안녕하세요 윤민선 금융 세무 가상화폐 전문가입니다.
Q. 아파트 매도할 때 어떤 비용들이 발생하는지, 차익 없이 팔면 양도소득세를 안 내도 되는지 궁금합니다
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.아파트를 매도할 때는 단순히 매수자에게 넘기는 것 이상의 다양한 비용이 발생하며 , 세금 문제도 함께 고려해야 합니다.특히 최근에 아파트를 매수했지만 , 부득이한 사정으로 단기간 내에 매도해야 하는 경우에는 경제적 손실뿐 아니라 예상치 못한 세금 부담까지 발생할 수 있습니다.아래는 지방 중소도시의 아파트를 차익 없이 혹은 손해를 보고 매도하는 경우에 발생할 수 있는 대표적인 비용과 세금에 대한 설명입니다.(1) 양도소득세 : 손해보면 부과되지 않는다.양도소득세는 부동산을 팔아서 발생한 차익(양도차익) 에 대해 부과되는 세금입니다.즉 , 매입 가격보다 싸게 팔 경우에는 차익이 없기 때문에 양도소득세는 원칙적으로 부과되지 않습니다.그러나 양도차익을 계산할 때는 단순히 매수-매도 가격만 보는 것이 아니라 , 취득세 , 중개수수료 , 법무사 비용 등 취득 및 양도 시의 부대비용을 모두 반영하므로 , 실질적으로 손해인지 아닌지를 세무적으로 따져야 합니다.어쨋든 매입가보다 낮게 파는 경우에는 세금이 발생하지 않을 가능성이 높습니다.※ 중요점 : 단기매도의 경우에도 차익이 없으면 양도세는 없다.다만 차익이 있다면 보유기간이 1년 미만이면 70% , 2년이면 60%의 중과세율이 적용된다.(2) 중개수수료 : 무조건 발생하는 비용매도를 할 때는 공인중개사에게 중개수수료를 지급해야 합니다.이는 지역과 거래금액에 따라 다르며 , 지방 중소도시의 경우 아파트 매매 시 일반적으로 거래금액의 0.4% 한도 내에서 협의됩니다.예를 들어 2억 원에 매도할 경우 최대 80만 원 정도가 될 수 있습니다.(3) 기타 부대비용 ㆍ 취득세는 매수 시에만 발생하므로 이번 매도 시점에서는 발생하지 않습니다.ㆍ 인감증명서 발급수수료 , 등기 이전에 필요한 서류 준비 비용 등 소액의 행정비용이 발생할 수 있습니다.ㆍ 잔금일 기준 1월1일 이후까지 보유했다면 , 재산세 일할 계산을 통해 일부 납부해야 할 수도 있습니다.(4) 1세대 2주택 여부 및 비과세 요건질문에 따르면 시골 주택이 하나 더 있고 , 현재 매도하려는 아파트는 최근 매수한 것이므로 1세대 2주택자로 분류될 수 있습니다.다만 , 시골 주택의 경우에는 일정 요건을 만족하면 비과세 대상 농어촌주택으로 간주되어 중복주택으로 보지 않을 수 있습니다.이 부분은 세무 전문가의 확인이 필요합니다.결론적으로 , 현재 상황에서는 아파트 매도 시 양도차익이 없기 때문에 양도소득세는 발생하지 않을 가능성이 높으며 , 주된 부담은 중개수수료 및 소액의 행정비용입니다.그러나 만약 추후에 매매 금액이 매입가보다 높아진다면 단기 보유에 따른 중과세율이 적용될 수 있으니 주의해야 합니다.또한 , 시골 주택과의 관계에 따라 주택 수 산정이 달라질 수 있으므로 , 1세대 1주택 비과세 요건을 충족할 수 있는지 사전 검토가 필요합니다.
Q. 지금 전국적으로 공실 상황이 좀 심각한 정도인가요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.최근 전국적인 공실 상황은 과거에 비해 분명히 심각한 수준에 이르렀다는 평가가 많습니다.(1) 현황 : 전국적인 공실 증가2024년 하반기부터 2025년 현재까지 , 오피스텔ㆍ상가ㆍ주택을 불문하고 전반적인 공실률이 상승세입니다.특히 지방 중소도시나 신도시 외곽 지역의 상가는 ' 유령상가 ' 라는 말이 붙을 정도로 공실이 장기화되고 있으며 , 수도권 일부 신축 상가나 신규 주거단지도 분양,완료후 공실 상태가 지속되고 있습니다.ㆍ 전국 중대형 상가 공실률은 약 13.0%로 , 즉 전국에 있는 10곳 중 1곳 꼴로 비어 있는 상가입니다.집합형 상가는 10.09% , 소규모 상가는 6.74% 수준입니다. (economy chosen.com)ㆍ 2024년 2분기 기준으로도 중대형 상가는 13.8% , 오피스 포함 전체 사무공간 공실률은 8.6%로 집계되어 , 전반적으로 상당히 높은 수준임을 보여줍니다. (KOSIS)ㆍ 서울 지역 집합 상가 (번화가 중심)공실률은 약 9.08%로 , 특히 용산역 상가는 37.6% , 청량리 27.6% , 영등포 23.9% 등 일부 상권은 훨씬 높은 공실률을 기록 중입니다. (economy chosen.com)(2) 핫플레이스도 예외 아님이전에는 홍대 , 강남 , 성수 등 이른바 ' 핫플 ' 지역은 예외였지만 , 최근에는 이곳들에서도 임대료 상승 , 소비 침체 , 상권 포화 등의 영향으로 공실이 눈에 띄게 늘고 있습니다.특히 코로나 이후 창업 붐이 일면서 상가 공급은 급증했으나 , 수요는 그만큼 회복되지 못해 나타나는 현상입니다.(3) 과거에도 있었던 현상인가?공실 증가 자체는 경기 침체기마다 반복적으로 나타나는 현상이지만 , 이번처럼 전국적으로 동시에 , 그리고 장기화되는 양상은 비교적 이례적입니다.특히 최근 몇 년 사이 저금리 시대에 상가ㆍ오피스텔에 대한 투자가 과열되면서 ' 공급과잉 ' 이 누적되었고 , 여기에 고금리와 경기 침체 , 인구 감소가 겹치며 과거보다 더 심각한 상황이 된 것입니다.결론적으로 , 현재의 공실 상황은 단순한 일시적 침체라기보다는 구조적인 변화의 신호로 볼 수 있습니다.수요 감소와 고정비 증가가 맞물리며 상업 부동산 시장의 패러다임 자체가 바뀌고 있으며 , 이는 지방뿐 아니라 수도권과 핫플레이스에도 영향을 미치고 있습니다.예전에도 경기 불황 때 공실은 늘었지만 , 지금처럼 ' 지속성 ' 과 ' 전국성 ' 을 갖춘 공실 문제는 드문 경우로 평가됩니다.
Q. 아파트 월세 1년 계약 후 임대인 개인사정으로 인한 문의
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.아파트 월세 계약 종료 후 별도의 갱신 없이 계속 거주한 경우 , 민법 및 " 주택임대차보호법 " 의 규정에 따라 ' 묵시적 갱신 ' 이 적용됩니다.이에 따라 임차인의 권리는 일정 기간 동안 계속 보호받게 됩니다.(1) 묵시적 갱신의 성립2022년 7월 체결된 1년 월세 계약이 2023년 7월 종료되었고 , 이후 양측이 별도 해지 통보 없이 월세를 계속 지급하고 수령했다면 , 이는 " 주택임대차보호법 " 제6조에 따른 묵시적 갱신으로 간주됩니다.묵시적 갱신 시 계약 조건은 동일하게 유지되며 , 임대인은 특별한 사유 없이 임차인을 내보낼 수 없습니다.(2) 임대인의 매매 또는 전세 계획과 임 차인의 권리2025년 7월 임대인이 개인 사정으로 아파트를 매매하거나 전세로 전환하려 한다 해도 , 기존 임차인이 있는 상태에서는 아래와 같은 법적 보호를 받습니다.ㆍ 계속 거주 가능 여부 : 묵시적 갱신된 임대차 계약은 2년 단위로 연장되며 , 임대인이 계약 종료 6개월~1개월 전까지 해지 통보를 하지 않으면 자동 연장됩니다.현재 상황이 묵시적 갱신 상태라면 , 2025년 7월에도 계약은 자동 연장될 수 있습니다.ㆍ 새 소유자가 들어오는 경우 : 주택이 매매되어 새로운 소유자가 생긴다 해도 , 임차인은 " 주택임대차보호법 " 상 대항력과 확정일자가 있는 경우 , 계약 기간 동안 그대로 거주할 권리가 있습니다.즉 , 새로운 집주인도 기존 임대차 관계를 승계해야 합니다.결론적으로 , 매매나 전세로 인해 아파트에 새로운 사람이 들어올 수 있다는 임대인의 통보가 있더라도 , 임차인은 법적으로 바로 퇴거할 의무는 없습니다.임대차 계약은 묵시적으로 연장된 상태이므로 , 최소 1년간 ( 즉 2025년 7월부터 2026년 7월까지) 거주가 가능하며 , 임대인이 계약 해지를 통보하려면 그 6개월 전 (2026년 1월경) 부터 정식으로 알려야 효력이 발생합니다.※ 참고ㆍ 대항력 요건 충족 여부 (전입신고 및 주민등록 등재) , 확정일자 여부에 따라 보호 수준이 다르므로 , 이 부분을 확인해보는 것이 좋습니다.ㆍ 임대인이 퇴거를 강하게 요구할 경우 , 법률전문가 상담을 병행하시길 권장 드립니다.
Q. 청년 LH행복주택 신청 관련 질문드립니다
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.청년LH행복주택 신청과 관련하여 , 전입일 기준과 세대 구성원 누락 문제에 대해 아래와 같이 간략히 살펴봅니다.(1) 전입일 기준 : ' 해당 지역 최근 전입일 ' 해석청년행복주택 신청 시 자격 조건 중 하나로 " 해당 지역에 최근 전입한 날짜 " 를 기재하도록 되어 있는 경우 , 일반적으로는 해당 지역 중 마지막으로 전입한 주소지의 전입일을 기준으로 합니다.예를 들어 , 신청 가능 지역이 A , B이고ㆍ 2023년 1월에 A지역으로 전입ㆍ 2025년 1월에 B지역으로 전입했다면2025년 1월 B지역 전입일이 가장 최근 전입일이므로 이를 기재하는 것이 타당합니다.이는 해당 지역 전체 중에서 ' 가장 최근의 전입 이력 ' 을 기준으로 판단하는 것이기 때문입니다.(2) 세대주 (어머니) 누락 시 당첨 취소 여부청약 신청 시 세대주인 어머니를 가구원에 포함시키지 않고 세대원 2인 중 일부만 기재한 경우 , 이는 중대한 허위기재로 간주될 수 있습니다.LH 청약 시스템은 세대주 및 세대원 전체 정보를 정확히 입력해야 하며 , 이를 통해 소득ㆍ자산ㆍ무주택 여부 등을 검증합니다.따라서 어머니가 세대주이고 이를 누락했다면ㆍ 실제로는 세대 구성상 어머니의 자산ㆍ무주택 여부 등을 함께 검토해야 하므로 ㆍ 추후 자격심사에서 탈락하거나 , 당첨이 취소될 수 있습니다.특히 , 가구원 수는 2인으로 기재하고도 세대주를 누락했다면 의도적 은폐로 간주될 소지가 있으며 , 실거주 심사나 사후 점검에서도 불이익을 받을 수 있습니다.결론적으로 ,ㆍ 전입일은 해당 지역 중 마지막 전입 지역의 날짜를 기준으로 기재하는 것이 맞습니다.ㆍ 세대주 누락은 당첨취소 사유가 될 수 있으므로 , 청약 정보는 반드시 사실대로 정확하게 기입해야 합니다.ㆍ 이미 신청을 완료했더라도 , LH 고객센터나 관할 지사에 문의해 정정 가능 여부를 확인하는 것이 바람직합니다.
Q. 대지지분없는 빌라 관련 질문 드립니다
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.대지지분 없는 빌라에 대한 실거주 및 법적 측면은 주택 구매 시 반드시 고려해야 할 중요한 요소입니다.특히 실거주 목적이라 하더라도 향후 권리관계나 비용 부담 문제에서 자유롭지 않을 수 있으므로 , 아래와 같이 살펴보겠습니다.(1) 대지지분 없는 빌라의 토지 임대료 문제대지지분이 전혀 없는 빌라는 보통 타인 소유의 토지 위에 건물만 등기된 형태입니다.이런 경우 해당 토지를 무상으로 사용할 수 없다면 , 토지 소유자에게 임대료를 내야 할 수 있습니다.이는 토지 사용에 대한 권리가 없기 때문이며 , 건물 소유와 토지 사용권은 별개라는 점을 이해해야 합니다.그렇다면 , 대지지분이 극히 일부라도 있으면 임대료를 면제받을 수 있을까요?대지지분이 0.1평이라도 있으면 해당 면적만큼은 본인의 소유이므로 임대료를 내지 않아도 되지만 , 그 외의 나머지 토지 부분에 대해선 여전히 임대료 부담이 발생할 수 있습니다.실질적으로는 전체 대지면적 대비 자신의 지분 비율만큼만 임대료 면제가 가능하므로 , 지분이 거의 없는 경우 실질적인 임대료 부담은 여전히 클 수 있습니다.(2) 네이버 부동산에서 대지지분이 (-)로 표시된 경우포털 부동산 플랫폼에서 대지지분이 ' - ' 로 표시되어 있다면 보통 " 비공개 " 혹은 " 미확인 " 상태를 의미합니다.단순히 입력이 누락되었을 수도 있고 , 정말로 대지지분이 없는 빌라일 가능성도 매우 높습니다.따라서 반드시 등기부등본을 직접 열람하거나 중개사에게 서면으로 확인받는 것이 중요합니다.이는 향후 법적 분쟁이나 임대료 문제를 예방하기 위한 핵심적인 절차입니다.(3) 실거주 목적으로 대지지분 없는 빌라를 선택하는 것에 대한 평가 실거주만을 목적으로 한다면 단기적으로는 저렴한 가격 , 넓은 평수 등의 이점이 있어 매력적으로 보일 수 있습니다.그러나 다음과 같은 리스크를 반드시 인지해야 합니다.ㆍ 장기 거주 안정성 : 토지 소유자와의 임대계약이 만료되거나 변경될 경우 건물 철거 요구 또는 퇴거 압박을 받을 수 있습니다.ㆍ 재산권 보호의 불완전성 : 건물만의 소유권은 법적으로 취약한 편이며 , 전세 계약 시 세입자 보호도 제한될 수 있습니다.ㆍ 매도 시 유동성 부족 : 나중에 실거주를 마치고 매도하려 할 때 매수자가 꺼려할 가능성이 높아 매매가 쉽지 않습니다.따라서 " 단기 실거주 후 매도 예정 " 이 아닌 , 장기 거주 목적이더라도 가능하면 최소한의 대지지분이라도 확보된 빌라를 선택하는 것이 바람직합니다.특히 향후 토지 소유자가 바뀌거나 , 지분 정리 과정에서 문제가 발생할 수 있으므로 실거주라도 안정성이 부족한 선택이라는 점을 간과해서는 안됩니다.결론적으로 , 실거주 목적이더라도 대지지분이 전혀 없거나 극히 미미한 빌라는 거주의 안정성과 법적 권리 확보면에서 취약점이 많습니다.토지 임대료 부담 , 향후 권리관계 분쟁 , 매도 시 불리함 등을 고려할 때 , 가능하면 대지지분이 명확하고 일정 이상 확보된 매물을 선택하는 것이 훨씬 안전한 선택입니다.단기 비용을 아끼는 선택이 장기적으로 더 큰 위험을 불러올 수 있음을 기억해야 합니다.