안녕하세요 윤민선 금융 세무 가상화폐 전문가입니다.
Q. 부동산 규제가 있어도 서울 아파트 평균 매매가는 계속 상승하나 보네요..
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.최근 발표된 자료에 따르면 , 서울 아파트의 평균 매매가격이 14억 원을 돌파했고 , 상위 20%의 고가 아파트 평균은 32억원을 넘겼다고 합니다.이는 정부의 각종 부동산 규제에도 불구하고 지속되는 가격 상승세를 보여주는 것이며 , 시장의 구조적 문제와 심리를 반영한 결과라 할 수 있습니다.첫째 , 공급과 수요의 불균형이 지속되고 있습니다.서울은 직장 , 교육 , 교통 , 문화 등 여러면에서 중심지 역할을 하고 있어 인구와 자금이 집중되는 구조입니다.하지만 새로운 아파트 공급은 규제와 인허가 문제로 제한적이며 , 이는 희소성을 부각시켜 가격을 끌어올립니다.특히 입지 , 학군 , 브랜드가 좋은 상위 아파트일수록 이러한 경향은 더욱 두드러집니다.둘째 , 지방과의 격차는 더욱 커지고 있습니다.비수도권 일부 지역은 인구 감소와 수요 부재로 주택 가격이 정체되거나 하락하고 있습니다.반면 , 서울과 수도권의 주요 지역은 부의 집중 현상과 투자 심리로 인해 자산 가치가 계속 상승합니다.이러한 흐름은 결과적으로 부동산 시장 내 ' 양극화 ' 를 심화시키며 , 중산층의 주거 사다리를 걷어차는 구조로 변질될 우려가 있습니다.셋째 , 이러한 양극화는 단기적 현상이 아니라 장기적 추세로 자리 잡을 가능성이 높습니다.고금리 , 고물가 시대에도 불구하고 자산가들은 여전히 ' 안정적 투자처 ' 로 서울 아파트를 선택하고 있으며 , 정부의 규제 완화 신호가 나올 때마다 시장은 빠르게 반응하고 있습니다.결론적으로 , 서울과 지방의 부동산 양극화는 일시적 현상이 아닌 구조적 흐름으로 보입니다.이 흐름을 막기 위해서는 단순한 규제 정책보다 공급의 정상화 , 지방 균형 발전 , 세제ㆍ금융 시스템의 재정비 등 보다 근본적인 해결책이 필요할 것입니다.그렇지 않다면 부동산을 통한 자산 양극화는 앞으로도 지속될 가능성이 높습니다.
Q. 월세 묵시적 계약 갱신 해지 시 관리비 포함인가요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따르면 , 임차인이 계약 기간이 끝난 뒤에도 별다른 의사표시 없이 계속 거주할 경우 , 계약은 ' 묵시적 갱신 ' 으로 간주됩니다.이 경우 임대인은 임차인을 함부로 내보낼 수 없고 , 임차인은 퇴거를 원할 경우 최소 1개월 전에 해지 통보를 해야 하며 , 해지 통보 후 3개월까지는 월세를 부담해야 합니다.문제는 , 이때 ' 관리비 ' 도 포함해서 내야 하느냐는 점입니다.(1) 월세와 관리비는 법적 성격이 다르다월세는 주거 공간을 사용하는 대가로 임대인에게 지급하는 것이고 , 관리비는 공용 설비나 서비스를 유지ㆍ운영하는 데 드는 비용입니다.계약서에 명시된 ' 월세 30만 원 + 관리비 15만 원 ' 은 별개의 항목입니다.따라서 단순히 ' 월세를 낸다 ' 는 표현은 보통 ' 관리비 제외 ' 라는 의미로 해석되기 어렵습니다.(2) 실거주 여부와 관리비 부담은 무관할 수 있다방을 실제로 사용하지 않는다고 해도 계약이 유지되는 동안은 공용시설 (엘리베이터 , 복도 , 주차장 등)이나 정액 요금 방식의 서비스 (인터넷 , 수도 기본료 등)가 계속 발생합니다.특히 관리비가 정액으로 책정되어 있다면 실사용 여부와 상관없이 정해진 금액을 내야 할 가능성이 높습니다.(3) 계약서 내용이 가장 중요하다가장 결정적인 것은 계약서의 내용입니다.계약서에 ' 관리비는 실사용량 기준으로 정산 ' 이라면 실제 사용량이 없었음을 입증하고 조정할 수 있지만 , ' 관리비는 정액으로 매월 15만 원 지급 ' 이라고 되어 있다면 , 사용 여부와 관계없이 납부의무가 있습니다.또한 관리비 항목에 포함된 인터넷이나 주차장 등이 계약에 필수사항으로 명시되어 있다면 그 역시 부담대상입니다.결론적으로 , 묵시적 갱신 후 중도에 나가더라도 해지 통보 후 3개월치 ' 월세 + 관리비 ' 전액을 납부하는 것이 일반적입니다.단 , 계약서에 관리비 항목이 구체적으로 명시되어 있고 실사용량에 따라 조정 가능한 구조라면 일부 조정의 여지가 있을 수 있습니다.계약서를 다시 확인하고 , 임대인과 협의하는 것이 현실적인 해결책입니다.
Q. 메디블록의 앞으로의 전망은 어떤가요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.메디블록(MediBloc)은 의료정보 블록체인 플랫폼을 지향하는 프로젝트로 , 개인의 건강 데이터를 안전하게 저장하고 필요한 경우 효율적으로 공유할 수 있도록 하는 것을 목표로 합니다.이러한 비전은 헬스케어 산업의 디지털 전환이라는 큰 흐름과 맞닿아 있어 장기적인 관점에서는 가능성이 있는 프로젝트로 평가됩니다.그러나 최근 몇 년간의 행보와 시장 반응을 종합해보면 , 메디블록의 향후 전망은 단순하지 않습니다.첫째 , 기술과 비전 측면에서는 일정한 가치가 있습니다.메디블록은 의료 데이터의 비효율성과 보안 문제를 해결하고자 하며 , 의료기관과의 협업 , 자체 플랫폼 개발 등 기반 기술 확보에 지속적인 노력을 보여왔습니다.특히 한국 내 병원과의 협업사례 등은 실제 유스케이스 확보 측면에서 긍정적입니다.하지만 ,둘째 , 시장성과 코인 가격측면에서는 다소 부진한 흐름을 보이고 있습니다.메디블록은 이른바 ' 김치 알트코인 ' 으로 분류되며 , 국내 투자자 의존도가 높고 글로벌 거래소 상장도 제한적입니다이는 글로벌 수요를 끌어내는 데 제약이 있으며 , 유통량 증가와 수요 불균형으로 인해 가격이 오랜 기간 정체되거나 하락 압력을 받는 원인이 됩니다.최근 비트코인을 포함한 메이저 코인이 상승하는 흐름에서도 메디블록은 상대적으로 반응이 미미한 상황입니다.셋째 , 토큰 이코노미와 생태계 확장성도 한계로 지적됩니다.메디블록의 플랫폼에서 토큰을 사용하는 방식이 실제 사용자에게 충분한 동기를 주는 가에 대해서는 의문이 많습니다.실제 병원이나 환자 입장에서 메디토큰을 꼭 사용해야 할 필요성 , 혹은 경제적 유인 구조가 명확하지 않다는 점이 약점으로 작용합니다.결론적으로 , 메디블록은 기술적 비전은 있으나 시장성과 확장성 , 글로벌 접근성 면에서 여전히 해결 과제가 많은 프로젝트입니다.단기적으로는 비트코인 상승장의 수혜를 받기 어렵고 , 알트코인 시장의 구조적 한계도 존재합니다.하지만 장기적으로 헬스케어 산업의 디지털화 흐름 속에서 의미있는 성과와 제휴가 가시화된다면 재평가될 여지는 남아 있습니다.다만 투자자 입장에서는 감정적인 존버보다는 기술 개발 현황 , 병원 협업 , 거래소 유동성 등 실질적 펀더멘털을 주기적으로 점검하는 것이 바람직합니다.
Q. 해외선물 만기가 많이 남은 상품의 주가변동
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.해외선물의 장기 만기 상품에서 거래량이 전혀 없음에도 불구하고 가격이 변동하는 현상은 선물시장 메커니즘과 가격 방식에 대한 이해가 필요합니다.이 현상은 크게 다음과 같은 요인들로 설명됩니다.(1) 호가 기반의 이론가격 조정선물가격은 실제 체결된 거래뿐 아니라 호가 (매수ㆍ매도 주문)에 기반하여 산정되기도 합니다.거래량이 없더라도 , 시장 참가자들이 제시하는 매수ㆍ매도 호가가 바뀌면 실시간 시세(price quote) 도 그에 따라 움직입니다.즉 , 체결된 거래가 없어도 호가 스프레드의 변화만으로도 가격이 움직이는 듯 보일 수 있습니다.(2) 선물 이론가치 (Fair Value) 에 따른 자동 조정선물의 가격은 해당 자산의 이론가치 , 즉 현물 가격에 시간가치와 금리 , 배당 , 보관비 등을 반영하여 계산됩니다.예를 들어 , 아래 공식을 사용한다면 ,선물가격= 현물가격 × e^(r-d)×T (r : 무위험이자율 , d : 배당수익률 , T : 남은 기간)현물 가격이나 금리가 바뀌면 , 만기 몇 년짜리 선물도 이론적으로는 가격이 변화해야 합니다.이로 인해 거래는 없더라도 시세가 조금씩 조정되는 것입니다.(3) 알고리즘 시스템에 의한 자동 동기화많은 거래소나 증권사는 백그라운드에서 이론가격을 반영해 시세를 업데이트하는 시스템을 운영합니다.특히 CME , ICE 등 주요 거래소에서는 기초자산 가격변동에 따라 원거리 만기 선물의 시세도 자동으로 조정되도록 설계돼 있습니다.이 과정에서 거래량이 없어도 가격이 ' 움직이는 ' 것처럼 보이는 현상이 발생합니다.(4) 연계된 시장 간의 가격전이 효과 ETF 와 달리 선물은 직접적인 보유 자산이 없는 파생상품이지만 , 같은 자산군의 단기 선물 또는 현물 시장의 가격변화가 장기물 가격에도 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.예를 들어 , 최근물에서 강한 매수세가 있으면 장기물도 기대 인플레이션 , 수급 전망 등을 반영하여 가격이 함께 움직입니다.결론적으로 , 결국 장기 해외선물에서 거래량이 없어도 가격이 변동하는 것은 호가 변화 , 이론가격 조정 , 자동화 시스템 , 그리고 연계 시장의 전이 효과 등 복합적인 요인 때문이며 , 이는 선물시장 특유의 구조와 연산 로직에서 비롯된 자연스러운 현상입니다.따라서 거래체결이 없어도 가격 변동은 시장의 ' 숨은 손길 ' 에 의해 충분히 발생할 수 있습니다.
Q. 주식공매도를 왜 하는건가요? 무슨 이득이 있나요?
안녕하세요. 윤민선 경제전문가입니다.공매도 (空賣渡 , Short Selling) 는 말 그대로 ' 없는 주식을 판다 ' 는 의미입니다.투자자가 실제로 보유하지 않은 주식을 빌려서 먼저 판 뒤 , 나중에 주가가 하락하면 싸게 다시 사들여 갚는 방식입니다.이 과정을 통해 가격 차익을 노리는 투자 기법이며 , 시장에서는 양날의 검처럼 사용됩니다.(1) 공매도의 기본 원리와 이득공매도는 주가 하락을 예상한 투자자에게 수익 기회를 제공합니다.예를 들어 A라는 기업의 주가가 10만 원일 때 , 투자자가 주식을 빌려 팔고 이후 주가가 7만 원으로 떨어지면 , 다시 사들여 갚음으로써 3만 원의 차익을 얻게 됩니다.즉 , 공매도는 단순히 주가 상승에만 의존하지 않고 하락에서도 돈을 벌 수 있는 수단입니다.(2) 공매도의 순기능ㆍ 시장 유동성 증가 : 주식을 빌려서 파는 만큼 거래량이 늘어 유동성이 개선됩니다.ㆍ 과열 억제 : 거품이 낀 주식에 대한 경고 역할을 하며 가격 조정을 유도합니다.ㆍ 정보 반영 : 주가가 비정상적으로 높을 경우 , 공매도를 통해 시장이 이를 바로잡을 수 있습니다.(3) 공매도는 기업에 이득이 되는가?직접적인 이득은 없습니다.오히려 공매도 세력의 타깃이 되면 기업 이미지에 악영향을 주기도 합니다.하지만 공매도가 제도적으로 잘 운영된다면 정상적인 주가 형성과 투자자 신뢰 확보에는 도움이 될 수 있습니다.(4) 논란과 비판 ㆍ 개인 투자자 역차별 : 기관이나 외국인에 비해 공매도 정보와 접근성이 떨어지는 개인 투자자는 불리하다는 지적이 많습니다.ㆍ 악의적 공매도 : 의도적으로 주가를 떨어뜨리기 위한 공격적 공매도는 기업가치에 타격을 줄 수 있습니다.결론적으로 , 공매도는 하락을 예상할 때 이익을 얻는 투자 기법으로 , 시장 효율성을 높이는 역할도 합니다.그러나 남용되거나 정보의 비대칭성이 심할 경우 개인 투자자에게 불리한 제도로 작용할 수 있습니다.결국 공매도는 시장 조정과 투기 사이의 경계선에서 제도적 감시와 균형이 중요한 장치입니다.