안녕하세요. 윤민구 전문가입니다.
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Q. 보통 전세계약 몇개월 전에 퇴거 통보를 하나요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.만기 전 6개월 ~ 2개월 사이에 연장할지 퇴거할지의 의사표시를 통보해 주어야 합니다.
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Q. 집문서 분실시에는 어떻게 대처를 하면될까요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.우선은 등기권리증 분실했을 경우 재발급이 불가능하다는 점입니다. 문서를 위조하여 불법적인 일에 사용한다든지, 명의를 도용하여 문제가 발생할 가능성이 존재하기에 최초 즉 1회만 발급이 가능하며 그 이후에는 동일한 서류를 발행해 주지 않습니다. 해결 방법으로 3가지 방법이 있습니다.1. 확인 조서를 이용하는 것입니다. 부동산 계약 후 매도인과 매수자가 함께 등기소에 방문하여 필요한 자료를 작성하여 권리를 인정받는 것으로 해당 절차를 통해 소유권 이전을 마무리하는 것입니다.2.확인 서면을 이용하여 변호사 혹은 법무사를 통해 절차를 진행하는 것으로 빠르고 편하게 과정을 완료할 수 있습니다. 대부분 약정 후 잔금을 해결하며 해당 절차를 진행하게 되는데 소유권 및 저당권 말소 과정을 한 번에 이행하게 됩니다.3.공증을 받는 것입니다. 지역과 상관없이 거주지와 가까운 공증 사무실에 방문하여 등기 의무자의 신원을 보장받는 것으로 중요한 점은 소유권자가 필요한 서류를 직접 작성해야 한다는 것입니다.
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Q. 근저당이 있는 아파트 매매 후, 전세 내놓는 과정에서 질문드립니다.
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.1.임차인 C는 전세계약 당시의 소유자와 체결해야 합니다.매수인에게 소유권이전등기가 넘어가지 않은 상태일 테니 매도인과 계약을 해야겠죠.2.어려울수 있습니다. 은행은 선순위 저당이 있으면 승인이 나기 쉽지 않습니다. 주택가액 대비 선순위 저당금액이 소소하다면 가능할 순 있겠습니다.전세자금대출 사전 가심사라도 받아 보심이 좋겠습니다.3.임차인 C 의 전세다금대출이 완만히 나온다는 가정하에,매매대금의 잔금일을 임대차계약 잔금일과 같은날로 동시진행 하시면 되겠습니다.C 와 매도인의 전세계약 체결 후 전세보증금 잔금과 동시에 근저당 말소하며 매매대금 잔금 처리후, 법무사 참석하에 등기필증등 소유권이전등기에 필요한 서류 주고 받기 하시면 됩니다.법무사가 관할등기소에 당일 소유권이전등기 접수할것이고일주일 정도면 등기완료가 될 것 입니다.
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Q. 중개수수료 현금영수증 발급자 계약자 다르게
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.현금영수증 발행대상자는 거래 당사자 이여야 합니다.예를들어, 부모님이 중개수수료를 지급하였고 계약당사자는 자식이라면 부모님은 거래당사자가 아니기에 부모님 번호로 발행하면 안됩니다.만약 거래당사자가 아닌 타인 번호로 발행이 되면 추후 조사 대상이 될 수도 있습니다.
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Q. 집 전세대출과 일반대출광이 차이는 무엇인가요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.일반 신용대출 보다는 전세자금대출이 금리면이나 한도에서 보다 좋은 조건의 상품이 많을 것 입니다.상품마다 개인 소득이나 신용에 따라 다르겠지만 보통 전세보증금액에서 대출은 70~90% 이내에서 가능하며 한도내에서 원하는 금액을 선택 가능 하겠습니다.
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Q. 매매계약 시 특약 관련하여 질문드립니다
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.그 6개월 마저도 하느니 못하느니 따지는 경우도 많습니다.실랑이를 하다가 2~3달로 특약에 넣는 경우도 있고 그렇습니다.잔금일 이후 6개월 까지는 매도인이 책임진다고 하였으니 그리 나쁜 조건은 아닌듯 합니다.잔금일 전 한번 더 꼼꼼히 살펴 보시는것도 좋겠습니다.
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Q. 전세 실거래가 등록 시점이 언제인가요?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.계약 체결일로 부터 30일 이내에 전월세신고(임대차신고) 를 하게 되어 있습니다.즉, 계약 체결일이 되겠습니다. 가계약금을 먼저 지급하였다면 그 날짜로 기산하여 가계약금 일자가 계약 체결일이 되어야 합니다.
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Q. 청약받은 집 입주전 대출받는 시기?
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.해당 아파트 준공 후에 받을수 있습니다. 이는 준공 전까지는 담보가치가 없는 것으로 은행에서 판단하기 때문입니다.즉, 준공 후에 담보가치가 생성되어 당보대출이 가능하겠습니다.사용승인이 완료되면 입주지정 기간에 잔금을 납부하고 입주를 하는데요, 이때 잔금 지급을 위해 대출을 받는 것을 분양잔금대출 이라고 하며, 통상 중도금 대출을 잔금대출로 전환 합니다.
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Q. 주택 공급부족은 왜 생기는건가요??
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.양극화 때문이 아닐까 싶고, 수요의 차이이기 때문이겠습니다.수도권에는 모든게 집중되어 있어 수요는 넘쳐 나는데 주택등 건축할 땅이 부족합니다.
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Q. 전세입자를 안고 매매할 때 표준 매매계약서 형식을 어디서 받을 수 있을까요? 아시는 분 계시다면 알려주시면 감사드리겠습니다. 부탁드려요.
안녕하세요. 윤민구 공인중개사입니다.주변 중개사무소에 가셔서 대서 해 달라 하시는게 좋을것 같습니다.그 대서료 마저 아끼고자 하신다면 인터넷에서 찾아 보셔서 계약서 양식 다운 받아 사용하시면 될 듯 합니다.