안녕하세요 재개발지역 에서 10년이상 영업한 프리랜서.
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Q. 전세만료후 이사가야하는데 계약금 먼저 받을수있을까요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.계약만료 최소 2개월전에 계약해지 통지 하시고 임대인에게 다음 세입자가 구해지지 않아도 보증금의 일부(통상 보증금의 10%)를 반환받고 임대인이 잔금 준비할 수 있는 시간을 주고 신규 주택을 계약하셔야 손해가 발생하지 않을 겁니다.
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Q. 집주인의 동의 없이 전세 대출을 받을 수 있나요
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.전세대출을 신청하기 전에 대출신청자의 자격조건을 확인 해보세요. 전세대출의 종류에 따라 신청자격, 소득기준, 대출금액이 달라 질 수 있습니다.부동산 방문시 대출의 종류를 고지하면 중개사가 대출 종류에 맞는 주택을 소개 해 줄 겁니다.전세대출금액이 임대인 계좌로 송금이 되므로 임대인에게 동의를 받아야 합니다. 대출 종류에 따라 임대인이 거절 할 수도 있습니다.
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Q. 월세 재계약 연장된 후 이사계획이 있는데 3개월뒤에 이사갈 수 있을까요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.임대차계약해지는 당사자인 임대인에게 통지를 해야 합니다. 계약한 부동산에 통지하신것 같은데 임대인께 직접 해지 통지 하세요. 계약해지 통지는 계약만료 6개월에서 2개월사이에 위기간내에 통지하지 않았다면 묵시적갱신이 되었다고 볼 수 있습니다. 묵시적갱신된 계약을 해지 하려면 임대인에게 통지하고 임대인이 통지를 받은날로부터 3개월 후에 해지 효력이 생깁니다. 외부환경은 나쁘지만 임차인분도 다수의 부동산에 중개의뢰를 하시고 내부가 넓어 보이도록 정리하시거나 전화하고 방문하면 언제든지 내부를 보여 줄 수 있도록 협조 한다고 하셔서 원하는 날짜에 퇴거 할 수 있도록 하셔야 합니다.
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Q. 주택을 매도시 공동명의일때 양도소득세 혜택이 있나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.양도소득세는 12억원을 초과하면 양도소득세를 납부해야 합니다. 양도차익에 대해 개인별 과세 하므로 단독명의 보다는부부공동명의는 누진세 부담을 완화하는 효과가 있습니다. 고가주택은 종합소득세 절세 효과도 있습니다.
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Q. 집주인대신 전세집 부동산에 내놓아도 괜찮나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.임대차계약 중도에 계약해지하면 중개수수료는 임차인에게 부담시키고 있습니다.계약만료 후 임대인의 사정으로 임차인이 부동산에 중개의뢰를 하는 경우에는 임대인이 중개수수료를 지불해야 합니다.중개의뢰는 다수 부동산에 중개 의뢰를 하셔도 됩니다. 임대인이 거동이 불편하다고 해도 유선으로 중개의뢰를 할 수도 있을 겁니다. 임차인분도 중개의뢰 하고 부동산 명함도 임대인에게 전달하거나 메세지로 보내 놓으세요.
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Q. 신혼부부전세대출로 전세계약 후 전입신고 문의
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.전세자금대출을 받아 잔금을 지불하는 경우 은행에서 주택임대차신고와 확정일자 받은 계약서 제출을 요구 합니다.. 확정일자는 계약서 작성일부터 30일이내에 주택임대차신고하면 자동 부여 되지만 전입신고는 잔금일 전에는 임대인과 기존 세입자가 있다면 협의해야 가능 합니다.기존세입자가 전입신고 한 주택에는 전입신고가 불가 입니다. 잔금일에 기존세입자는 보증금을 반환받고 퇴거신고하고 신규세입자는 전입신고하고 주민등록등본 발급받아 대출기관에 제출합니다.
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Q. 2년이 지나야 양도세 비과세로 알고 있는데 그럼 1년 이후 2년 이내는 양도세 몇프로 인가요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.1가구 1주택 보유 12억원이하 양도소득 비과세요건을 충족했다면 납부할 양도소득세는 없습니다. 양도소득세율은 취득연도, 주택보유수에 따라 1년미만 보유 70%, 2년미만 보유 60%,2년이사 기본세율을 적용합니다. 취득시기에 따라 2년 보유만, 또는 2년 보유 2년 거주요건을 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.양도소득세 신고, 납부 비과세요건등 자세한 내용은 세무전문가에게 상담 받으면 도움이 될 겁니다.
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Q. 근저당 선말소 조건인데 전세 계약해도 되나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.신축다세대 건물은 건물 완공전에 집단담보대출을 받아 서 각세대별로 근저당권을 설정 합니다.계약전에 말소가능 하다고 하면 계약서 작성시 등기사항증명서 확인하고 계약서 작성하시면 됩니다.
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Q. 전입세대 열람은 어떻게 해야 하나요?
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.전입세대열람원은 소유자(임대인)이 물건지 해당 행복복지센터에 방문하여 발급이 가능합니다.전입세대열람원 확인 후 이해관계인외(임차인) 전입신고 확인되면 거주자 불명등록을 합니다. 거주자 불명신고하면 2계월 후에는 전입세대 직권말소 해 줍니다.
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Q. 전세권설정 해지 관련 문의합니다.
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.임대인이 임차인의 전세보증금 반환을 위한 임대인이 주택을 담보로 반환대출을 받을 수 있습니다.반환대출 조건은 세입자 퇴거 조건을 충족해야 대출이 가능합니다. 전세권이 등기되어 있으면 대출이 불가 입니다. 임차인이 전세권설정해지 하고 전입신고와 확정일자 점유하면 대항력이 유지되고 보증금 반환도 은행에서 임차인 계좌로 송금해 줍니다.