거절하기 어렵습니다단, 특약이 없거나, 강제적/일방적 통보라면 거절 가능합니다,2년차 증액 (갱신 시)계약갱신청구권 행사 후 임대료를 5% 초과 증액하려는 경우,임차인은 법적으로 거절 가능합니다5% 이내면 수용해야 합니다,꼭 다시 작성하지 않아도 됩니다하지만, 합의서나 확인서 작성은 매우 권장됩니다
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Q. hug 청년버팀목 연장 (타은행으로변경)
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.현재 국민은행에서 실행 중인 HUG 청년버팀목을 새 집으로 변경하면서 타 은행으로 갈아타는 것(전세 대출 갈아타기)은 전입 및 계약 조건이 맞고, HUG 보증이 승인된다면 가능합니다주의할 점은 HUG 보증 기준은 은행마다 해석과 적용이 다릅니다KB시세가 없더라도 일부 은행은 HUG 자체 감정가 또는 타 시세(네이버, 국토부 실거래가 등)로 인정하여 진행하기도 합니다타은행 대출 가능성이 충분히 존재하므로, 다른 은행 (예: 농협, 우리, 기업, 하나 등)에 HUG 청년버팀목 가능한지 상담 요청해보는 것이 중요합니다소유권 이전만 확실히 된다면 대출 실행은 가능할 수 있습니다전세자금대출(HUG 청년버팀목)은 기본적으로 전세계약서, 확정일자, 전입신고가 완료되어야 하며, 집 소유자가 대출 실행일 기준으로 등기부상 소유자여야 합니다대출 실행일 전에 소유권이 명확히 개인(임대인)으로 넘어와야 하므로, 전입일이나 대출 실행일을 소유권 이전 완료일 이후로 잡는 것이 안정적일거 같습니다
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Q. 구도심의 공동화 문제가 심화되고 있습니다. 주민 주도 도시 재생이 대안이 될 수 있을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.주민 주도 도시 재생은 단순히 낙후된 지역을 물리적으로 개선하는 것을 넘어서, 사람 중심의 도시 정책을 실현할 수 있는 중요한 수단입니다하지만 이를 성공적으로 지속하기 위해서는 제도적 기반, 충분한 재정, 사회적 역량 강화가 삼위일체로 작동해야 합니다따라서 도시 재개발의 일방적 방식이 아닌, 주민이 주도하는 도시재생이 새로운 도시 관리로 자리잡기 위해서는 정부, 지자체, 민간, 주민 모두의 협력이 필요합니다
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Q. 전세를 월세로 바꿀 때 몇 개월 전에 논의?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.만기전 2개월에서 6개월사이에 협의하셔야 합니다만약에 임대인이 안된다고 하면 방을 빼고 이사를 해야 하니 기간이 필요합니다서로 협의를 잘해보시기 바랍니다