안녕하세요 유현심 전문가입니다.
부동산
Q. 신축아파트 전세 계약에 관한 질문입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.이 상황은 부동산 중개인이 괜찮다고 말할 수 있는 단순한 조건이 아닙니다건물 등기 전에는 전세권 설정, 대항력 확보 모두 어렵기 때문에 매우 위험할 수 있습니다. 안전한 계약을 위해 특약사항을 반드시 포함시키고, 등기 완료 후 계약을 진행하거나 보증보험 필수 조건으로 협상해보세요1. 건물 소유권 등기가 ○○일까지 완료되지 않을 경우, 계약은 자동 해제하며, 계약금 및 중도금은 이자와 함께 전액 반환한다.2. 전세보증금은 건물 등기 완료 후, 임차인의 전입신고 및 확정일자 부여가 가능한 시점부터 지급한다3. 전세보증금 반환보장(보증보험) 가입에 임대인은 적극 협조하며, 거절 시 계약 해제 가능하다4. 토지 및 건물의 근저당권이 존재할 경우, 전세보증금보다 후순위로 처리될 수 있도록 임대인이 조치하고, 이를 보증한다이런특약을 제시해보시기 바랍니다
부동산
Q. 경매시장에서 실수로 수천만의 입찰보증금을 날리는 사례도 있다던더요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.부동산 경매에서 실수로 수천만 원의 입찰보증금을 날리는 사례, 실제로 종종 발생합니다경매는 민사 절차이기 때문에 실수라 하더라도 대부분 용인되지 않고, 법적인 책임을 그대로 지게 됩니다경매는 공공 입찰 절차라서 형평성과 확실성을 가장 중요시합니다.사람이 실수할 수도 있죠라고 법원에 말해도 법적으로는 유효하지 않은 주장입니다
부동산
Q. 부동산 경매에서 경매물건에 입찰자가 없거나, 최저가격 이상 매수자가 없으면 그 다음 경매기일에 책정되는 가격은 몇 % 감소한 금액으로 정해지나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.부동산 경매에서 입찰자가 없거나 최저가격 이상으로 입찰한 사람이 없을 경우, 법원은 다음 경매기일을 지정하고 최저매각가격(최저입찰가)을 인하하여 다시 경매를 진행합니다이때의 가격 인하율은 법에서 정한 비율에 따라 이루어집니다1회 유찰 시: 최저매각가격이 20% 인하됩니다2회 유찰 시: 또다시 20% 인하된 가격으로 진행됩니다즉, 두 번 유찰되면 원래 감정가 대비 약 64% 수준으로 떨어집니다.(0.8 × 0.8 = 0.64)최저매각가격의 결정은 법원이 합니다.감정가: 법원 감정인이 정함최저매각가격: 처음에는 감정가 기준으로 정해지고, 이후 유찰 여부에 따라 법원의 결정에 따라 20%씩 감액이 됩니다
부동산
Q. 시골 농가의 미등기주택의 구입에 대해 문의 드립니다.?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.미등기 주택은 건축은 되었으나 부동산 등기부에 소유권 등재가 되어 있지 않은 건물을 말합니다등기부가 없다는 것은 법적으로 소유권이 명확하게 공시되지 않은 상태이므로, 권리관계가 불분명할 수 있습니다건축대장이 있다는 것은 건축물이 적법하게 건축허가를 받아 지어진 정식 건축물임을 의미합니다그러나 건축 완료 후 등기를 하지 않았기 때문에 법률상 소유권을 주장하거나, 법적으로 완전한 보호를 받는 데 제약이 있을 수 있습니다미등기 주택이라도 건축대장이 있고, 합법적으로 등기 전환이 가능하다면 매입은 가능합니다다만 등기 가능성, 건축법 준수 여부, 토지와의 권리관계 등을 면밀히 검토한 후 진행하시길 권장합니다절대 구두나 간단한 문서만으로 거래하지 마시고, 법적 근거 있는 절차를 따르셔야 안전합니다
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Q. 독립준비중인데 전세월세매매 뭐가 나을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.30살 독립을 준비 중이시고, 자영업 기반에 자산 구조가 약간 유동적인 상황이라면 당장은 안정적인 월세 or 소형 전세로 시작하고, 추후 여유가 생기면 매매 쪽으로 접근하는 게 현실적이고 리스크가 적은 방향일거 같습니다